好多年前，楼先生的师傅阚军就曾要做豪宅标准，后来豪宅标准无疾而终。
北京豪宅市场进入单价10万+后，业内也有朋友担心“伪豪宅泛滥成灾”，试图做豪宅标准，指标列了一长串，最后不了了之。
楼先生知道，豪宅怎么可能没有标准，根子是人情，抹不开面子。
最近楼先生和朋友交流，有个共识——最大的面子，是客户给面子。
如果满足在微信朋友圈刷脸，业内私下评价并不高，这个项目基本上好卖不到哪儿去。
如果业内私下评价高，项目火只是时间的早晚和快慢。
所以，去看一个项目，如果满分100分，楼先生基本上能给这个项目打个分数出来。一点都不难，好就是好，坏就是坏，从来都没有不好不坏的项目。
正确的废话，楼先生从来不愿说。
所以，今天楼先生狠下心，来谈谈什么是顶豪，就那么几条硬杠杠。
无意谈谁家项目是非。为方便介绍，以北京恒大华府为例。如果你认为是软文，请马上走开。
1.要总价还是要单价
这是北京豪宅市场问题的根源。
过去两年，市场主流做法是控总价、保单价。
这就带来一个致命的问题，控总价背后，就是控面积，就会想方设法偷工减料。
“控总价”不是不对，但产品一定不是顶豪。这类产品很容易走量出货，毕竟客群基数大。
本质上，这类产品属于改善。
楼先生一位朋友原来住180平米的三居，想换房，看了很多项目都不满意。
他吐槽说，住惯180平，再看现在很多新项目，哪儿哪儿都不舒服，不知道卧室床怎么摆，衣服没地方放，储藏间不够用。
最让他不能接受的是，花了将近2倍的价钱，去住比原来还小的房子，这让他几乎崩溃。
他的太太说话更直接：我在欧洲住的房子，哪儿哪儿都舒服，怎么回到国内看房子，总是多少有点别扭。
楼先生前段时间在欧洲小住，回国后，这种感觉的确很明显。
身边的顶豪朋友说，有钱买不到满意的房子。
这句话很有普遍性。
楼先生认为，2017的豪宅市场，真可能要变天。
这话怎么讲?
目前市场上主流产品，有一个潜规则——总价控制在“1500万”，一定会好卖。所以，超过200平的房子很少，超过300平的房子更少。
也就是说，大家都认为总价1500万的房子好卖，但项目多，竞争也就很激烈。
反过来，总价3000万以上的房源，虽然客户少，但项目也少，反而有竞争 。
2.不仅要值，还要配
所谓城市，是城和市要搭。房子也一样，本身有价值，要看是谁住。
什么意思?
举例来说。我身价10亿，邻居身价1000万，肯定聊不到一块儿。
中国人喜欢聚，物以类聚，人以群分。身价不一样，肯定聚不到一块儿，更聊不到一块儿。如果身价不一样的人住在一起，长期肯定会崩溃。
这就是传说中的圈层，10个亿的人跟10个亿的玩，1个亿的人跟1个亿的人聚。
为什么要强调圈层?
原因倒不复杂，也不是简单的面子、兴趣，就是安全感。
10个亿在一起，会资源置换；10个亿和1000万的人在一起，资源置换不对等，后者只能抢。
圈层理论反过来就会要求，房子的面积段要趋同，不能是100平米的和280平米的混搭。
市场上很多项目，为了能尽可能增加客户群，面积段化分很细，甚至荒唐到从50平米的零居跨到400平米的大三居。千奇百怪，无奇不有。
反过来，小户型去化快，看中大户型的客户，心理反而没底。这倒不是有意说什么阶层差异，事实本来就是如此。比如说，你高考800分，愿意和高考300分的人上同一所大学同一个专业吗?
