主题：尚佳：引爆珠三角商业地产新价值，冲击专业市场商业模式，奠定新格局

 

 
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  东莞酒店业扩张势态正猛，酒店用品市场为此也迎来了巨大商机。东莞首家酒店用品交易的专业市场―――尚佳・华南餐饮酒店用品市场一期已在道滘镇开工建设，预计明年五月竣工。
 
  据了解，该项目是由东莞市尚佳实业投资有限公司与东莞市道滘镇府合作兴建开发。总规划面积30万平方米，一期占地面积9万平方米，经营面积约5万平方米。项目由二十多个单独建筑组团组成，首层高4.2米，二楼层高3.5米，两层均可做经营、展厅。
 
  据业内人士介绍，一家五星级酒店的用品、家具采购将接近1亿元，其中仅客房设备的采购就达5000万元，厨房和餐饮方面的设备采购也要5000多万元。另一方面，老酒店的改造也给酒店用品市场以新的动力。以东莞为例，每年的餐饮酒店用品市场需求就有600多亿，而银城、御景湾等几乎所有的老牌星级酒店都已经完成或正在进行更新改造，投资巨大。而广州白天鹅宾馆、中国大酒店也即将启动改造工程，花费预算也在数亿元。华南地区亟须一个具有品牌价值的餐饮酒店用品专业市场解决系统的采购问题。
 
  尚佳实业投资有限公司计划投资2亿元，首期投资5000万元，倾力打造一个集门店、批发、零售、仓储、物流、服务为一体，商业配套齐全的酒店用品市场。“将来有4000个商铺，有4500家采购商的时候，我们就火爆了。”开发商邓先生壮志满满地说。
 
  本版采写：《南方都市报》记者 肖昕
 
 
 

 




新闻背景
 
住宅市场由于受新政调控的影响，目前以小户型项目为代表的市场成交价格出现下滑。但在宏观调控中受影响不大的商业地产项目却是异军突起，尤其以服务企业或商家为主要目标的专业地产市场，如世界鞋业(亚洲)总部、尚佳・华南餐饮酒店用品市场、阳光海岸国际茶叶城等吸引了不少人的关注。
 
看好原因
 
首先，无论是鞋业市场还是餐饮酒店用品市场，都源自东莞强大的产业集群优势，而茶叶用品市场的出现在于东莞是大陆普洱茶最大的收藏投资市场。其次，这三类专业市场另一大共同特色是拥有专业的经营团队和经营理念，这也是这一轮专业市场的盈利模式被看好的最主要原因。另外，三大市场都得到当地政府的大力支持。
 
投资分析
 
业内称，投资专业市场仍然要看总的供求关系，同时要看项目在档次、品牌、经营团队及内容上有没有提升。更有人指出，两三个优质的亮点项目出现、热卖也不能影响甚至带动东莞整体商业地产大局，在东莞产业结构升级等根本性问题没有改变，以及中产阶层没有成为东莞的主流人口之前，投资专业市场仍需谨慎。
 
风险防范
 
目前东莞专业市场最大的风险在于投资门槛太低，容易造成众多类似项目的一哄而上。例如2004年东莞就曾经发生过四大农批市场抢客，其中江南农批和信立农批为争抢商户而大打出手，100多家商户集体闹事的新闻。在目前这三类专业市场中，茶叶市场的竞争已经白热化。鞋业市场方面，目前东莞在厚街已经开发了濠畔、远东两家，再加上30万平方米的世界鞋业(亚洲)总部基地，竞争也会十分激烈。专业市场该如何规避这种可能出现的风险？三家专业市场的开发商认为提高市场的附加值，“设置更多的技术门槛”是防范之道。
 
2007年岁末，东莞房地产市场“一边是海水，一边是火焰”：住宅市场由于受到新政的一轮又一轮调控，在多重负面效应的累积之下，目前以小户型项目为代表的市场成交价格出现下滑。
 
而另一方面，这一轮宏观调控中受影响不大的商业地产项目却是异军突起，尤其是以服务企业或商家为主要目标的专业地产市场，如世界鞋业(亚洲)总部，尚佳・华南餐饮酒店用品市场、阳光海岸国际茶叶城等也吸引了众多企业、同业人士甚至政府人士的关注与支持。
 
在住宅领域的投资行为被限制，以及东莞产业转型的大背景下，现在是兴建专业市场的好时机吗？在产业基础雄厚的东莞，多个新兴的专业市场前景又将如何？―――本文记者采访了多位市场人士以及商业地产的专家，试图分析专业市场的投资机会以及前景。
 
[现状]
 
专业市场异军突起
 
2007年12月，东莞市场上传统的商业地产有三个项目在热卖。
 
商业地产销售增温
 
一是莞城区的西城楼大街，该盘在两个多月的时间内连推三期商铺而且销售火爆;第二个项目是南城区的城市风景，这个地段不错、创新性的生活情景街区再度推出二期商铺。与去年相比，该商铺的首层均价已经有2.5万元/平方米上升到了3万-4万元/平方米;第三个项目是远在凤岗的三正财富新地，该项目还是全新项目，可售的商铺仅260套，但目前已经有2000多名VTP客户进行了登记。
 
