主题：找了几篇与入住有关的文章,大家可以参考一下(9) (推荐)

产权证房地产投诉焦点 -------------------------------------------------------------------------------- 中国消费者协会投诉与法律事务部主任王前虎——产权证房地产投诉焦点 自从九十年代初开放房地产市场以来，如果说过去的2000年开启了京城楼市一个新纪元，恐怕并不为过。这一年当中，北京市个人购房占据商品房市场主体，买房已成为越来越多市民关注的话题。但由于商品房买卖远不同于一般商品，其交易过程涉及诸多政策、法律和购房技巧，同时房地产市场又存在着相当程度的管理混乱状况，这样，商品房交易纠纷案屡有发生，并呈逐年递增之势。 为此，在“3·15”来临之际，本报记者对中国消费者协会投诉与法律事务部主任王前虎做了独家专访，请他对近年来有关商品房的投诉做了归结，以期让“后来人”不再重陷迷雾，让“过来人”心如明镜。 ■商品房投诉呈上升态势 记者：买房的个人越来越多了，有关商品房的投诉情况怎么样？主要都集中在哪些方面？ 王前虎：商品房投诉近年来呈上升态势。从1998年开始到2000年，商品房的投诉已经连续三年成为消费者投诉的热点之一。尤其是2000年，在投诉总量减少2万件的情况下，有关商品房的投诉还上升了5％。 1999年度，有关商品房的投诉达到21000多件，投诉量比1998年上升20％。2000年度，有关商品房的投诉达到22000多件，在投诉总量减少2万件的情况下，有关商品房的投诉量还是上升了5％。 有关商品房的投诉内容也是方方面面，主要集中在产权证、广告内容不实、延期交房、面积误差、房屋质量、物业管理等六大方面。 ■产权证：清白之事混沌之身 记者：商品房投诉中，性质最严重的是什么方面的问题？ 王前虎：从性质上看，投诉问题最严重的是产权证问题。 购买商品房是一种权属关系的转移，只有获得了房屋所有权，房屋才可以得到法律意义上的保护。但由于目前房地产市场开发管理的混乱，使产权证这本来简单而清白的事，却弄出了一个混沌之身，从而使因房产权引起的纠纷在商品房纠纷案件中占相当大的比重。 一类是一些本具有正规销售资质的项目，购房者购买房屋之后，相当一段时期内，也无法得到房产权证：原因有二，一是由于产权登记部门办事拖沓，开发商即便按期报送登记材料，权属证下发也遥遥无期，购房者只能将违约责任全部归于开发商；二是个别开发商在拿到项目的产权（即所谓的“大产权”）后，置业主利益于不顾，擅自将产权抵押，用于企业融资，从而使业主利益受到无端侵害。第二类是一些不具备开发资格的项目在市场公开发售，致使购买者无法获取合法的房屋产权，这当中最为典型的是一些旧村改造项目和一些建于农村集体土地上的房屋。 ■售房广告：雾里看花，难识庐山真面目 记者：最常见的商品房投诉是什么方面的？ 王前虎：不实广告。虚假、误导广告在房地产业十分突出，让多数是第一次置业而又没有相关专业知识的购房人雾里看花，难识庐山真面目。为此而产生的投诉量近年来越来越多。 商品房在销售过程中，必须通过售房广告销售绝大部分的房屋，为此，几乎所有开发商都要为广告设计绞尽脑汁，于是，一些商品房广告便被“注水”。什么“成熟社区”、“皇家园林”、“距离复兴门只需几分钟车程”、“学校、商店、邮局等小区配套设施一应俱全”、“一次付款十万即可入住”等具有强烈诱惑性的话语随处可见；变了形的地图显示项目与闹市或交通要道近在咫尺。待消费者付了房款，到了实地后，却发现广告上说的距离是“午夜狂奔距离”———即便是在午夜，也得驱车以180公里／小时的速度狂奔才能10分钟到达；小区的配套设施仅是“纸上谈兵”…… 需要提醒购房人的是，此种问题出现时，购房人可依据《中华人民共和国广告法》及《消费者权益保护法》等要求发展商退房或给予相应的补偿。