即便你愿意，国家心疼人材，也不会让你这么干。
所以说，顶豪要纯粹，面积段不能拉得太开， 是要防火防盗防小户型。
3.房子是用来住的
经济工作会议说，房子是用来住的。这句话博大精深。
楼先生一直认为，顶豪一定是有人住的房子。业内通常说，这叫第一居所。
有钱人有多套房，有 保值的，有度假的，但一定会有套常住。如果你花了5000亿买套房，诉求排排顺序，一定是常住大于 。
房子是保值 。不过，过亿的房子，你要按资金 算，市场上这么多理财产品，房子的 肯定不是最高的，出手一定不是最快的。
如果你老是强调安全，只能说明你是小散，这不是有钱人的逻辑。
虽然说房子是用来住的，但住的要求不一样。顶豪的要求更不一样。
不一样在哪里?
第一要目及之处，皆是家人。
工作族很忙，财富阶层更忙，陪家人的时间 少。所以，牛逼的设计就要通过空间设计把家人聚起来。
你比如说，女主人做饭的时候，一定不能让小孩的活动空间离开视线范围，即便是空间有隔断，但视线沟通相连。
或者说，女主人在整理衣服，孩子在做作业或手工，女主人抬头就能看到。这就要求空间的流动性 强。
第二要尊重隐私。
上面说目及之处，皆是家人，指的是公共空间，但隐私也要尊重。
尊重的最好办法，就是独立套房，老人有独立套房，孩子也要有独立套房。
对家人最大的好，就是尊重，就是给到他或她的隐私空间，让他或她有心灵放松的空间。
当然，这都需要给到足够面积，所以楼先生说面积一定要大。
否则，再牛逼的设计师也没折。
第三是创造交流空间。
有一个客厅理论，说是家人交流的频率和家庭矛盾成反比。
交流多，矛盾少；交流少，矛盾多。
说实在话，现在生活压力大，家人能够坐在一起聊聊天，真是 。
顶豪本质上一是尊重人性，二是尊重家庭。
所以在户型设计的时候，就要考虑这一点。
比如说，餐前、餐后通过空间引导，把家人聚在一起。
有人会说，好房子能让人静下来，这样是不是太闹?楼先生认为，家庭温暖，内心才能真正静下来。
这句话要好好品。
第四是真正的静是意境。
有些豪宅的样板间，的确闹。
比如说看电视，背景墙搞得浓妆艳抹。看电视就是看电视，背景墙很干净，不会分散注意力。
意境当然是调出来的，不然怎么叫顶豪呢。
举一个简单的例子，灯光。
客厅里就放一盏灯，肯定是一盏灯的效果；有多处辅灯，就有多处效果。
什么效果呢?石材就是石材，真皮就是真皮，织品就是织品。
这就是空间带来的质感，很干净。人在这种环境下，很容易放松下来。
上个世纪看房子好不好，要看你家水龙头多不多。这句话其实是说，你家厨房是不是独立的，卫生间是不是独立的。
现在看房子，要看你家灯多不多。说得是体验感和光线带来的心理变化。
举个例子，女孩和男孩子约会，说好是3点见面。
女孩子1点钟的时候有点小激动，开始化妆；
2点钟的时候，发愁穿哪件衣服；
2点半，装上满意的衣报后，想着要喷哪一款香水；
2点45分，又要发愁带什么项链，甚至拎什么包；
2点50，发型也要打理一下吧，又要想一会儿；
时间不够了，拖一会儿；
最后在镜子前照上10圈，满怀小期待、小兴奋约会去了。
这就是心理变化，有情绪高的时候，也有低落的时候，反复转换。
你从打开家门，到玄关换鞋，然后是客厅、餐厅、再客厅……空间反复切换，情绪随之变化，不同的地方，灯光效果影响 大。
大家说的仪式感和空间序列，背后的光线在起作用。
4.一定要看材料奢不奢的
顶豪一定要用 品级的硬装和软装。花钱是态度，花到点子上是能力。
这就象追女孩，花钱不到位，叫不真心；乱花钱，叫不解风情。
真心又懂风情，才能追到心仪的女孩。
这个道理在顶豪中，同样适应。很多项目去请大牛设计师，看完样板间后，虽然都是一线品牌，楼先生有些时候心理小失落。
前段时间请教做一线 品的朋友，才明白原因在哪里。
一是 品里有很多门道；二是甲方的理解能力和 度。
