主题：30%整体下跌？9月10月将成为关键时期？

来源：北京青年报



“上海房地产将进入急跌期，九十月份将成为一个关键时期”，近段时间以来，有关上海楼盘降价的报道一直不断。

全国楼市看上海，经过近两个月的观望，一直处于胶着状态的中国楼市桥头堡会不会出现松动？本月21日，本报房地产编辑部特派记者专赴上海，同一天人民币宣布升值，也许受此消息影响，上海楼市的新房成交量明显回升，与市场活动度相关的是，楼盘出现的大面积降价，这一轮的交易放量是否意味着消费信心回暖？与之同期出现的降价潮会不会探出上海楼市的底线？市场仍在观望。

“上海市场缩水至少80%”，这是赴上海前得到的最新消息，抵达上海后发现，这一消息大抵是以新房的成交量为参考，同上海3月份最高峰时的每天成交1000套房相比，上海已经连续多周每天成交徘徊在200套上下。

中原研究中心总经理程沄说，“3月的数字表现出市场的确有些过热，但是现在每天200套却过于低迷。”转机发生在记者抵沪的一周中，上海楼市的交易量出现了持续上涨。

21日当天，传出人民币升值消息，22日，上海内环内的新房成交总成交套数就达到130套，据当地业内人士介绍，在5月新政发布之后已经很久没有出现成交过百套的现象了。个别内环线内楼盘的成交也在当天出现了活跃的迹象，7月23日和7月24日两天，内环线内的成交又恢复了平静，两天分别成交19套和53套。7月26日，交易突破500套。上海房地网的数字表明，近一周来，上海楼市每日成交量一直处于上升态势。

“这取决于上海市政府方面进一步的态度，如果不再有进一步打压市场的行为，应该还很乐观，如果再有进一步的控制措施，对市场的冲击将很难预测。”凯德置地中国总裁林明彦认为，在今年三四月份，上海的房价确实涨得太快，当时的一系列政策也比较及时，上海政府的政策执行得比较严格，媒体的报道基本全以负面报道为主，压抑了需求。

“调控的影响在上海要远比北京严重。”在北京上海同期都有项目的林，对于两地的市场如是评价。

“降价是一种市场策略，不同的公司会有不同的认识，有的公司就是为了率先抢占市场。”程沄如是说。认同她这一观点的公司显然在增加，出现降价已经不再是一两个楼盘。

上海大型地产公司大华集团6月对旗下所有楼盘价格全线调整：尾盘出清、新盘价格重估。这一降价措施推出后，在很大程度上提高了销售的速度。

而采取暗降的楼盘手段更多，上海最大的二手中介代理行、上海中原物业公司总经理谭百强告诉记者，像买房送契税，送旅游，比如仁恒河滨城一次性付款打97折，按揭付款打98折，此外还附送名牌家电等许多方式。还有打折更深的就是委托二手中介公司销售，这样开发商不出面，而二手中介可卖到很低的价格，开发商则劝说客户到二手中介处购买，这样名义上开发商没有打折。有的项目已经扛不住开始打明折销售了。这有彭浦板块的公园城市、康悦亚洲花园等，价格下跌了1000-2000元，而古美板块的江南新城二期以8250元开盘，低于板块均价12000元。

“开盘降价有很强的影响力。”上海第二大新房代理行同策咨询副总经理许绮说，“我们在浦东一个项目定价时就考虑了政策的影响而故意比该区域均价低500元销售，但是没想到我们对面后开盘两天的项目却压低了1000元。老百姓们为这每平米500元全都去了对面，这让我们不得不跟着降价。”她觉得，降价有很强的传染性，这与市场向好的情况不同，市场向好人们还钟情奢侈消费，但市场不好，人们还是要依赖价格杠杆。她觉得房价大规模的降将在近期出现。

