主题：也谈小区停车难、乱停车问题。

底商公共区域经营之我见

北京律师协会专业委员会律师包华[/B]

目前，以社区公共区域进行经营，这一现象在很多社区十分普遍。

根据《物权法》的规定，公共区域、道路等归全体业主所有。因此该区域经营的初始权利也归于全体业主。

显然，物业服务企业在未征得业主同意的情况下，是无权利用公共资源进行经营的。

   彩虹城目前的情况是业主事先并不知道经营的事情，而就具体经营事项进行委托的也不是业主。因此，正在现场实际经营的公司，其经营权的取得存在违法性。

如果停车公司能够拿出有关部门的行政批复，那问题倒是变得更简单了。按照相关规定，任何行政部门在未得到全体业主授权的情况下，根本没有任何资格就公共区域经营问题给予个人和单位批复，因为如果可以这样进行批复且合法的话，那就意味着我们其中的任何一个业主都可以找到一家停车公司，上报经营计划，申请批复。而一旦批复下来，这个业主就可以利用社区内的公共区域进行经营。很显然，这样做是没有道理的，广大业主也不会答应。同理，换成一个部门（假定是物业公司）去申请经营权，即便拿到了有关批复，也应该是无效的。业主如果对此提出疑议，可提请行政复议和裁定，结果必定是业主方获胜。

再有就是公共区域进行经营的收入问题，很多社区就是因为对分配方式存在争议，最终导致经营行为无法最终实现。

按照“谁所有所收益”的原则，公共区域的经营收入应归业主所有。但既然是经营，就一定要有经营主体、经营成本，也会有经营风险。而单个业主或业主群体，客观上由于缺乏持续的经营组织能力，缺少启动经营的经济条件，也很难具备经营风险的承担能力。因此委托专业机构进行经营是最为可行的办法。

而作为一个商业行为，承担经营职责的专业机构也要实现其经营目的，即赢利。因此经营收入在交付业主前，需要扣除税金、经营成本和经营方佣金。缺少任何一项，经营行为都将无法存续。

看到这里，很多业主可能会觉得，对社区公共区域进行经营过程复杂，还得进行财务监督和管理，不如干脆不经营来得简单。

客观来看，经营也许麻烦，但不经营可能更麻烦。

因为如果不进行经营和管理，公共资源往往会被滥用或者闲置，最终结果就是资源不足和分配不公。公共交通有政府治理，一般来说效率可以得到保障，但社区内的停车问题治理起来就不那么容易。

如果物业公司自以为聪明，凭借对小区的实际管控权，擅自将社区公共区域经营权委托且没有对收益分配给出令业主满意的答复，一旦业主觉醒并群起反对，物业公司将很快陷入费力不讨好的两难境地。
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   看了真实的残忍“关于小区停车问题和建设者的谈话~~”一文，很有同感，其间所折射出来的问题也颇为引人深思。

   应该说，停车位以及由此引发的各种纠纷一直是很多小区不得不面对的现实。对于彩虹城来说，为什么会出现停车难和乱停车的种种难题呢？

   一个是我们应该想一想当初购买这个楼盘的时候，开发商给出的承诺是“提供1：1的停车位”。那么这个“1：1”是如何规划的？实际上我相信到现在99%以上的业主也并没有搞清楚，不是大家不想弄清楚这个情况，而是由于业主缺少信息对等权，对此没有了解的途径。不过可以肯定的是，即使当初开发商的（口头）承诺真的是1：1，而我们也根本不清楚这其中所包含的地面和地下停车位的比例分别是多少？

   现在的情况是，地面车位明显不足，而相当多的时候地下车位又有很多的空闲。在物业公司没有强行对一二四五区底商车位收费且变为公共收费停车场之前，那里可以提供约220-400个免费车位，一定程度上缓解了小区地面停车位不足的现状。但是单纯指望这些“免费的午餐”来解决停车难问题，也是不现实的。随着车辆的不断增加，这些车位也会不够使用，因此不能将物业公司强行改制停车场作为小区车位不足的重要原因。（当然也必须看到这样一个事实，就是：物业侵占业主利益，通过占有公共区域经营并由此赢利，这是另外一个话题，以后我们再进行讨论）。

   那么很显然，要么就是车辆总数的增长明显超过了小区区域内的停车位，要么就是物业管理存在一定的不善或不力。

   对于第一个原因，webking的观察可谓一针见血，他认为“这个小区车位一定不紧张，如果车比车位多很多的话就不会这么有秩序了”。  

   对于第二个原因，本人趋向于赞同chc人的意见，那就是“物业没有起到真正的管理作用，总因为自己管理上的缺陷对部分业主妥协，而不考虑90%以上的业主的利益。 ”

    彩虹·小黑坚定的认为物业的做法“是妥协，是软弱，是纵容，绝不是管理！”，她甚至直言不讳的“提醒物业，如果你没有执行力度，干脆撤了两边的立柱，让车停的更靠边一点，中间的路还会宽一点，不然的话这就叫雪上加霜。”

   对于业主来说，能够免费停车最好，不行就缴费，只要绝大多数业主认为收费合理，就可以执行下去。

   我们小区地面停车150元/月，地下室230/月，应该说属于一个相对合理的水平，那么为什么还会出现这种停车难和乱停车的事情呢？

   地面停车难不用说了，因为比地下便宜，又方便，所以供不应求；对于地下车位，首先比地面贵了80元/月，小排量的车加百八十的油大约能跑一周到十天，老百姓都会算这样的帐。再就是我们的楼盘设计时几乎都不能从地下直接乘坐电梯上楼，还要绕出来到一层乘坐电梯，实在是太麻烦，除去价格差异之外，这是很多人不愿意到地下停车的重要因素。

   夏日长风提出：“如果能够把地面车位固定住（比如安装地锁），保证办理了停车证的车辆可以有地方停，没有办理停车证的就不许进院子了，估计院内的秩序能好一点。”这个想法忽略了“溢出效益”，显然有些过于主观。

   webking的看法是“地上车位装地锁的办法不可取，那样一来临时停车的怎么办？大部分车白天都会开出去，加了地锁等于那个车位白天都是闲置状态，浪费！”

   的确如此，从正常的效益管理原则来看，假定一区地面有效车位是100个，那么收费管理者就可以在这一区域发放110个甚至更多一些的车证，因为一般情况下很难达到100个车位全部被占满的情况发生。一旦出现这种情况，临时安排一些车辆停靠对于管理者来说也并没有增加额外的负担和支出。

   如果想实现对于小区停车位的有效管理有序管控，最好的办法就是控制分流：对于有地面停车证的车辆允许驶入小区，其它车辆只能允许驶入地下车库。同时，在地下开辟临时停靠区域，最好能够分层，如地下一层为业主地下停车位，地下二层为临时停车位。

   临时停车位再按车辆归属进行收费，持业主证车辆每小时1元，最高收费不超过10元/天。社会车辆按照每半小时1元标准进行收费，这样既增加了管理收入，又提高了地下车库的使用率，关键是还能保证杜绝乱停车造成的种种矛盾和隐患。目前，很多小区都采用了这样的办法，实践证明是极具成效的。