说了这么多，需要眼见为实的案例。楼先生推荐去看看北京恒大华府。很多人知道，恒大的许老板喜欢收藏豪宅。豪宅通常都是老板工程。老板好这一口，自然会把财富阶层真正的生活方式植入进去。
除了上面说的，北京恒大华府还有几点看头。
一是园林和景观。
首先园林是真园林，不仅仅是示范区，以后不会拆。
其次是园林不仅能看，还能融入其中。很多园林只能用来看，你是客人。华府的园林可赏、可游。至于说造景怡情、移景易境一直就是南派开发商的优点。
园 的震撼，不仅把你当成主人，还能游、能泡汤。
此外，很多项目的楼座摆放，都是算经济账。北京恒大华府的户型设计，算的是园林账。
什么意思?顶豪就是要景观最大化。我们看国外的顶豪，往往图片就是从室内一眼望过去的景观。在华府的样板间，看到的是满满的景致。
或许你认为，楼先生在夸北京恒大华府。
其实，楼先生心痛的是，北京很多项目，这么贵，很多东西做得华而不实，真不应该。
你以为你能骗得了客户?其实只是骗自己。
现在的客户，身上粘点毛，就是猴， 精明。到头来，你的小聪明，只能是给自己挖的一个大坑。
当然，做到北京恒大华府这样，就是要舍得投入。也只有真投放，才有真客户买单。至于顶豪的歪门邪道，楼先生奉劲一句，趁早死了心，只能自寻短路。
二是户型。
三是真奢。
前段时间，王健林接受凤凰鲁豫专访。王健林特地向鲁豫展示了他收藏的两幅画，就是傅抱石的画。
北京恒大华府的入户门用的是德国碧方（以后有空，专门聊聊碧方，这个品牌 有意思），门上的山水意境画，用的就是傅抱石的作品。
这说明什么?
有钱人在品味上有惊人的一致性。
其实道理也很简单，好东西可能大家审美上稍有不同。但对极好东西的认同，却是惊人的一致。
安藤忠雄说，奢华的家，一定会触动心灵深处。就聊这么多，而且不放图片。好东西一定是现场体验和感受。
顶豪的房子我们是连想都不敢想了，还是关心下咱们小区吧
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我的天哪！！！只听过上千万的豪宅，原来还有顶豪!!
好多年前，楼先生的师傅阚军就曾要做豪宅标准，后来豪宅标准无疾而终。
北京豪宅市场进入单价10万+后，业内也有朋友担心“伪豪宅泛滥成灾”，试图做豪宅标准，指标列了一长串，最后不了了之。
楼先生知道，豪宅怎么可能没有标准，根子是人情，抹不开面子。
最近楼先生和朋友交流，有个共识——最大的面子，是客户给面子。
如果满足在微信朋友圈刷脸，业内私下评价并不高，这个项目基本上好卖不到哪儿去。
如果业内私下评价高，项目火只是时间的早晚和快慢。
所以，去看一个项目，如果满分100分，楼先生基本上能给这个项目打个分数出来。一点都不难，好就是好，坏就是坏，从来都没有不好不坏的项目。
正确的废话，楼先生从来不愿说。
所以，今天楼先生狠下心，来谈谈什么是顶豪，就那么几条硬杠杠。
无意谈谁家项目是非。为方便介绍，以北京恒大华府为例。如果你认为是软文，请马上走开。
1.要总价还是要单价
这是北京豪宅市场问题的根源。
过去两年，市场主流做法是控总价、保单价。
这就带来一个致命的问题，控总价背后，就是控面积，就会想方设法偷工减料。
“控总价”不是不对，但产品一定不是顶豪。这类产品很容易走量出货，毕竟客群基数大。
本质上，这类产品属于改善。
楼先生一位朋友原来住180平米的三居，想换房，看了很多项目都不满意。
他吐槽说，住惯180平，再看现在很多新项目，哪儿哪儿都不舒服，不知道卧室床怎么摆，衣服没地方放，储藏间不够用。
最让他不能接受的是，花了将近2倍的价钱，去住比原来还小的房子，这让他几乎崩溃。
他的太太说话更直接：我在欧洲住的房子，哪儿哪儿都舒服，怎么回到国内看房子，总是多少有点别扭。
楼先生前段时间在欧洲小住，回国后，这种感觉的确很明显。
身边的顶豪朋友说，有钱买不到满意的房子。
这句话很有普遍性。
楼先生认为，2017的豪宅市场，真可能要变天。
这话怎么讲?
