主题：地产金融专家：变革中的中国房地产将步入金融时代

变革中的中国房地产将步入金融时代

  中国房地产报  王者 博士 

近日，笔者有幸拿到一份国际著名地产基金管理机构盛阳地产基金的《中国房地产变革研究报告》，该报告深刻地剖析了当今房地产所面临的机会和威胁、地产变革趋势和方向等观点，结合本人多年对房地产企业融资模式的分析和研究，笔者认为，中国房地产传统运作模式和经营管理方式都面临挑战，中国房地产业正在面临合纵连横新的时代拐点。
进入2005年，无论是“国八条”和“地产新政”，还是7月21日的“人民币升值”，中国房地产业都不得不直面全新的行业政策、经济、需求的变革局面。国际、国内资本正加速进入中国地产，地产业即将步入金融时代。

多重因素促使地产变革
一年来，金融紧缩和土地严控，使大多数房地产企业失去了“钱袋”和“粮票”，各种房地产金融创新产品借机进入房地产市场，海外地产基金也纷纷瞄准中国迅速发展的房地产市场，像摩根士丹利、SUN-REF盛阳地产基金、ING地产、美林投资银行等著名国际地产基金采取多种渠道陆续进入中国房地产市场。
当百姓争相讨论房价的时候，当经济学家在争论房地产泡沫的时候，当政府接二连三颁布房价调控措施的时候，一些聪明的房地产开发商正埋头苦练内功，准备着一场房地产革命。促使这场地产变革的，其中既有国内因素，也有国际因素；既有市场因素，也有政策因素。
市场因素方面，随着经济全球化的加快，国际资本流动提速，越来越多的国际资本瞄准中国房地产市场，尤其是近年来，国际地产大亨正以年增30多亿美元的速度涌向中国地产业，随着国际地产基金和国内地产基金的扩张壮大，房地产的产业链结构将发生改变。房地产开发商为了生存，主动向各种金融产品服务商示好。结果是在市场的选择中，房地产开发商、地产基金、其他金融产品服务商共同演绎着着房地产的金融时代。
政策因素方面，中央和地方政府出台的一系列调控政策，如2003年央行的121文件；2004年的土地8.31大限文件; 2005年的“国八条”和新 “国八条”;以及建设部等七部委文件等等，这些政策对房地产商的资金链造成很大压力，在一定程度上，资金的充足如否直接决定着房地产商未来的发展，甚至存亡。
盛阳房地产投资管理(中国)有限公司首席执行官李冲先生预测，土地新政实施后，房地产企业要想获得土地，必须有足够的资金实力，因为参加土地投标资格的保证金就得数千万元，很多中小企业将无钱买地，甚至资金链断裂。
房地产企业的融资困境在恶化，房地产企业间竞争在加剧。在过去房地产主要靠“关系竞争”的时代，大小房地产企业几乎都可以通过关系拿来土地，从银行获得贷款，从而获得房地产“暴利”。但是，经过政策调整后，土地使用趋于透明，银行贷款迅速减少，房地产业利润空间越来越小。
李冲先生认为，一系列的持续调控政策，已经改变了房地产的生态系统。在此形势下，生存和发展的压力也迫使各种房地产企业“苦练内功”，努力寻求新的融资通道，消除资金“瓶颈”。这无疑给房地产金融提供了广阔的创新空间，这也许是地产新时代的开始。

