主题：[转]开发商质疑业委会合法性 长河湾事件：“社区自治”困境

记者 胡芳洁

邵里庭是一个执著而有策略的人。

从2007年至今，他带领北京50多个小区成立业委会，实现了“社区自治”

位于北京海淀区的品阁小区，是邵里庭的成名之作。在他的引领之下，这个小区成为北京第一个抛弃物业公司、由业主自治管理的小区。物业管理费由2.78元/平方米降至2元/平方米，每一个业主都参与到家园打理当中。邵里庭最为得意的是，小区监控系统市场价格为70万元，由于品阁小区居住着两位参与过“神六”设计的退休老 ，他们动手设计安装监控系统，前后总共花费不到2万元。此外，小区内的照明灯、金鱼池等等都是出自于各有擅长的业主之手。

然而，从2009年开始，邵里庭出任北京长河湾小区的物业顾问，他感到了前所未有的棘手。

邵里庭作为物业顾问，参与了长河湾小区业委会成立以及物业更换的整个过程。长河湾小区召开首次业主大会、成立业委会，从发起筹备到完成备案，历时一年零八个月，但业委会得到业主大会授权，更换小区物业，却遭到老物业的拒绝。长河湾小区业主自治陷入僵局。

长河湾小区开发商为中坤锦绣，物业公司为中坤玉合，都是中坤集团下属公司。据北京市工商局资料，中坤玉合物业管理有限公司法人代表为徐红，而徐红正是中坤集团副总裁。长河湾小区的开发公司和物业公司同属一家，该小区物业管理属于管建一体。

中坤玉合不退出的原因，在于开发商方面质疑长河湾小区业委会的合法性。

“这些问题，我们向市住建委的有关领导和部门，都咨询和反映过，得到的答复是，严格按照《北京市物业管理办法》以及相关配套文件来办。”邵里庭说。

开发商为何会质疑业委会的合法性呢？

中坤锦绣副总经理黄河说，希望中坤玉合物业尽快依法退出，但是业主委员会成立过程及第二次业主大会确实存在一些问题从而导致新旧物业无法交接。

第一，业委会的成立，最初只算了住宅，没有算商业（指中坤大厦）。第一次业主大会以后，报街道备案，街道要求重新选举，但是他们并没有重新选举，而是单对大厦部分召开了业主大会、增补大厦委员。从这一点上来说是不合法的。

第二，对小区专有部分面积的质疑，是开发商方面认为存在的主要问题。黄河说，从最开始的选举中，一直没有计算小区车库的面积。此外，“第二次业主大会中，表决的总的专有部分面积是18万平方米，但是我们计算的专有部分面积是28万平方米。这相当于排斥了一部分的小区面积，新旧物业究竟应该交接哪18万平方米的专有面积呢？”黄河说。

尽管开发商提出了具体的质疑，但长河湾小区业主代表却并不认同。“我们走的每一步，都是按照政府的政策、在街道办事处的指导下进行的。”长河湾业委会一位负责人表示，如果按政府的政策做，却连基本的权利都得不到，那就太说不过去了。

业委会负责人这样说的底气，显然来自邵里庭。

“这是物业发展向哪里去的问题。小区物业管理，分三个阶段，一是"管建一体化"。小区建好后，由开发商自己的物业公司来管理，实施包干制。这种方式往往带来很多矛盾；二是"管建分离"。实施物管酬金制。长河湾小区就是从管建一体化到管建分离的过程中，出现了问题；三是"管作分离"。将物业管理中的管理层与作业层进行分离，把各项工作外包给专业公司去执行、操作，如保洁、维修等，业委会只是起协调和管理的作用。”邵里庭说。

实际上，正是因为长河湾小区的物业管理属于管建一体化，使得开发商、物业与业主之间的对立关系，从业主大会筹备之初，就显现出来。

早在2009年10月，长河湾小区因物业费、停车费、施工扰民等问题纠纷不断，业主们萌发了成立业委会的想法。

长河湾小区与品阁小区同属北下关街道办事处管辖，当时该区域范围内唯一一个成立了业委会的小区就是品阁。有了成立业委会的想法后，长河湾的业主们首先找到了邵里庭。

理论学习后，业主代表找到了北下关街道办事处居民科，要求街道对召开业主大会进行指导。在街道办的指导下，长河湾小区首次业主大会筹备组在2010年2月19日正式成立。

长河湾小区物业区域由中坤大厦、B区住宅（有2栋住宅楼，其中2号楼有底商3层）、A区住宅（有13栋住宅楼）以及幼儿园和另外未交付的4栋楼组成。

在确定业委会选举办法的过程中，拟定由已交付的15栋住宅楼、2号楼的商铺及1号楼中坤大厦业主参加首次业主大会。但筹备组开发商代表提出不同意见，表示中坤大厦要单独成立业委会，不参加此次大会。

开发商后来质疑的商业面积业主没有参加首次业主大会，起因正源于此。

面对这一异议，筹备组征求了街道办的意见，“当时街道办事处的负责人给了指示，中坤大厦先不参加，但是要给大厦留出委员 。” 长河湾小区首次业主大会筹备组组长高先生说。

2010年4月20日，长河湾小区首次业主大会召开，通过《业主规约》和《议事规则》，并选举产生7名委员。随后，业委会负责人到北下关街道办事处申请备案。

然而，由于中坤大厦业主没有参与业主大会，这成为街道办不予备案的理由，7月20日，街道办在回复长河湾小区备案申请的《指导意见》中指出：“中坤大厦（又名市长大厦）与B区住宅区为同一消防系统且B2地下人防相连，故中坤大厦不应当排除在区域之外。”

得到这一答复后，筹备组又于7月28日至8月5日，召开了大厦的业主大会，将选票汇总，于8月18日再次向北下关街道提出备案申请。之后，筹备组又组织大厦业主对预留大厦的2名委员 ，进行增补选举。在这个过程中，开发商、物业与业主矛盾升级，筹备组封存了增补委员选票及统计结果。

今年5月9日，北下关街道完成对长河湾小区业主委员会备案手续；6月3日，街道办对大厦增补的2名委员进行备案。

地下车库面积没有计入投票则缘于不同政府文件的时间差。

长河湾小区首次业主大会是在2010年召开的，筹备组依据的是54号文件即《北京市住宅区业主大会和业主委员会指导规则(试行)》，根据这一文件规定，物业区域内的人防、车库不计算表决权数；而2011年1月1日开始生效的《北京市住宅区业主大会和业主委员会指导规则》规定，有产权的车位，计入表决权。长河湾业委会虽然是在2011年5月才获得备案，但召开首次业主大会、成立业委会、向街道递交备案材料等 工作，都是在2011年1月1日新指导规则实施日之前进行的，依据的都是旧办法。