目前市场上主流产品，有一个潜规则——总价控制在“1500万”，一定会好卖。所以，超过200平的房子很少，超过300平的房子更少。
也就是说，大家都认为总价1500万的房子好卖，但项目多，竞争也就很激烈。
反过来，总价3000万以上的房源，虽然客户少，但项目也少，反而有竞争 。
2.不仅要值，还要配
所谓城市，是城和市要搭。房子也一样，本身有价值，要看是谁住。
什么意思?
举例来说。我身价10亿，邻居身价1000万，肯定聊不到一块儿。
中国人喜欢聚，物以类聚，人以群分。身价不一样，肯定聚不到一块儿，更聊不到一块儿。如果身价不一样的人住在一起，长期肯定会崩溃。
这就是传说中的圈层，10个亿的人跟10个亿的玩，1个亿的人跟1个亿的人聚。
为什么要强调圈层?
原因倒不复杂，也不是简单的面子、兴趣，就是安全感。
10个亿在一起，会资源置换；10个亿和1000万的人在一起，资源置换不对等，后者只能抢。
圈层理论反过来就会要求，房子的面积段要趋同，不能是100平米的和280平米的混搭。
市场上很多项目，为了能尽可能增加客户群，面积段化分很细，甚至荒唐到从50平米的零居跨到400平米的大三居。千奇百怪，无奇不有。
反过来，小户型去化快，看中大户型的客户，心理反而没底。这倒不是有意说什么阶层差异，事实本来就是如此。比如说，你高考800分，愿意和高考300分的人上同一所大学同一个专业吗?
即便你愿意，国家心疼人材，也不会让你这么干。
所以说，顶豪要纯粹，面积段不能拉得太开， 是要防火防盗防小户型。
3.房子是用来住的
经济工作会议说，房子是用来住的。这句话博大精深。
楼先生一直认为，顶豪一定是有人住的房子。业内通常说，这叫第一居所。
有钱人有多套房，有 保值的，有度假的，但一定会有套常住。如果你花了5000亿买套房，诉求排排顺序，一定是常住大于 。
房子是保值 。不过，过亿的房子，你要按资金 算，市场上这么多理财产品，房子的 肯定不是最高的，出手一定不是最快的。
如果你老是强调安全，只能说明你是小散，这不是有钱人的逻辑。
虽然说房子是用来住的，但住的要求不一样。顶豪的要求更不一样。
不一样在哪里?
第一要目及之处，皆是家人。
工作族很忙，财富阶层更忙，陪家人的时间 少。所以，牛逼的设计就要通过空间设计把家人聚起来。
你比如说，女主人做饭的时候，一定不能让小孩的活动空间离开视线范围，即便是空间有隔断，但视线沟通相连。
或者说，女主人在整理衣服，孩子在做作业或手工，女主人抬头就能看到。这就要求空间的流动性 强。
第二要尊重隐私。
上面说目及之处，皆是家人，指的是公共空间，但隐私也要尊重。
尊重的最好办法，就是独立套房，老人有独立套房，孩子也要有独立套房。
对家人最大的好，就是尊重，就是给到他或她的隐私空间，让他或她有心灵放松的空间。
当然，这都需要给到足够面积，所以楼先生说面积一定要大。
否则，再牛逼的设计师也没折。
第三是创造交流空间。
有一个客厅理论，说是家人交流的频率和家庭矛盾成反比。
交流多，矛盾少；交流少，矛盾多。
说实在话，现在生活压力大，家人能够坐在一起聊聊天，真是 。
顶豪本质上一是尊重人性，二是尊重家庭。
所以在户型设计的时候，就要考虑这一点。
比如说，餐前、餐后通过空间引导，把家人聚在一起。
有人会说，好房子能让人静下来，这样是不是太闹?楼先生认为，家庭温暖，内心才能真正静下来。
这句话要好好品。
第四是真正的静是意境。
有些豪宅的样板间，的确闹。
比如说看电视，背景墙搞得浓妆艳抹。看电视就是看电视，背景墙很干净，不会分散注意力。
