主题：永顺西街89号业主委员会关于违章建筑小楼处理真实情况的说明函-馨通业函[2007]5号

通州区永顺西街89号业主委员会

                                   馨通业函[2007]5号

                          关于违章建筑小楼处理真实情况的说明函

永顺西街89号院全体业主：

关于如何处理喜莱达公司在我小区非法建筑三栋小楼一事，引起了小区业主的广泛关注。业委会注意到监委及部分业主的不同意见，为客观、全面的展示整个事情的真实情况，特说明如下。

第一，监委会以独立的身份对小区公共事务发表意见，对业委会的工作进行监督和批评，从总体上讲是件好事，这证明我小区监委会一直在独立地发挥应有的作用，这是我小区民主自治架构成功运作最好证明。
第二，业委会对监委会和业主的善意监督、建议、批评，始终持欢迎、感谢的态度。同时业委会也提示大家：从有利小区和谐、团结的角度出发，反映意见和问题应当采取正确的途径和方式；要慎重发言，讲事实、摆道理，就事论事，不搞个人攻击；猜测性的断言不下，没有根据的话不说；不要把对业委个人的评价等同于对业委会的整体评价；不能以对事物的不同看法来判别是否维护业主的利益。
第三，监委会与业委会的职责分工，决定了各自享有的权利义务不同。业委会是我国《物业管理条例》和《物权法》中法定的业主大会机构，根据自治章程和业主大会授权负责小区各项事务的处理。为履行职责所需，一方面业委会享有很大的权力，另一方面业委会要独立承担决策失误的重大责任。权力和义务的高度一致性决定了只能是业委享有表决权，而不是作为监督者出现的监委。监委会不是业主大会的法定机构，是我小区业委会成立之初，为加强自律而自发设置的。监委会的核心职能是监督业委会工作的合法性而非合理性。合理性的判断标准是因人而异的，属于业委会自由裁量权的范畴。监委会没有法定承担责任的义务而要求法定的权力，从法理上是讲不通的。享有表决权的监委本质上就是业委，监委要有表决权只能通过合法程序转换为业委。
即便如此，以往的工作中业委会一直是在积极听取监委们的意见和建议的，监委并非只监不说。所以说无论业委还是监委，只是在小区民主自治架构中扮演的角色不同而非地位不同，所谓霸王条款的提法是不妥的。
第四，小楼问题的由来和演变过程。因喜莱达未经业主同意，利用业主共有土地违法建设三栋小楼并出租牟利，严重侵害了全体业主的权益。在与喜莱达反复交涉、谈判无果的情况下，业委会代表全体业主起诉到法院。但是法院以业委会无权起诉为由，驳回了业委会的起诉。之后在以顾文生、王连荣、侯松歧、杜淑芳、陈德林为代表的业委们费尽周折，向城管、建委、规委层层举报下，才最终由市规委认定小楼为违法建设。但是此时喜莱达错估了事态的发展，认为只要让出部分收益，就可换得不拆小楼。业委会在反复讨论和征求业主代表意见的基础上，于2006年4月21日在第66次会议上作出了“除非无偿移交，否则坚决拆除小楼”的决定。
之后喜莱达仍对小楼的利益抱有幻想，只同意提高与业主的分成比例，对于无偿移交仍不松口。为让喜莱达的幻想彻底破灭，业委会再次向规划局施压，最终导致规划局向法院申请强制拆除违建。直到此时喜莱达方才认识到事情的严重性，不得不向业委会表示可以放弃小楼，只要在账面上保持国有资产不流失，什么问题都可以谈，而且小区的历史遗留问题也可以一并谈。
在经历过气源费退费、有线电视初装费违法收费、新老物业公司交接、小楼诉讼、地下室诉讼、物业管理用房诉讼、绿地填埋建筑垃圾等一系列艰难的，迄今为止胜利成果不多的维权之路后，业委会一致认为：在喜莱达不得不坐下来与业主们平等协商的情况下，一揽子谈判解决小区的历史遗留问题不失为一个好办法。
