主题：转载今天北京晚报:业委会告开发商卖物业房,说的是我小区物业管理用房案

业委会告开发商卖物业房  
开发商庭审辩称物业用房不归业主所有 
 
京报网 www.bjd.com.cn    日期:2007-09-21 15:16    网络编辑 : 实习生朱冠楠      字体显示：大 中 小     
 
  
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本报讯(记者邱伟)通州区馨通家园小区业主委员会选了“新管家”，而老物业公司却拒绝退出，并且拿出了物业管理用房的房产证，原来物业管理用房早被开发商卖给了老物业。这让业主们大吃一惊，他们只得将开发商和老物业公司告上法庭，请求法院确认开发商与老物业公司的买卖合同无效，物业管理用房属于全体业主所有。今天上午，此案在通州法院审理。
2005年12月，馨通家园小区业主委员会通过招投标方式选聘了新的物业公司。然而在与原物业公司即北京喜莱达物业管理有限公司交接中，喜莱达公司拒绝交接物业管理用房，并称物业管理用房归其所有，出示了房产证予以证明。
业主委员会这才了解到，小区里建筑面积为178平方米的物业管理用房，已被开发商北京市通州区房地产开发总公司在2004年转让给了喜莱达公司。
业主委员会认为，我国法律明文规定“物业管理用房属于全体业主所有”，北京市通州区房地产开发总公司将自己无权处分的物业管理用房转让给北京喜莱达物业管理有限公司，严重侵犯了小区业主的权利。
开发商当庭答辩指出，“物业管理用房属于全体业主所有”这个说法出处在《物业管理条例》第38条，但是在《物业管理条例》颁布实施前，馨通家园小区已经竣工了，物业管理用房没有纳入业主的公摊面积，也就不归全体业主所有。“也就是说，业主没出钱，谁投资谁受益，我们有权把这房子卖了。”据了解，在购房合同中，双方没有对物业管理用房的公摊进行约定。
“把是否公摊作为确定权属的依据，这是一个看似合理的陷阱。”业委会的代理人反驳说，没公摊的配套设施面积不见得业主没有掏钱。建设部规定非经营性用房纳入建设成本，开发商不会好心到为业主掏钱。配套设施是否纳入成本是个专业性问题，只有开发商提供全套账本，否则很难查清，而且小区配套设施应无偿转让。
业委会认为，按照《物业管理条例》，建设单位有法定配置物业管理用房的义务，而没有擅自处分的权利，物业管理用房是法律强行禁止交易的标的物，所以买卖合同无效。J179

本报讯(记者邱伟)通州区馨通家园小区业主委员会选了“新管家”，而老物业公司却以买下了小区物业用房的产权为由拒绝退出。通州法院今天对此案一审宣判:确认开发商与老物业公司的买卖合同无效，物业管理用房属于全体业主所有。有关人士认为:此案是本市业主委员会维权诉讼案中，又一成功范例。
馨通家园小区业主委员会是在2005年底通过招投标方式选聘了新的物业公司后，才发现早在小区建成时，开发商就把178平方米的物业管理用房卖给了老物业公司，老物业公司凭借房屋产权证拒绝退出小区。
我国《物业管理条例》明文规定“物业管理用房属于全体业主所有”，业主委员会认为开发商将自己无权处分的物业管理用房转让给老物业公司，严重侵犯了小区业主的权利。而开发商认为，物业管理用房没有纳入业主的公摊面积，也就不归全体业主所有。也就是说，业主没出钱，谁投资谁受益，开发商有权把这房子卖了。
法院在判决书中指出，建设单位应当按照规定在物业管理区域内配置必要的物业管理用房，该房屋所有权依法属于全体业主，未经业主大会同意，建设单位或物业管理企业不得擅自处分物业管理用房。根据本案查明的事实，北京市通州区永顺西街89号7甲1房屋系北京市规划委员会通州分局审批的物业管理用房，该房屋的所有权依法属于北京市通州区永顺西街89号院全体业主，开发建设单位未经业主大会同意擅自与物业管理有限公司签订了《商品房买卖合同》，将物业管理用房出售给物业公司，该行为侵犯了全体业主的合法权益，所以该买卖合同应属无效。
馨通家园业主委员会副主任、天正律师事务所律师曹春林今天领到判决后告诉记者:“我相信至今在许多人心中，包括一些法律职业人在内，仍然有一个误区:只有纳入公摊面积的才是业主出钱买的，才能归业主所有。其实把是否公摊作为确定权属的依据，这是一个看似合理的陷阱，没公摊的配套设施面积不见得业主没有掏钱。”
作为业主委员会的代理人，曹春林对判决结果感慨颇多:“这原本是一个法律关系很简单的案子，从道义上讲预先就应知道命题的答案，却被迫从一审、二审再打到重审，多少说明了业主维权过程的艰辛。形象比喻，维权对于绝大多数业主来说就是看得到葡萄却摘不到。”曹春林表示，业主委员会下一步将申请撤销老物业公司的产权证，直至彻底了断和老物业公司的关系。J179

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