主题：二季度房地产市场报告

一、二季度房地产市场发展形势

    1.房地产市场需求增长趋缓

    销售面积不能完全反映房地产市场的当期交易情况。在现有的统计指标体系中，销售面积仅仅针对房地产增量市场当期竣工当期销售或上期预售当期竣工的房屋，与反映当期成交状况的房屋成交面积有很大区别。因此，虽然4、5、6三个月商品房销售面积分别同比增长4.8、8.6、13.0，增幅逐步增加，但其并不能完全代表房屋当期成交状况的变化。

    2季度，商品房销售/竣工比快速下降。2005年3月商品房销售/竣工比达到近年最高水平为1.41，2季度则呈现快速下降的局面，4、5、6三个月分别为1.10、1.09和1.01，6月份销售/竣工比已经接近2001年、2002年和2003年同期商品房销售/竣工比，商品房供不应求状况得到大大缓解，也反映了房地产市场现房需求增长趋缓。

    2季度，定金及预收款增幅快速下降。定金及预收款的同比增幅由1～2月的47.4%持续下降为1～6月的21.1%，增幅比去年同期减少25.6个百分点。其中，4、5、6三个月的同比增幅逐步下降，分别为18.58%、17.32%和11.08%。定金及预收款增幅的快速下降反映了商品房预售增长趋缓。

    2季度，个人住房贷款增幅大幅下降。截至2005年5月底，工、农、中、建四大国有银行的个人住房贷款同比少增500亿元。4、5、6三个月上海个人住房贷款增长额分别同比少增29.02亿元、25.6亿元和37.18亿元。

    央行及七部委调查证实全国范围内房地产市场持币观望态势形成。

    2. 房地产开发投资意愿持续下降1年后开始有所回升

    房地产开发投资增幅持续下降，但商品房开发投资增幅有所回升。1～6月，房地产开发完成投资同比增长23.5%，增幅继续下降。商品房开发投资由商品房建设投资、土地开发投资和土地购置费组成，扣除了房地产开发投资中不可租售部分的投资，它的变化代表了房地产市场有效供给的变化。1～6月，商品房开发投资的同比增幅为23.3%。其中，4、5、6月商品房开发投资的同比增幅分别为21.66%、23.19%和26.44%，增幅逐步增加。

    土地购置和开发活动有所回升。购置土地面积维持小幅增长，完成开发土地面积同比增幅结束2004年以来逐步下降的局面而开始有所增加。2季度完成开发土地面积结束自2004年末同比减少的局面，同比增幅为13.07%。其中，5月份完成开发土地面积同比上升14.27%， 6月份完成开发土地面积更是达到了同比50.98%的增幅。说明土地开发活动自5月份起开始有所加强。2005年全国购置土地面积则一直维持小幅增长，2季度购置土地面积同比增长7.24%。其中，4～6月全国土地购置面积分别同比增长0.72%、7.91%和11.50%，同比增幅逐步增加。

    新开工面积增幅有所增加。2005年1～2月商品房新开工面积增幅降至最低水平为1%，1～6月商品房新开工面积增幅为10.9%，其中，4、5、6三月商品房新开工面积分别同比增长21.8%、7.7%、10.3%。相对1季度，2季度全国商品房新开工面积增幅有所回升。

    值得一提的是，上述指标2季度的增幅虽然相对1季度有所回升，但累计增幅仍为近年最低水平。

    3. 房屋销售价格增速放缓

    2季度全国房屋销售价格同比上涨8.0%，涨幅同比减少2.4个百分点；与1季度相比，房屋销售价格上涨1.5%，涨幅回落1.8个百分点；

    二手住宅销售价格涨幅回落快于商品住宅。

    4.房地产市场发展变化的区域性差异较大

    不同城市房地产市场的发展状况差异较大，全国整体房地产市场的发展趋势不等同于个别城市的市场变化。以北京、上海、广州、深圳四个城市为例，各城市房地产市场形势的变化各不相同。