客观的讲从整个事情的发展变化过程来看，业委会并非到了规划局向法院申请强制执行的时候,才考虑通过谈判解决我小区历史遗留问题。这种可能性是一直存在的，只是当时的时机不够成熟，再说明确些就是喜莱达的让步还远远不够大。任何决策都是建立在特定历史条件下的，因此既不能说当时业委会决定拆除不正确，也不能说基于新的变化业委会决定协商解决就是出尔反尔。
经2007年5月27日第110次业委会讨论决定：由顾文生、曹春林、侯松歧同志负责，与喜莱达进行和平解决小区问题的接洽，看喜莱达的条件再定如何处理。该次会议有刘广福、侯福元、徐肇湘、马广荣、袁立华、冯泽田、王正平七位监委在场。之后在2007年7月11日第113次业委会上，顾文生主任对喜莱达提出的一揽子和解意向进行了通报。为谈判方便，此次会议决定由顾文生、杜淑芳、曹春林、侯松歧、申成仕组成的五人小组具体负责拟定和解协议条款。该次会议有刘广福、侯福元、徐肇湘、申成仕、袁立华、冯泽田、王正平七位监委在场。2007年7月22日第114次会议上，业委会再次对一揽子方案谈判进程和有关事宜进行了通报。该次会议有刘广福、马广荣、袁立华三位监委在场。
经五人小组及临时在场的两位委员协商，基本确定了和解协议的主体框架，后业委会又对支付形式等具体细节进行了最终敲定。2007年7月30日顾文生主任将最终拟定的协议文本提交第116次业委会会议表决。正式在这次会议上，监委突然提出：这个协议我们不清楚，为什么当初决定拆除现在又不拆除，是不是业委会收受了喜莱达的好处，监委为何没有表决权？等一系列质问，完全否定了小楼问题斗争——谈判——再斗争——再谈判的自然发展过程，以及业委会前期所做的一切工作。
业委会认为：监委们对业委会提交的协议内容不认同是可以理解的，但是公允的讲这个事情的变化过程监委们，至少是大部分监委们是完全知晓的。监委在亲身参与决策变化的过程后，又指责业委会出尔反尔是不负责的。我们不能把观点的不同，上升为是不是维护业主的利益问题。不能说业委会的观点非得与监委会一致，才是在维护全体业主的利益，否则就是出卖全体业主的利益。 
第五，小楼问题如何处理才是真正维护全体业主的利益，业委会是如何权衡利、弊、得、失与喜莱达进行谈判的？喜莱达侵占业主土地违建牟利，从法律上讲与全体业主之间是一个民事侵权关系。法律上解决侵权的方法就是通过诉讼或庭下和解，达到停止侵害、赔偿损失的结果。对我们来说就是实质就是与喜莱达的利益之争。有人认为：喜莱达侵害业主的权益太多了，无论给我多少好处我也不答应。在这个问题上业委会不赞成情绪化的观点，我们应当理智地分析、计算一下利、弊、得、失。喜莱达利用违建小楼牟利，业主一点利益都享受不到，还出租扰民，当然要拆掉！但是喜莱达让出小楼使业主们的损失能够得到补偿，并且通过物业管理权的移交解决出租扰民问题，我们就可以通过谈判来解决拆与不拆的问题。
既然是谈判，双方都会以手中的底牌进行利益的搏奕。喜莱达的底牌是：最大限度减少损失，特别是在账面上保持投资大致不亏损，以达到国有资产保值目的。否则就没有谈判的意义——这是他们同意一揽子解决遗留问题的前提。我们的底牌是：在双方的利益平衡点上争取最大利益，同意就保留，不同意就拆掉。双方的利益平衡点在什么地方？平衡点就在于如何做到喜莱达账面损失不要太明显。如果失去了这个平衡，对喜莱达来说既然已到了最坏的地步，那么不管是占地费用、停车费用、违法收费，还是其他遗留问题就没有主动解决的必要了。监委们计算的喜莱达应当返还业主这个费用百十万，那个费用百十万，从我小区漫长的维权之路来看基本上是纸上谈兵，作为谈判的筹码可以，实现起来完全不可预测。