止降底线在哪里？去年9月房价是参考

降价的底线到底在哪里？何时会出现回暖？业内与百姓观点仍不相同，上海最大的房地产开发企业上海绿地集团由于以自住型住宅开发为主，其董事长张玉良并不认为降价是唯一的路。他认为绿地的房子卖得都不贵，近期不会降价，另外他们9-10月还将开两个新盘，在他看来9月是房地产行业翻身的时机。

“以往9-10月都是上海房地产市场的旺季，现在的交易量萎缩是因为要消化政策和处于淡季的双重作用影响，到了9月，以自住为目的的购房人信心将恢复到5月前的状态。” 

  程沄则认为，从去年10月开始上海房价出现非理性增长，到今年4月整体房价上涨30%。“我认为房价应该回归到去年10月的水平，也就是说近期整体房价下调30%是比较正常的。”

对于这一观点，林明彦则不认同，他说，个别楼盘可能会有这种情况，但如果真的总体下降这个数字，市场将崩溃。

中原去年及今年上半年的销售佣金数量真实地反映了在过去这一时间段的上海楼市的起起伏伏，2004年初，上海中原的月佣金收入还是500万，到年底就达到了3000万，而大涨起自于去年10月，到了今年的3月，达到了高峰期4100万，之后急转之下，最差的6月份只有1600万。（在其佣金收入中，新房和二手房的比例为1：9；二者的提佣比例大约是1：2。）谭百强认为，去年9月底至10月上海房价没有疯涨以前的水平应该是比较真实的水平。

调整产品结构大公司布局趋势仍然不缓

市场不好，也是各个公司调整战略、调整产品的时机。作为500强企业中以房地产为主营业务的公司中排名最靠前的企业，上海绿地在此次宏观调控后可谓表现突出，一向低调的张玉良频频出镜，在大众和财经媒体上发表行业分析文章。在公司的发展上，他们的表现也很耐人寻味，与通常的企业收缩战线不同，绿地在此次调整后反而有些逆市而动的味道。先是取得中国农业银行30亿元授信额度，最近又拿到一笔8000万美元的海外资金。

张玉良在接受本报记者采访时说，绿地将进行部分的产品结构调整，“产品结构的调整包括在三个方面，首先就是扩大商业和商务地产份额，销售额应达到总额的30%左右，第二是集中力量开发中低价商品房，这也是响应政府的号召，第三就是提高自住投资比，以在内外环之间甚至外环以外开发户型较小、总价较低、轨道交通节点位置的6000-10000元商品房为主攻方向。”

作为一家已经实现全国化战略的企业，上海市场的不良表现被异地的良好业绩有所冲淡，据张介绍，在成都、合肥、西安等地，市场并没有受到多大的影响，销售回款情况良好。而作为销售上百亿的销售，绿地也在这次宏观调控后成为各地政府欢迎的投资企业，“宏观调控以后，很多地方失去了买家，很多土地流标，现在都着急找开发商接盘，这样来说，宏观调控对于我们这样年销售额过百亿元的大公司来说还是一个难得机遇呢。” 

林明彦也认为，未来3－5年市场的成长性依然会很高。

新政出台后，成交量出现巨幅萎缩，首先受到冲击的是中介代理行和二手中介。而二手市场成交量萎缩也相当明显。中原物业月成交套数由宏观调控前的人均一套降为5人一套。由于市场低迷，二手中介关闭门店成风。据中原统计，上海1.6万家中介门店已关闭达三成，宁夏路上十几家中介目前正常营业的只剩下3家，一些加盟形式扩张的中型中介也在业务收缩中，比如智恒房产就关闭了30多家门店。

就目前市场来看，二手市场的回暖显然还无预期，记者从中原和同策两家大型中介发现，收缩战线转变业务结构成为适应新趋势的要诀。去年中原的年销售额达到100亿元，今年一季度就完成了近50亿的销售，但二季度迅速下降到25亿元，虽然到年底能与去年打平，但他们还是决定看市场，适当情况下收缩战线。谭百强说，“新房销售团队很不容易培养出来，我们不想割舍，而二手房门店我们已经开到了105家，这些门店我们都要放在市场中去检验，长期不能自负盈亏的我们要考虑关掉。”