    2季度，北京市从土地购置和开发、房地产开发完成投资到新开工面积同比增幅均逐步下降，反映了房地产开发投资意愿继续下降；定金及预收款同比增幅不断下降、销售/竣工比不断减小同时反映了北京市房地产市场需求增长趋缓。

    2季度，上海市销售/竣工比不断减小、定金及预收款同比增幅保持平稳态势，但二手房交易量大幅下降，个人住房贷款同比少增，反映了房地产市场的需求增长趋缓；上海市新开工面积增幅下降反映当期房地产投资意愿的下降，但土地购置和开发面积以及房地产开发投资增幅在6月份则有小幅回升。

    2季度，广州市从土地购置和开发、房地产开发完成投资到新开工面积同比增幅均逐步增加，反映了房地产开发投资意愿有所增加；同期销售/竣工比和定金及预收款同比增幅有所上升，反映了房地产市场需求增长仍在增加。

    2季度，深圳市土地完成开发面积和房地产新开工面积增幅有所增加，反映了同期房地产开发意愿的增加，但土地购置面积和房地产开发投资同比增幅在下降；深圳市销售/竣工比有所增加，定金及预收款同比降幅有所减小，反映了房地产市场需求增长的上升。

    二、需求增长趋缓原因分析

    2季度，房地产市场需求增幅趋缓是宏观调控措施效应的显现。2004年以来，为了抑制固定资产投资过快增长以及防范银行信贷风险，政府对土地和信贷同时实施紧缩政策。然而，在投资增幅不断下降的同时，由于供给受到控制，房价出现上涨，而负利率和投资渠道缺乏导致大批的资金进入房市，强化了购房需求的旺盛，供求出现失衡，房价上涨加速。2005年3月以来，为了抑制房价的过快上涨，中央政府连续出台了以抑制投机、调整住房供给结构为主的调控政策。由于房地产具有投资和消费的双重属性，以抑制投机为主要目的的宏观调控政策不可避免地对所有的购房需求都产生了影响，包括自住需求和投资需求，促使2季度房地产市场需求增幅放缓。

    消费者对宏观调控的理解和认识不一致，加速了房地产市场需求增幅的下降。6月份，由建设部等七部委组成的国务院督导组对8个省市进行了房地产市场情况调研。调研结果表明：地方政府、开发商和消费者从各自的利益出发，对宏观调控的理解和认识很不一致。其中，消费者普遍将国家对房地产的宏观调控简单地理解为要降低房价，因而纷纷推迟购房，持币待购。来自国家统计局城调队的调查数据同样证实了这个结论：6月份，城调总队在全国35个大中城市组织了快速抽样调查，结果表明：“八项措施”出台后，38.7%的消费者购房心理预期和购房计划发生了变化，其中，60.6%准备推迟购房，15.7%准备提前购房，7.7%打算取消购房，16%准备去租住廉租房。

    三、未来趋势

    当前房地产市场的需求仍以自住需求为主。在城调队的调查数据中，有购房计划的人员中仅有7.7%的人员取消了购房，而92.3%的人员则选择推迟购房、提前购房或租住，表明房地产市场的需求仍以自住需求为主。

    随着消费者对宏观调控目标的正确理解，房地产市场需求增长将会得以恢复。6月下旬，政府开始强调房地产市场宏观调控的主要目的是稳定房价，并要坚定不移地促进房地产业健康发展。近期来看，由于政策效应具有滞后性，房地产市场需求增幅的涨跌将取决于消费者对房价信心的恢复程度。长期来看，我国城市化、人均居住条件改善和房屋自然折旧对新增商品住宅有着强大的需求，将会支撑房地产业的持续发展。

    近期针对房地产业的调控力度不会再加大。由于宏观调控已经显现出成效，且经济发展正在愈来愈好地朝调控预期方向发展，因此近期针对房地产业的宏观调控力度不会再加大。未来宏观管理将以落实中低价住房的有效供应，加强市场管理，加强存量土地利用为主。