我们来算一算正反两方面的账：如果拆除，喜莱达损失的是小楼的投资，大致有90万；已经收取的车库未来十几年出租的费用，大约80万元；拆除费用大约10万元；合计180万元。当然主管领导还要负经济责任。对我们来讲呢，好处是解决了喜莱达侵权和扰民问题，坏处是对于实现其他维权事项没有任何益处。如果不拆，按双方协商结果：在小楼无偿交付业主的前提下，有期限的维持小楼已出租车库现状，同时一揽子解决前期遗留问题。对喜莱达来说，小楼的投资90万元因交付业主而没有了，加上转移支付的工程费15至20万元，退还业主的收费5万元，大致损失110万元。但是喜莱达省去了拆除费用10万元，特别是账面上已经收入的80万元没有损失掉，与投资90万元相比至少在账面上亏损不大，公司领导可以对上面有个交待。对于业主来说，我们在没有投资一分钱的情况下，得到了价值90万元的小楼，以及未来60多年的潜在收益。最重要的是我们一并解决了用其他方式很难一并解决的其他历史遗留问题，如违法收费、前期补偿、建筑工程质量维修保证和前期公共设施收益返还15至20万元。
监委和许多业主不理解为什么业委会在小楼无偿移交的前提下，同意喜莱达已经出租（出借）的16户车库有条件地维持到合同期满。这个道理就是刚才分析的利益平衡点问题，16户车库是不是暂时维持现状并不重要，而是16户已租（借）车库等值的80万元才是根本。有的监委提出怕小区依然以后还有两个物业，是否业委会可以考虑每年分一些收益给喜莱达，让他们交出16户车库？这个方案最早业委会就考虑过，不过为了让喜莱达退出小区，业委会认为还是一次断开关系较好，而且这样做最贴近现状。当然业委会也非常尊重大家的意见，只要在双方利益平衡上不过于一边倒，在喜莱达可以承受的范围内，完全可以就具体操作方式再协商。
我们用部分前期公共收益返还、占地补偿这样的难实现“债权”，换来实实在在的小楼所有权和未来的收益，以及其他遗留问题的一并解决，这个协商结果出卖业主利益吗？业委会认为：以较小的成本争取较大的利益，务实地解决小区历史遗留问题，就是最大限度地维护小区业主的整体利益。如果事情真的能够这样解决，在北京乃致全国的业委会维权行动中，都将是屈指可数的成功范例。
第六，违建小楼无偿移交业主是否有可以合法化，违建小楼是否已经最终确定拆除还是保留？有的委员担心：小楼是违章建筑，给业主就合法了？小楼违章建筑的定性是谁也无法更改的事实，但是违章建筑并非一律需要拆除。《北京市城市规划条例》第四十三条规定：违章建筑严重影响城市规划的，责令停止建设，限期拆除或者没收；影响城市规划，尚可采取改正措施的，令限期改正，并处以罚款。业委会起诉、举报喜莱达，并不是因为它违建，而是违建侵害了业主的利益。具体说主要是两点，一是出租扰民；二是侵占业主土地牟利。小楼如移交全体业主所有后，不存在侵占业主土地一事。物业管理权移交现物业公司，出租扰民问题也能够得到控制。此时小楼违建的性质已经不重要了，只要它能为小区业主服务，政府主管部门会有妥善的处理意见的。
当然，我们所进行的一切都是在为业主最大限度地争取可能的利益。由于喜莱达醒悟的太晚，如果他们不能在有限的时间内向政府部门、人民法院做出合理的解释，那么小楼仍然要依法拆除。现在对于我们来说，是完全主动的一方：拆除，本来就是业委会举报和要求的，达到了最初目的；不拆除，将小楼用作公共配套设施更好，它促使全部遗留问题一并解决，达到了我们的最终目的。小楼的最终结局，依然要等到政府有关部门的明确回复才能知晓。