意境当然是调出来的，不然怎么叫顶豪呢。
举一个简单的例子，灯光。
客厅里就放一盏灯，肯定是一盏灯的效果；有多处辅灯，就有多处效果。
什么效果呢?石材就是石材，真皮就是真皮，织品就是织品。
这就是空间带来的质感，很干净。人在这种环境下，很容易放松下来。
上个世纪看房子好不好，要看你家水龙头多不多。这句话其实是说，你家厨房是不是独立的，卫生间是不是独立的。
现在看房子，要看你家灯多不多。说得是体验感和光线带来的心理变化。
举个例子，女孩和男孩子约会，说好是3点见面。
女孩子1点钟的时候有点小激动，开始化妆；
2点钟的时候，发愁穿哪件衣服；
2点半，装上满意的衣报后，想着要喷哪一款香水；
2点45分，又要发愁带什么项链，甚至拎什么包；
2点50，发型也要打理一下吧，又要想一会儿；
时间不够了，拖一会儿；
最后在镜子前照上10圈，满怀小期待、小兴奋约会去了。
这就是心理变化，有情绪高的时候，也有低落的时候，反复转换。
你从打开家门，到玄关换鞋，然后是客厅、餐厅、再客厅……空间反复切换，情绪随之变化，不同的地方，灯光效果影响 大。
大家说的仪式感和空间序列，背后的光线在起作用。
4.一定要看材料奢不奢的
顶豪一定要用 品级的硬装和软装。花钱是态度，花到点子上是能力。
这就象追女孩，花钱不到位，叫不真心；乱花钱，叫不解风情。
真心又懂风情，才能追到心仪的女孩。
这个道理在顶豪中，同样适应。
很多项目去请大牛设计师，看完样板间后，虽然都是一线品牌，楼先生有些时候心理小失落。
前段时间请教做一线 品的朋友，才明白原因在哪里。
一是 品里有很多门道；二是甲方的理解能力和 度。
说了这么多，需要眼见为实的案例。楼先生推荐去看看北京恒大华府。很多人知道，恒大的许老板喜欢收藏豪宅。豪宅通常都是老板工程。老板好这一口，自然会把财富阶层真正的生活方式植入进去。
除了上面说的，北京恒大华府还有几点看头。
一是园林和景观。
首先园林是真园林，不仅仅是示范区，以后不会拆。
其次是园林不仅能看，还能融入其中。很多园林只能用来看，你是客人。华府的园林可赏、可游。至于说造景怡情、移景易境一直就是南派开发商的优点。
园 的震撼，不仅把你当成主人，还能游、能泡汤。
此外，很多项目的楼座摆放，都是算经济账。北京恒大华府的户型设计，算的是园林账。
什么意思?顶豪就是要景观最大化。我们看国外的顶豪，往往图片就是从室内一眼望过去的景观。在华府的样板间，看到的是满满的景致。
或许你认为，楼先生在夸北京恒大华府。
其实，楼先生心痛的是，北京很多项目，这么贵，很多东西做得华而不实，真不应该。
你以为你能骗得了客户?其实只是骗自己。
现在的客户，身上粘点毛，就是猴， 精明。到头来，你的小聪明，只能是给自己挖的一个大坑。
当然，做到北京恒大华府这样，就是要舍得投入。也只有真投放，才有真客户买单。至于顶豪的歪门邪道，楼先生奉劲一句，趁早死了心，只能自寻短路。
二是户型。
三是真奢。
前段时间，王健林接受凤凰鲁豫专访。王健林特地向鲁豫展示了他收藏的两幅画，就是傅抱石的画。
北京恒大华府的入户门用的是德国碧方（以后有空，专门聊聊碧方，这个品牌 有意思），门上的山水意境画，用的就是傅抱石的作品。
这说明什么?
有钱人在品味上有惊人的一致性。
其实道理也很简单，好东西可能大家审美上稍有不同。但对极好东西的认同，却是惊人的一致。
安藤忠雄说，奢华的家，一定会触动心灵深处。就聊这么多，而且不放图片。好东西一定是现场体验和感受。