但需要注意的是：由于有些广告语言弹性很大，双方可能会各执一词，这会给消费者索赔带来很大阻碍。由此消费者应吸取的教训是应在购房前对自己所购房屋的位置、价位及发展商的主体资格、该房地产项目是否合法等有一个全面的了解。 ■延期交房：50％的购房人难以逃避的现实 记者：延期交房比较常见，这方面的投诉都有哪几类？ 王前虎：由于发展商自身素质、政府各部门的协调能力及其它一些外界因素影响，北京的期房有半成以上不能按期交房，因此，发展商逾期交房而引发的纠纷也是去年商品房投诉中最为突出的一个问题。 这类的投诉主要分两类：一类是在合同约定的入住期到来时，卖方未能完工；一类是房屋未达到入住条件，卖方为按合同期办理入住，也通知购房人入住，如西北一个项目，发展商按期给客户寄了入住通知书，但楼内装修尚未完成，电梯不能使用，也不能供水供电，房子根本无法居住使用。 在此，提醒购房人，由于房地产开发环节的复杂性，项目延期交房极为普遍，因此签订购房合同时，关于此方面的条款如入住时间、违约处罚等务求详尽、严谨。 ■面积误差：买的没有卖的精 记者：面积问题是各类房产纠纷中的焦点问题，有关这方面的投诉，常见的都有哪几种情况？ 王前虎：商品房合同面积与实测面积存在误差，买的没有卖的精，这一直是个焦点问题。其主要表现在期房在交付使用时，房屋的使用面积缩小，使用率降低；另一种则是建筑面积增大，开发商要求购房人补交增大面积房款。此种纠纷产生的原因，主要也是由于合同约定不清，结果是理儿全都在开发商那边。 按照通行的标准，商品房合同面积与实测面积误差在3％左右属于正常。如果实际使用面积与合同约定面积差得较大要多退少补。可事实却不是那么简单。据了解，高层住宅销售时，开发商一般都承诺房屋使用率可达到75％，而交房时实测面积大部分仅能达到70％，有的甚至更低。这样算来，购买一套住房平均要损失几万元之多。 房屋面积变小的原因每个项目各不相同，但归结起来看，其主要原因：一是由于开发商在销售时，为了证明房屋品质，夸大其词；二是开发商过于精打细算，将一些本不应摊入面积的公建设施计入总建筑面积，从而使建筑面积增大，相对降低了使用率。因此，购房人买房时尤其是买期房时，一定要考虑到合同面积与实际面积可能出现误差这样的问题，并在签订合同时以附加条款加以防范。 ■房屋质量：为伊消得人憔悴 记者：房屋质量的投诉主要集中在什么问题上？ 王前虎：目前，有关房屋质量问题的投诉主要体现在两个方面：一为房屋内部采用的各种材料与合同承诺不符；二为房屋的主体、防水、供热、电气管线等的质量问题。 室内装饰不符合合同约定，大多数买了提供室内精装修或厨卫精装修的商品房的业主都会有体会。开发商在楼书和合同中注明装修是“高级木地板”或“进口高级地砖”。合同中一般也不会对地板砖是什么价位、型号、规格、哪个厂家出产有详细的约定，所以双方必然是各说各有理。这种争执同样会发生在对卫生间、门窗、厨房等设施的不同看法上。 房屋质量存在问题还有一种情况，就是开发商擅自改变设计，因而让购房者睁着眼晴买了一套劣质房。一本市居民在良乡某小区购买了一套商品房，交房时才发现楼道里漆黑一片，与售楼时售楼人员所说的“楼道采光、通风”的承诺大相径庭。 ■物业管理：业主心中永远的痛 记者：近年来，商品房的投诉中，上升的最快的投诉内容是什么？ 王前虎：物业管理的投诉是近年有关商品房投诉内容中，上升得最快的部分，焦点主要集中在收费和服务上。 有关收费的投诉主要是来自按市场价收取物业管理费的高档社区内一些业主的投诉，以及普通住宅社区里部分业主对一些特约服务收费标准的投诉。如前不久就有几十名业主集体投诉望京项目擅自提高地下停车场的租金。对此类投诉，王前虎认为，一定要事先与开发商签订有效协议，明确这些收费标准。 有关物业管理服务的投诉，从统计的案例看，核心问题是物业公司服务该做到什么程度？谁是真正的主人？要解决这个问题，王前虎认为还有待有关方面对此做出具体详尽的规定。 本文摘自：北京青年报