资本意志起到主导作用
近两年，房地产企业的融资活动空前活跃，据盛阳地产基金战略中心统计，2004年，房地产基金投向房地产资金超过7亿美元，2005年，房地产基金投向房地产资金将达到28亿美元； 2004年，全国30家信托投资公司共计发行了约83个房地产信托产品，募集金额约122亿元，2005年，房地产信托募集资金将达到220亿元。可以看出，随着调资的持紧，房地产企业融资就更加依赖于银行信贷外的其他金融创新产品。   
盛阳地产基金研究报告指出，地产整合和分工是不可阻挡的大趋势，整合和分工后的房地产竞争依然会加剧，当房地产竞争由开发和关系竞争上升到房地产金融竞争的时候，资本就会显露他的本性，即流动性。
显然，资本意志将主导这场房地产整合变革的内容、方式和方向。资本的意志是以利益和控制为衡量标准, 资本的意志要求房地产重写游戏规则，并改变原有的经营模式和角色定位，而房地产商为了生存，也许是为了活得更好，不得不与资本拥抱。
盛阳地产基金管理专家李冲先生也有相似的观点。他认为，当资本一旦发挥他的流动性优势以后，资本将试图通过快速流动来增加竞争优势，资本的利润模式也将由以地产开发为主的实体经济，转变为以地产金融为主的虚拟经济。这就标志着房地产已进入金融时代，如同今日的美国地产模式。
盛阳地产基金研究报告表明，以后的房地产企业，不但只是一个开发企业，首先应成为一个资本企业，才能生存发展。房地产基金和房地产企业结合，将成就一批特大规模的地产商，谁掌控资本，谁就能瓜分更多的房地产开发利润。
李冲先生认为，在地产金融时代，地产基金更像是真正的房地产商，因为他拥有房地产的身躯和金融的灵魂。
市场反映正如分析的那样，根据8月6日盛阳地产基金战略中心发布的《2005中国外资地产基金研究报告》，今年外资地产基金最大的变化在于商业模式和盈利模式的转变，商业模式将废弃原来的合作开发模式，而更加热衷于选择基金委托管理模式，而从资本市场上获利的盈利模式，将成为外资地产基金热门的盈利模式。
显然，外资地产基金的盈利模式不在完全依赖地产项目开发，通过资本快速流动，让资产包上市，通过以地产金融为主的虚拟经济来获取利润，探索在资本市场获利已经是外资地产基金的最大愿望。例如， 7月25日，深国投旗下的深国投商用置业有限公司与美国西蒙房地产集团有限公司以及摩根士丹利房地产基金共同成立合资公司，前者持35％股权，后两者各持32.5％股权，该合资公司主要从事开发内地商业地产项目，这些资产将寻求海外上市。另外，嘉德置地在出售了上海的写字楼后，又投资近30亿元人民币购买沃尔玛商场和北京华联集团旗下的商场物业，对资本市场也跃跃欲试。

产业升级的必然趋势
盛阳地产基金战略中心总经理王琪博士认为，房地产实现金融化是产业升级的必然趋势，地产进入金融时代是产业成熟的标志，国外房地产发展的成功经验证明，未来中国房地产金融化是必然趋势。
从美国等成熟房地产市场的经验来看，当土地实现完全市场化的公开供给后，土地的转让价格将基本体现市场对土地未来价值的预期；与此同时，土地交割以巨额土地转让金在短期内支付为前提，银行将不再向开发商放款以支付土地价款。结果是开发商将难以从低价囤积土地并高价卖出中获取暴利，也难以借助银行信贷资金“妙手空空”。在这种情况之下，开发商必须具备强大的金融运作能力或雄厚的自有资金实力以支持房地产开发对资金的巨量需求。
国内一些地产企业也开始在地产金融方面大施手脚。例如，万科在资本市场上获得了公开的募集渠道，同时又通过私募的方式和境外联合开拓了融资渠道；万通通过和国有企业泰达合作，利用国有土地的资金支付现实土地资金，间接获得资金支持。 
再如，上海复地与摩根士丹利和ING地产基金合作开发地产项目，天津顺驰与摩根士丹利战略合作等，他们都在为成为房地产资本企业而努力。
据盛阳地产基金战略中心统计，近一年来仅在北京就有近30 个房地产业项目引入了外资投资，总建筑面积在500万平方米以上，涉及投资总额近50亿元人民币。
王琪博士分析，中国房地产融资市场太狭窄，银行贷款占到房地产开发资金的90%，造成巨大的金融风险，影响社会稳定，所以国家及时采取了持续调控政策，这给地产基金提供了体现价值的大好机会，地产基金以直接投资方式投资房地产，降低了银行金融风险，既促进了房地产健康持续发展，又活跃了相对滞后的资本市场。
事实上，地产金融时代离我们并不遥远，因为中国金融开放步伐在加快，产业投资基金相关法规也有望出台，同中国经济一样，中国的资本市场也将迅猛发展，可以预见，中国房地产将是最先与资本市场完全接轨的行业。

(作者: 王者 博士 上海社会科学院经济研究所)

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