第七，业委会有没有权利处理小楼问题，业委会的决策程序是否合法？我小区第三次业主大会决议：凡涉及小区业主公共权益的事项，均授权业委会代表全体业主处理。《业主大会议事规则》第二十条规定：业主委员会作出的决议、决定，应经全体委员过半数以上同意。也就是说只要过半数业委会委员通过，该决议就是合法有效的。前面已述：第113次业委会授权五人小组具体拟定和解协议原则条款；第114次会议上业委会再次对小区遗留问题一揽子方案谈判进程和有关事宜进行了通报；第116次业委会表决通过和解协议；业委会的领导根据会议决议在和解协议上盖章。因此业委会的决议过程是完全符合法定程序的，业委会的决议也是合法有效的。 
第八，业委会从整体上讲依然是坚强有力的，是我小区公益事业的急先锋，是值得全体业主信赖的依靠。作为小区的首届业委会，在没有任何成功经验借鉴的情况下，我们逐渐摸索、自发创新地开展着工作，不敢说兢兢业业，起码做到认真负责。自业委会成立两年多以来，书面召开全体业主大会三次；召开正式业主委员会会议和扩大会117次；在通州区首开先河成功的完成了新物业公司的招聘，以及随后的新老物业公司交接；通过诉讼和解的方式解决了小区地下室纠纷问题。如果能够再顺利解决违建、物业管理用房、前期遗留问题，可以说首届业委会已经圆满地完成了自己的历史使命。
继往开来，业委会过去是如何全力维护全体业主利益的，在解决小楼等一系列遗留问题上依旧不会改变。业委会是馨通家园小区全体业主的业委会，不是某几个人的业委会。不要把对业委会成员个人的质疑，当作对业委会的不信任。业委会在此郑重声明：如果监委、业主发现并有确凿的证据证明，哪个业委会委员确有违法犯罪行为，请立即举报给有关部门依法处理。在有关部门查证属实的情况下，业委会会作出一个让全体业主满意的处理决定。
有业主举报业委会主任、副主任曾被喜莱达接走单独接触。经业委会核实确有其事，是喜莱达要求与业委会的领导就解决小区有关事宜进行沟通。但是两位主任回来后即向业委会进行了通报，并且详细报告了沟通情况。请大家相信，业委会作出决定不会因为它是不是主任、副主任提出来的，而是看它是否有利于全体业主。业委会的决议是组织意志而非个人意愿；业委会的决议不会受到某个委员的鼓动就轻易作出，而是每个人都站在为全体业主高度负责的角度作出的独立决断。这种决断既是全体业主给予的权力，也是全体业主赋予义务。
第九，业委会对小楼事件的反思。小楼事件，业委会认为无论是对业委还是对监委来说都值得深深反思：为什么双方对该问题的看法是如此泾渭分明，却又各自高度一致？业委会内部对此进行了热烈的讨论，多数意见认为：首先在小楼拆除与否的问题上，业委会思路没有和监委们进行充分的沟通，监委们认为自己的意见和建议没有被充分尊重。其次，业委会在发动群众积极参与决策后，没有及时把事物发展变化的情况向业主代表做充分的动态说明，群众在热情之后有被冷落的想法。再次，业委会领导的有些讲话方式、工作方法引起了业主的反感。在此业委会表明：今后的工作中会引以为戒，通过民主生活会等形式不断改进自身工作作风，以便更民主的履行自己的职责。在此，业委会也希望监委们以大局为重，务实地探讨如何解决包括违建小楼在内的小区历史遗留问题。
第十，维护小区的团结和稳定仍然是小区的当前的工作首要任务。无论是业委会还是监委会，还是其他普通业主，为了我们共同的利益都要做到不利于团结的话不说，不利于团结的事不做——和谐稳定是压倒一切的最高原则！信发表之后，业委会当晚就进行了内部磋商，并且作出了顾全大局、自我批评为主、沟通优先的决定，并于第二日晚派出曹春林、侯松歧、杜淑芳三人为代表与监委们做了深入、坦诚的沟通。沟通中双方再次交换了各自的看法，有的委员也提出了建议性的意见，双方一致认为继续沟通协商是解决当前问题的优先选择。但是业委会看到事态在向着失控方向发展,越来越多的关心小区公益事业的业主困惑不解，越来越深的对业委会产生更大的误解，业委会不得不在事先与监委会沟通的前提下，做出说明，也作为对全体业主的一个阶段性工作汇报。
特此说明。


