主题：紧急套现海外基金撤离上海住宅市场

INGRealEstate的身影正从上海住宅市场慢慢隐退。25日，上海复地（2337.HK）对外宣布，其持有六成权益的远景房地产已于上周五（22日）与INGRealEstate旗下荷兰国际房地产订立协议，以3081万元人民币向后者收购松江复地的30％权益，作价人民币3080.52万元。 
而渐渐远去的不仅是ING一家。上周二，摩根大通按每股平均价2.09港元，减持上海复地270万股，涉及金额约564万港元，持股量由9.28%降至8.97%。 
包括ING在内的海外基金正在转变其战略方向，从上海的住宅市场撤出。而这种迹象从去年就已开始显现。 
荷兰国际房地产是INGRealEstate的全资子公司。INGRealEs－tate1998年首次踏足上海房地产市场，2004年签约合营的松江复地房地产公司是其在上海中档住宅房地产市场的首项投资。这次资金划转后，荷兰地产投资将净赚1814.11万元，近1年的回报率高达140％。 
松江复地主要从事上海市松江区复地香堤苑的住宅物业开发，复地香提苑目前已预售99％。截至2004年12月底，松江复地有形资产净值为7215万元，按国际会计准则编制的综合账目，同期利润为2994万元。 
在全球其他地区，房地产基金一直是以低风险低回报的形式出现。他们一般的处事风格都十分稳健，会选择在市场好、产品好的时候投资，并且在形势可能会发生变化的时候及时作变动。
宏观调控以来，上海内环和中环附近的楼盘销售情况正在受到影响，从目前的情况来看，上海外环线附近的楼盘销售并没有受到很大的影响。但是随着上海市政府两个‘1000万’的逐步落实，外环的市场行情将会首先受到影响。这个影响大约会在半年到1年之内发生。所以ING在这个时候将股份变现，是对‘时机’的一个非常好的把握。
ING此次“套现”绝不仅仅是因为半年到1年后上海郊区楼盘在市场销售上可能会遇到的困境，而是在投资方向和全国布局上早就有所考虑。 
房价下跌多少会累及银行，这是能否造成银行高比例的不良贷款最关键的因素。现在房子下跌10%，不会伤到银行。因为银行可以把跌价后的房子拿去拍卖，至少可以拍回当初贷款给购房者的价格。如果房价跌幅在40%以上，那银行就可能增加不少的不良贷款。
公开数据显示，房价在3月底开始掉头回落。3月18日-3月24日上海市房产总成交均价达8841元／平方米，环比下跌14.4%，住宅成交均价为8737元／平方米，环比下跌13.8%。4月20号，更创下了6785元／平方米的年内新低。近日连一些昔日的高档楼盘也止涨回落。
房子作为一种投资品，和股票的性质一样，一旦出现下跌的心理预期，那么杀跌的气氛就会膨胀，特别是外资热钱的撤离，不仅对房产是毁灭性的打击，银行也将产生新的不良贷款。