主题：论取消预售应当缓行

    近来，关于取消商品房预售制度，推行现房销售制度的传言四起。业内业外，见仁见智，老古愚钝，不见其智，或见其仁，也一抒浅见。
    对预商品房预售制度的起源和其利弊，瞥之可见，不再赘言。在此唯唱一论，取消预售，应当缓行，理由有三：
    其一，取消预售将导致房地产企业大量破产。众所周知，国内房地产开发企业的主要资金来源是银行贷款和购房者预付订金，自有资金在整个资金总量中所占比例较小。取消预售制度，一方面切断了购房者预付金这一资金来源渠道，另一方面延长了资金周转的时间，加大了房地产开放商的资金压力，增加房地产融资成本。在国内房地产信托基金尚未形成气候，资金来源渠道有限的情况下，这一改变将促使大量的中小房地产企业破产倒闭，而目前中国房地产行业市场集中度相对较低，中小房地产企业的破产将对整个房地产市场造成灾难性的影响。所以，取消预售看起来可以改变“劣币驱逐良币”的现状，但负面影响更难以承受。
    其二，取消预售将导致房价继续攀升。一方面，取消预售对房地产行业的融资成本增加将直接导致价格的上升，另一方面，大量中小房地产企业的破产倒闭会促使本来供需失衡的市场进一步供不应求，进而促使价格快速上扬。
    对这一点，有观点认为，目前国内已经具备了一大批资金实力雄厚的开发商，因此，倒闭的企业都是市场应该淘汰的企业，这些企业的倒闭对行业是一件好事。同时，还有观点认为，中小企业的破产使土地等资源集中在大企业手中，通过大企业的大规模开发可以避免供需矛盾，而价格则可以由供需来调控。
    但是，这种观点看起来不错，实际上既高估了所谓的大企业的实力，也高估了开发商的觉悟。我们承认，在多年的发展中，确实有一批企业已经形成了一定的规模，具有较强的资金实力。然而，这种规模和实力仅仅是相对的。拿龙头老大万科来说，其在市场上的份额也不到2%，即使我们对万科的资金实力和融资渠道一无所知，也可以断言，一个多年来市场占有不到2%的企业，我们无法要求它在一夜之间去占领10%，甚至更多的市场，更何况这是一个资金密集型的房地产市场。退一万步，即使真的形成了几个大企业把控的寡头竞争格局，我们能指望这几个寡头把价格交给市场来决定吗？在现有的局面下，资金实力欠缺的开放商的存在，实际上具有抑制商品房价格快速上升的作用。相对于目前的市场，寡头竞争的格局下，市场的联盟也许更容易建立，在这种情况下，稳定价格，只怕是一句梦话。
    其三，取消预售将导致市场不公平的竞争。上有政策，下有对策是中国人一贯的做法。评判政策的好坏的标准，应当是其执行的效果，而不是其制定颁布的初衷。今年4月，深圳取消认筹，但变相的认筹花样百出就是一个例子。正如学校纪律之于学生，再严格的纪律，总有听话和不听话的学生，如果对纪律的执行没有严格的奖惩措施来保证，流于空言，这种纪律的执行就是对听话学生的不公平。同样，一个政策出台，胆子大的，背景可靠的，就可以转空子，绕圈子，该做什么照做不误，而胆子小的，没有背景的，老老实实去执行，结果就被淘汰了。而这种不公平显然是政策应该尽量避免的。
    就商品房预售这一充满了历史特征的产物，我们承认的确应该取消。但这并不意味着应该立即取消。中国人讲求中庸之道，当知物极必反。任何事情，在时机并不成熟的情况下强行去做，结果可能都会事与愿违。在涉及政府威信的政策层面上，更应当谨慎再谨慎。记得“国八条”中关于对房加控制不力的地方政府追究责任的规定，在“新八条”中却抹去了。这恰恰说明政府意识到该条款执行的难度，而进行了修正。可是，这也反映出我们的政府在重大问题上的仓促和草率。而这种仓促和草率，理应尽力避免。
    所以，老古认为，取消预售，势在必行，但应该缓行。在目前房地产融资渠道缺乏创新和房价高位徘徊的情况下，不宜操之过急。目前可以先出台规定，但将执行时间推后1-2年，一方面给房地产企业一个缓冲的时间，使竞争力差的企业逐步退出市场，同时避免市场休克；另一方面加紧对房地产融资渠道创新进行法律和政策的研究，逐步实现房地产融资渠道多元化。同时，继续强化宏观政策的执行力度，确保房价的稳定。惟其如此，当现房销售制度开始推行的时候，房地产市场的健康才能得到保证。

谢谢.

呵呵

为什么不可以换个角度,建造更多的好房子呢?商品的档次用价格来反映后,难道都会抢最好的?