主题：休闲地产发展前景乐观 ——大地顾问董事总经理段枚焱访谈

 
北京朝阳大地房地产经纪有限公司（大地顾问）是南戴河*蓝色海岸公寓的营销代理商。在2004年11月下旬，蓝色海岸开发商陈勇先生、大地顾问董事总经理段枚焱先生专程赴澳大利亚考察了当地的海滨建筑。
作为“第三居所”的蓝色海岸和澳大利亚的休闲地产之间到底有什么差别？中国未来休闲地产的市场走势将会如何？……让我们带着一系列的问题走近段总。

记：段总这次去澳大利亚感受如何？澳洲人的休闲生活与我国有什么不同？
段：澳大利亚总体感觉上比较发达，生活节奏跟工作节奏安排得井井有条。澳大利亚人在工作之外对休闲的重视程度远比我国高，他们主要的休闲是体育活动。澳大利亚是临海大陆，跟海有关的体育活动很多。我们在澳大利亚住全日空酒店时，早上六、七点钟就能看到有人在海上冲浪。游艇、冲浪和帆船在澳大利亚比较流行，游艇是身份的象征；冲浪是年轻人比较喜爱的运动，刺激又不需要成本；帆船比较吸引运动爱好者。

记：休闲地产的概念来源于国外，澳大利亚在这方面发展如何？
段：澳大利亚我们没有全部考察，但就黄金海岸来说，休闲地产开发得比较完善。在布里斯班非常多，有许多新开发的休闲地产都是高层海景公寓。建筑与海滩的距离有近有远，通常新开发的比较近，大约是几十米。

记：休闲地产的消费客群是哪些？
段：购买休闲地产的消费者目的大概有三个，一是既投资又自住；二是自住，以单身的年轻人居多；三是当作投资工具租给别人，出租对象主要是到黄金海岸休闲度假的人群。澳大利亚人的旅游与度假并重，他们的长假主要用来度假，出去旅游的相对较少，因此许多人按家庭出游，住酒店的时间大约在一周或者三、五天。高档酒店一般消费较高，但酒店式服务比较好。

记：国外的酒店式公寓是否承诺投资回报？蓝色海岸在这方面将如何做？
段：就我们所看到的酒店式公寓都不承诺投资回报，我个人分析，可能因为酒店式公寓的旅游来客人数不固定、波动。他们很注重信誉。当然不排除国内有不规范的发展商存在。澳大利亚的酒店式公寓不是没有投资回报，而是将酒店式公寓管理也就是委托信誉服务方面做得非常完善，将其纳入经营系统，因此没有承诺。
蓝色海岸要将功夫下到经营上，向澳洲看齐。

记：澳大利亚的休闲地产都分布在什么地方？哪里最集中？有什么特点？
段：我们考察过的地方来说，布里斯班黄金海岸的休闲地产是最集中的，是旅游地和旅游休闲地相结合。

记：澳大利亚海滨建筑在设计与理念上与蓝色海岸公寓有什么差别？
段：澳大利亚海滨建筑设计有几个特点：一、保证户户观海；二、在立面形态上偏现代；三、在外立面讲求明暗、虚实、凹凸、以及呈现的弧度，有韵律感；四、服务配套一般很完善；五、户型都偏小，一、两居多，三居少。
蓝色海岸就是在借鉴澳大利亚建筑的基础上重点研究了悉尼的HORIZON(地平线)的建筑优势。
澳大利亚的HOLIDAY APARTMENT（假日公寓）观景通常采用两种模式，一种是横向观景模式，其特色是正面能观海背面观不到海；另一种是竖向观景模式，最大特点是户户都能观海，这也是蓝色海岸所采用的。

记：澳大利亚的海岸线资源是否稀缺？中国的海岸线资源是多少？
段：中国和面积差不多的国家，如美国、澳大利亚等国家相比岸线资源较少。澳大利亚的海岸线资源比较丰富，约有3万多公里；美国有2万多公里；而中国只有14500公里，并且绝大部分不具备开发条件。

记：休闲地产的升值潜力如何？国外与国内有什么差距？
段：地产本身就具有投资和保值功能，基础是稀缺性和不可再生性。而最稀缺的、不可再生的就是岸线资源。布里斯班岸线资源最好的地方都建成了非常高档的公寓或酒店等建筑形式，剩下的才是HOLIDAY APARTMENT（假日公寓）。不像南戴河的蓝色海岸，占据了最好的位置。

记：您能谈谈目前中国休闲地产的发展情况吗？蓝色海岸在这方面又是怎么做的？
段：中国休闲地产发展尚处在初级阶段，表现在四个方面：一是规划设计；二是配套设施、居住休闲功能上；三是立面和平面设计上，不注重细节，不注重跟周边环境相结合；四是在后期经营上，中国未形成很好的销售网络系统。
蓝色海岸正是看到中国休闲地产落后的地方，在设计和规划上汲取了布里斯班和悉尼海滨建筑的优点，在经营上也将向澳大利亚看齐。

记：您认为中国休闲地产的发展前景如何？
段：我个人认为前景一片光明，原因是随着国民经济水平的发展，人民生活水平的提高、思想意识的提高，休闲产业又是收入弹性递增的行业，其需求必将快速增长。而休闲地产作为给人们提供休闲度假的场所，前景是显而易见的。