主题：发展商强行代收契税和公共维修基金不合法！

随着京城楼市进入入住高峰期，不少网友反映开发商交钥匙前附加条件，强行向买房人“代收”契税和公共维修基金，询问这种做法对不对。近日，京城著名购房专家刘宏诚向我们发来国家有关部门有关缴纳契税和公共维修基金的规定，希望能够为广大网友提供帮助。

以下为来稿全文：

根据我国《合同法》和《消费者权益保护法》的规定，任何人都不能利用自己的有利地位胁迫对方接受自己拟订的合同条款，买房人是否委托房地产商或其委托的公司代办房产证，可以根据自己的意愿做出决定，如果真有发展商强迫买房人委托他们或他们委托的公司代办房产证，并收取一定的代办费，不仅不合理，也不合法！

发展商交房只能按和买房人签订的购房合同中约定的交房条件交房，如因其单方面增加对方不能接受的条件影响交房，必须承担延期交房的违约责任，向买房人支付违约金。

关于发展商或发展商委托物业公司、中介公司代收公共维修基金问题，北京市国土资源和房屋管理局去年曾发文(京国土房管物字〔2001〕1170号)明确加以制止。

《中华人民共和国税收征收管理法》第二十九条明确规定：“除税务机关、税务人员以及经税务机关依照法律、行政法规委托的单位和人员外，任何单位和个人不得进行税款征收活动。”发展商为自己代收契税行为辩护而引用的《北京市城镇居民购买商品住宅楼房管理办法》，北京市人民政府已与2001年11月26日发文(88号)废止。到目前为止，北京市地税局只委托过北京国土资源和房屋管理局代征契税(参见京地税地[2000]478号文)，而代征人不能委托其它单位代征(参见京地税征[1997]389号文)，如果发展商自己或委托其它单位擅自“代收”契税实际已经触犯了法律。

有些发展商以自己为买房人贷款提供了担保，如不在入住时收契税和公共维修基金会增加自己风险为由替自己的“代收”行为辩护是根本站不住脚的，发展商或发展商委托的公司“代收”不仅增加了买房人风险，而且也同时给国家带来了风险，假使买房人拖交契税，跑得了和尚跑不了庙，起码还有房子在，而发展商或发展商委托的公司破产了，买房人和国家的损失都将无法挽回，附后的京国土房管物字〔2001〕1170号文绝不会是无的放矢。

如果是买房人在购房合同或其它协议中自愿委托房地产商或其委托的公司代办房产过户，缴纳的代理费，由委托双方商定，目前政府没有统一规定。

附：相关政府文件

关于做好契税征管工作若干问题的通知(摘录)

(京地税地[2000]478号)

二、契税征收方式暂继续采取委托市国土资源和房屋管理局、各区县房地局和乡财政所代征的方式，具体委托代征工作事宜，由代征单位所在地的地方主管税务机关按照市地方税务局《委托代征税款管理的暂行规定》(京地税征[1997]389号)办理。

三、北京市国土资源和房屋管理局、各区县房屋土地管理局办理土地出让、转让手续、各级房地产交易所办理房屋(含土地)权属转移变动手续的同时，即时代征税款。

四、代征城市房地产交易契税的各级房屋土地管理部门对已完税的纳税人出具北京市地税局统一印发的《契税完税证》，代征农村地区房地产交易契税的各乡财政所应为纳税人出具《契税完税证》和《契证》。

北京市地方税务局

二000年十一月二十一日

关于印发委托代征税款管理的暂行规定的通知(摘录)

(京地税征[1997]389号)

第八条 代征人的代征资格由各区(县)地方税务局、市地方税务局直属税务分局统一审批，并核发《委托代征证书》。

第十条 代征人不能委托其它单位代征。

第十七条 代征人在代征税款时应向纳税人开具税务部门规定的完税凭证。

第二十二条 代征人在代征税款过程中，如遇纳税人拒绝代征税款的，应在24小时内报告主管地方税务机关，由主管税务机关依法进行处理，代征人不得对纳税人进行处罚。

北京市地方税务局