主题：全国楼市整体冰冷、局部火花

尽管北、上、广、深，以及70个大中城市的房价大部分有所回升，但中国有330多个地级市和2800多个县，一线以及部分重点城市的楼市表现不能代表中国房地产的整体，我们还是需要从库存、销售、 和土地等多方面来看目前中国整体的房地产状况。

从全国库存情况来看，截至2016年8月，中国楼市的去库存并不是 理想，待售面积仍然有7亿平米，待售面积的减少只有几百万平米。由此我们可以推算，将在建商品房以及待售面积，加上商品房在建面积，扣除在建中已预售的部分，估计商品房库存仍会超过40亿平米。当然，当下也有许多乐观判断认为，中国楼市的去库存已完成大半，这种判断在我们看来十分可疑，因为2015－2016年两年的商品住宅销售确实有所改善，但两年累加最多额外多销售了不超过5个月的库存，加之非住宅和保障房的沉重压力，库存大致应当仍在高位。“三去、一降、一补”中去库存的任务依然艰巨，需要多年的努力才成达成。在一些供求失衡严重的区域，楼市去库存已遥遥无期。

土地市场和房地产 的情况也并不太乐观。在一些局部区域天价 频出的同时，全国土地市场依旧冰凉。和2015年同期相比，今年1-8月全国土地出让收益还是呈现负增长，大约是-8%。一线城市小宗地出让形成的零散 并不能掩盖全国土地出让市场不温不火甚至有所萎缩的现状。一些媒体披露中国2016年土地出让收益金可能同比去年上升20%，将接近5万亿元。从统计局披露的数据来看，似乎反差过大。

从房地产 状况来看，2014年2月以来，我国房地产 从过去超过20%的年均增速迅速下降至目前的5-6%，呈现低水平徘徊状态。且今年以来，房地产 没有明显改观。不仅如此，房地产开发企业的工商注册家数在持续下降，甚至北京在过去3年都已注销了接近900家。

从125家上市房企的财务报表情况来看，上市房企既没有获得 者的热烈追捧使得股价有明显上升，其在2016年披露的财务报表也不亮丽，财务业绩平均增长约7%。这125家上市房企基本涵盖全国大中城市的房地产开发公司，不是中小开发商所能比的，但他们的财务状况尚且如此。所以，不要让一些重点城市的火爆情况掩盖了全国的整体情况。从今年1-8月房地产销售面积和销售金额的情况来看，相信今年商品房全年销售面积大约也就在13亿-14亿平米之间，相比去年增幅不会超过10%。另外，由于价格的上升，销售金额的增长会稍微多一些，但也是不温不火。至少从数据上来看，可以得出这样的结论，否则我们很难理解为什么土地出让是-8%，房地产 大约只有不到6%等一系列数据。

从京沪深新房豪宅化的趋势看，绝大多数新住宅起价几乎都在千万元/套以上。对比胡润中国高净值人群的研究，目前中国个人财富超亿元者大约为13万人，超千万者大约为184万人。可见如果没有财富从小城市向大都市的汇聚，那么即便是一线城市中大约1亿多的常住人口，能够承受千万元起步住宅的群体，也是少之又少，这种豪宅化像水泵一样，快速抽干中小城市的财富。

经由二十多个城市的楼市调控措施之后，人们应当清醒地意识到，去库存仍然是中国楼市的大问题。和西方主要大城市房价普涨、中小城市房价冰凉相类似，中国楼市过去3个季度的热潮也会明显退潮。除了京沪等极少城市之外，成都、长沙等这轮房价上涨中也有所表现的二线城市，很快将暴露其楼市供过于求，去化迟缓的本质。中国楼市不太具备全国普涨的可能性。