作为专一的新房代理公司同策也进行了公司业务结构的调整。许绮说，原来商业写字楼的销售只占总销售额的20%，这次宏观调控，上海的商业地产、写字楼市场影响并不大，所以我们要把商务商业这部分作为业务拓展方向，近期将占到总业务量的40%左右。

商务物业所受影响不大，加之第二上海高档办公区域甲级楼的供应有限，推动了租金继续上涨。位于陆家嘴区域即将开盘的裕景国际商务广场一封盘，即受到投资者的欢迎，据其开发商总经理黄世达介绍，原因有两点，首先从产品层面看他们所处的位置不错，加之面积分割适中，单层面积600平方米最小面积130平方米，降低了企业进入陆家嘴的门槛。另外在这一区域类似的物业通常只租不卖，而他们的产品包括两幢分别是写字楼和五星级酒店综合型项目，以其出售均价3000美元计，该区域平均租金保守估计为0.7－0.8美元/平方米，这个租金回报超8%。

而市场短期低迷给中介带来的也不全是坏消息，同时许绮说，现在开发商比以前好伺候了。“以前房价一直涨，当我们很快销售出去后，开发商并不说我们销售策略好，而是责备我们把房子卖便宜了。现在开发商开始听我们的了，开始总结自己的问题，调低自己的预期，至少认可了我们降价让利的促销办法。

从去年10月以后，上海房价就屡屡创造价格神话。2000年市中心5000元不到的均价水平，到了去年却被专家预测成为外环1万中环2万内环3万，等到了这个水平，又有专家忽悠外环1万中环3万内环5万，根据中原上海领先指数月度走势图，2004年10月还属于平稳上涨，但到了今年5月房价已经增长30%。这期间，有人开始将房地产当作股票来炒，今天买了焐半个月就能赚钱，朋友之间口口相传熟人暴发的故事，最后总结发财者没有别的本事只是赶上点正。报章开始计算这场房价盛宴，有人统计，上海因为房价上涨出现了至少100万个资产过百万的富翁，100万乘以100万就是1万亿，因而分析巨大的财富带来高档奢侈品走俏上海。

然而上海的流金岁月转瞬即逝。从今年3月开始中央和地方政府连发数道利空信号。首先上海出政策禁炒期房，然后是开征营业税，取消个人住房贷款优惠利率，加强个人住房贷款管理等，加上3月底的国八条和5月初的七部委意见，两个月内楼市大幅降温。 

首先房价下降。比如二手房市场中，陆家嘴的世茂滨江花园每平米已经从4月的28716元下降到5月的22695元；下降幅度21%；而在老黄埔的金色家园项目，仅一个月就下降5469元，下降幅度高达24.6%。

再有成交量萎缩接近80%。根据上海最大的房屋中介中原数据显示，上海房地产市场一手住宅成交量从3月开始就一路下滑，从政策出台前的日成交量近1000套锐减至日均300套左右，以往门庭若市的售楼处现在竟出现门可罗雀的景象。以天山河畔家园为例，5月8日开盘至7月13日，210套可售套数最终只卖了3套，而上海滩新昌城5月27日开盘，上市133套，一个半月只卖出6套。经计算得知，为数不多的成交量80%以上集中在内环以外，而内环内成交量跌幅达到79%，其他区域成交量跌幅也在32%-59%之间，越往市中心越是重灾区。
 
业内分析认为，市场交易回升有两点因素，一是开发商不再焐盘，有的受资金影响，有的受心理影响，开发商加大了推盘的数量。从上海网地公开的数字表明，上周上海楼市新增供应量为25.87万平方米，较前一周增加了66.05%；其中住宅新增供应量19.53万平方米，增幅更达96.08%。二是开发商开始大面积的降价策略，也是此次交易量上升的原因。