主题：北京市二手房第一季度数据分析报告

根据资料，今年第一季度北京二手房市场迎来了“开门红”，交易总量为7000套（商品房的现房和尾房不应计入二手房交易量），与去年同期相比增长了162%。其中再上市公房的销售套数为4190套，约占二手房交易总量的60%；二手商品房交易量为1760套，约占二手房交易总量的25%，其中二手公寓占二手商品房交易量的56%左右；二手经济适用房交易量为1050套，约占二手房交易总量的15%。第一季度二手房均价为3506元/平方米，与去年同期相比增长了6%。 
     信一天认为：在整个北京一季度的二手房交易中，高档和低档房屋交易迅猛增长，交易活跃，而中档房屋交易则呈现平稳的态势。 
    1、在今年第一季度二手房的交易中，二手经济适用房成为交易热点。这是因为经济适用房价格已经由早期购买时的2300元/平方米-2600元/平方米上涨到2800元/平方米-3100元/平方米，比当初购买这些经济适用房时的新房价格高出了15%-20%。其次由于经济适用房在早期的户型开发及销售上曾出现过一些偏离，导致一些并非是中低收入阶层的人购买了政府以免费划拨土地的方式修建的低价房屋，那些利用经济适用房“炒房”的投资客现在已经开始“出仓”将房屋出手套现。同时，2004年3月出台的房屋租赁管理草案中提出要对出租经济适用房的业主进行收费。一旦所收取的费用让业主无法转稼给租客，必将降低投资客的收益，最终导致其出售手中经济适用房。以上两点都将致使2004年二手经济适用房房源量增加。而经济适用房所具备的“户型大”、物业设施完善以及便利的交通环境，对于中低收入购房者来说也具有极大的吸引力。房源量大，需求旺盛，经济适用房逐渐成为二手房交易中的热点。 
    2、一季度二手商品房交易总量的1760套中有近千套是二手公寓，这说明二手公寓成为二手房交易市场的后起之秀。北京市的二手公寓市场从去年下半年至今，交易量明显放量，呈现供需两旺的态势。这是因为：首先，随着对郊区低密度高档住宅房屋开发量的加大，使得早期购买公寓的业主为了提高居住品质而选择提早进入“置业升级”、“以旧换新”。如：亚运村一带业主向亚北、奥运村以及昌平别墅区转移。中关村一带业主选择向万柳、香山、门头沟方向迁移。东三环一带业主则向顺义、怀柔、通州等郊区转移，这种“卖旧买新”的方式使得更多的二手公寓流入二级市场。 其次，由于近几年公寓投资回报率的下降，使得早期购买公寓的投资客“见好就收”，将手中房屋投放到二级市场，二手公寓房源量逐步增加。而二手公寓的价格经过几年市场的调整，水分和泡沫已经被挤干，只相当于同一地段一手公寓价格的的六到七成，因此也得到购房者的青睐，需求旺盛。供需两旺，使得交易活跃。 
    朝阳和海淀仍然为传统热点区、昌平和丰台是新秀、城市核心区最受购房者青睐 
    在成交数量方面，成交最活跃的地区仍然为传统热点区域朝阳区，其成交量占总成交量的23.2%；其次为海淀区，其成交量约占总成交量的12.8%；昌平区和丰台区成交也较活跃，成交量分别占总成交量的12%和10.1%。 
    在价格方面，全市二手房的均价为3510元人民币/平方米。按区域划分，则以东城区的二手房均价最高，为5910元/平方米。其次是崇文区，均价达到5323元/平方米。均价排名第三位的是宣武区的二手房，价格为5256元/平方米。排第四和第五位的分别是海淀区和西城区，均价为5025元/平方米和4988元/平方米。紧随其后的是丰台和朝阳区，均价分别为4922元/平方米和4714元/平方米。 
    在成交户型上，两居室和三居室的需求量仍占总需求量的80%左右。 
    1、由于朝阳区和海淀区地域广博，是北京市经济最为活跃的两大区域。朝阳区北有亚洲最大的居住社区望京社区，东有“CBD”国贸商圈，近年来朝阳区也一直加大其危改拆迁力度，并且朝阳区内规划开发的商品房项目多以高档物业为主，因此使得一、二手房价格落差较大，故而二手房需求旺盛，成为成交最为活跃的地区。 
    2、昌平区交易活跃，主要是因为随着二手经济适用房的魅力不断为京城老百姓所认知，二手经济适用房逐渐成为交易新热点。而昌平区域有回龙观、天通苑两大型经济适用房居住社区，又有五环线、轻轨等便利交通作为出行保障，交通便利，社区配套设施成熟。 
    3、丰台区虽然在直观感觉上较为偏远，但是位于二环与三环之间的方庄社区是早年间富人的聚集地，社区成熟、配套齐全。近年来一些业主由于受“置业升级”观念影响，需要卖掉房屋从方庄迁徙到亚北、CBD、泛CBD及城郊一带，再加之央产上市后方庄地区央产房屋可进入市场进行流通，而洋桥拆迁等又导致购买人群大增，供需两旺，因此丰台区交易活跃，仍然成为四大热点区域之一。 
    4、东城区与西城区是对外经济及商业区，同时也是政府机关办公聚集地。该区域央产房较多，随着央产的上市吸引了大批购房者的目光。但由于央产流通目前仍然面临各种问题，从而导致房源暂时无法放量，可供交易二手房源较少，因此价格居高不下，成为京城购房的富“贵”之地。 
    5、崇文区与宣武区一直都是北京市人口密集区。由于新世界商圈日趋成熟，两广路的建成及地铁五号线的修建，使得该区域在经济、人文环境上大大改观。其中宣武区的马连道地区因中央采购区（CPD）概念的提出及落实而成为北京楼市新的亮点。加之拆迁危改力度加大，导致购买力增加，而二手房源有限，因此崇文区与宣武区二手房均价都普遍偏高。 
    “房价之争”对二手房市场影响微妙 
    从今年年初开始，北京房地产市场就出现“房价涨跌”的争论。信一天分析认为，第一季度的二手房交易明显受此因素影响： 
    1、对于卖房者来说，一部分想“置业升级”、“以旧换新”的业主由于对一手房市场价格判断不明朗而产生购买迟疑。其次，由于对二手房价的判断不明，使得一部分业主对手中二手房价格期望过高，觉得手中房屋价格会上涨而推迟出售计划。从而导致房源无法真正放量。 
    2、而对于购房者来说，由于北京市一手房价格一直居高不下，一、二手房价差明显，所以对二手房的需求在不断增加。 
    供需不平衡状况的加剧也导致了二手房房价的上涨。不过，随着央产的逐步放量，一、二级市场的联动加强，转按揭及二手商品房流入二级市场，二手房供需失衡的矛盾将会得到缓解，在第二季度二手房价会逐步走低。所以信一天奉劝业主要合理的判断房价，及时把握交易机会“该出手时就出手”。 
    信一天认为：总的来说，第一季度7000套二手房的交易量仍属比较正常。高、低档二手房交易的增长给北京市二级市场增加了新的亮点。中档二手房交易量也会逐步上升。预计第二季度二手房交易量将会达到13000套，下半年二手房交易量将会达到30000套，今年全年二手房交易量预计将会达到50000套，整体二手房价将会有所下降，约在3100元/平方米-3200元/平方米左右。