                                                         二○○七年八月十日

个人认为：个别人贴大小字报，随便涂鸦一些不雅的字眼，搞得象文化大革命时一样，好象不太妥当吧！

还有几句话想说:
    一.必须肯定,业主的出发点不同,结论也会不同.不同意见存在在这么多人的一个小区是很自然的.我们应当尊重不同意见,不要动不动就以自己的意见为判断是非的标准.我非常理解一些老同志的想法,和对当前社会不良现象的痛恨,他们这个年龄很难接受比较中庸的和解(只要谈判双方都会有让步),总认为"真理越辩越明",非要搞个是非曲直,不完全达到满意决不罢休.

    但是在现,特别是在民事纠纷方面,无论政府还是法院,尽量以调解为主,说白了就是以双方的牺牲来争取社会秩序的基本稳定.对双方来说,往往官司是打不起的,对抗起来时间精力金钱人情要投入很大,所以只要条件还能接受,也乐于和解.实际上业委会正是考虑到许多情况通过诉讼来解决也是很困难的,才借此机会进行一揽子解决.

    二.对待这个事每个业主都要理智的分析一下,到底怎么做更有利于我们?这几天也有业主和我提出来还是拆掉好.我问他为什么呢?他说因为喜莱达占我们的地方,还出租扰民.我说如果这两点都解决了了呢?他说还是拆好.我再次问为什么?他依然回答,因为喜莱达占我们的地,还出租扰民.我倒!转了一圈又回到起点,他根本不按逻辑来思考和交流,只好说我尊重你的意见.

    也有的业主说:"你们写的叫什么玩意儿?还算喜莱达能亏多少,我们不花一分钱得九十万元的财物什么的.喜莱达占地扰民,就得拆了!还谈什么?"我回答如果解决了占地扰民问题为什么不能算一算哪样对我们更合适呢?他说我看着喜莱达的违建就有气,我不在乎每户分得几十块钱.我说我个人也不在乎几十块钱,但是公共利益不一定要吃干分净,我们小区还有许多公共配套设施需要资金来添置和改善,比如监控系统,健身器材,小区大门管理系统等等.

    这些东西业委会千方百计地想从喜莱达身上或公共收益中找回来,而不想让每户业主再出钱添置,尽管业委会有这个权力.也有业主明确表明:加强小区安全设施我同意,但是让我再掏几十块钱我不干.这等于让业委会这个管家,既要把家园收拾好,又不给一分钱.能不逼业委会想尽办法为小区留得创收的途径吗?

    三.有的业主很说,这个问题还不简单,开个业主大会让每个业主表态一下不就行了.我说您说的从道理上讲没问题,但是您不知道开一次业主大会有多难!没有几十人工作人员,一两个月开不下来.况且第三次业主大会已经授权业主委员会处理小区公共权益事务,至少目前还没有非召开大会不可的情况.

    退而求次,业主委员会在考虑这件事时,确实二次召开楼门代表以上成员会议,听取业主代表的意见,一切问题的根源都出在这里.本来这是件好事,有利于业主委员会多方面听取意见.但是我个人觉得业主委员会三点没有把握好:一是没有说清业主代表只有建议权而没有表决权,让业主代表认为楼门长以上会议是个法定形式,比业主委员会更有权威.而不知道即使是业主委员会扩大会议,在广泛听取意见的基础上决定权仍由业主委员会单独作出.二是业主委员会在情况发生变化之后,应当及时通报业主代表,沟通不细是造成误解的重要原因之一,给群众留下变化太快不知所措的感觉.三是在群情激愤的情况下把话说的太死太满,没有给今后情况变化留下变通的可能.尽管随着事情的变化重新作出决策是很正常的事.这些都太值得反思了.

    四.当前的情况是具体变数仍不能确定,因为违建的去留有赖于政府部门的意见.无论怎样结果对我们来说都是胜利------举报违建自始至终就是业委会的积极主张的,拆除了从直接意义上说解决了侵占业主土地和扰民的事情;保留下来给予业主,除了解决占地扰民的基本问题,而且增加了小区公共财富,扩大了小区公共收益来源,更有利于业主.业委会要做的是静观其变,尽力为业主们争取更大的利益.

业委会的工作是大家都知道的：

安全问题和文艺活动搞得都很不错，值得表扬。

但是，业委会的权利来自全体业主的授权。

所以，业委会应该尽量以合理渠道保证业主的知青权。

违建拆除不是小事，虽经授权，因为他太扎眼，所以，才特别被关注。

我想，经过这一次波折，业委会为我们小区会做的更好。

还是要谢谢业委会。

二层小楼拆了之后应该给孩子们建设一片安全的净土，8号楼楼下那里太不安全了应该拆除，旁边就是停车位孩子们太不安全了。

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