以上三个项目均是针对零售市场的，而更吸引投资客眼球的是，11-12月，东莞几大类专业市场的启动或兴建。无论从项目的体量上，还是从政府的支持程度上来看，这几个专业市场都堪称2007年底商业市场的“新星”。
 
专业市场如雨后春笋
 
第一类是茶叶批发及交易市场。2007年11月16日，阳光海岸国际茶文化城开业。据介绍，该国际茶城一期建筑面积超过5万平方米，铺位500多间，是目前华南规模最大的茶叶专业市场，茶叶城开业当天，160多家茶商和茶行同时开业，盛况空前。
 
与阳光海岸国际茶文化城同时启动的还有华南茶叶交易中心，和东莞国际茶业展览贸易中心，这两个专业市场也是今年兴建不久，也都拥有最好的地理位置和交通优势，看中的也是东莞巨大的茶叶收藏和消费市场。
 
第二个代表性的专业市场是世界鞋业(亚洲)总部基地，该项目位于东莞乃至世界鞋业制造的名镇厚街。为启动该项目，11月29日华瑞实业投资举办了“世界鞋业发展论坛”，博鳌亚洲论坛秘书长龙永图到会并发表讲话，一下子令全国的同行业企业都关注到这个有着强大产业集群优势，定位高端的专业市场。
 
第三个代表性的专业市场是尚佳・华南餐饮酒店用品市场。该项目位于道滘镇明轩大酒店旁边，项目规模也达到了30万平方米。该项目最大的优势也在于东莞市星罗棋布的酒店业以及发达的卡拉OK厅等餐饮娱乐场所。
 
[析因]
 
三大特色成就专业市场
 
为什么这一轮的专业市场特别吸引投资者关注呢？笔者认为主要是这一轮开发的三大类专业市场独特而鲜明的特征，让人们看到了更多赢利的空间。
 
集群优势成就市场
 
首先是他们都源自于东莞强大的产业集群优势，而茶叶用品市场也取决于东莞是大陆普洱茶最大的收藏投资市场。
 
据东莞市华瑞实业投资有限公司执行副总张鸿介绍，目前东莞有上规模的制鞋企业1500多家，鞋材、皮革、鞋机等配套企业2000家，鞋材、皮革、五金、鞋机等相关配套的商铺约3500家，贸易商、采购商及鞋样开发中心1500家，以及多个材料市场、鞋业市场和展览交易平台，鞋业从业人员达200万，年产鞋品约15亿双。而这些与鞋业相关的企业、人才、设备等大部分都集中在厚街，因此厚街是有了强大的产业集群优势之后，先有“市”然后才应运而生了世界鞋业(亚洲)总部基地这个“场”。
 
同样先有“市”后有“场”的还有酒店用品市场。比较特珠的是东莞的茶叶市场，虽然东莞只是一个二级城市，茶叶的日常消费量并不是很大，但是东莞也有自己的拳头产品―――普洱茶收藏投资市场。据阳光海岸国际茶叶城总经理张新荣告诉记者，东莞是大陆普洱茶最大的收藏市场，现在外面都知道普洱茶产区是云南，集散区是广州芳村，而收藏在东莞。
 
管理创新政府支持
 
这三类专业市场的第二大共同特色是专业的经营团队和经营理念，这也是这一轮专业市场的盈利模式更被看好的最主要原因。从2002年至2006年，东莞商业地产经历了持续放量后又经历了艰难的招商期和凄惨的守业期，一些大型复合型商业地产到如今都没有达到“旺场”，大多数业内人士分析的两大主因，莫过于第一：商铺卖散了，众多小业主让经营公司的业态调整及统一规划、招商行为难以实现。第二，就是没有专业的经营团队出现，很多大型商业的开发商是从住宅开发转身而来，而开发商与运营方是同一团队，大家对于专业性很强的商业地产并没有太多的经营管理经验。
 
而新一轮出现的三类专业地产，开发商明显规避了上述东莞商业地产所走的弯路。目前这三大商业地产都强调，我们原则上不卖商铺，至少一期商铺一个也不卖。
 
这一轮出现的三类专业市场，第三个共同而明显的特征就是都得到了当地政府的大力支持。当地政府看到了拥有和掌握了“渠道”和“信息流”的高端专业化市场的建设，对于产业转型的重大利好。
 
[趋势]
 
投资价值视乎总供求
 
既然这一轮商业地产亮点和优势都十分明显，那么现在是不是商业地产投资的好时机呢？
 
保值增值吸引眼球
 
正太联合房地产策划有限公司总经理黄海涛表示：从理论上讲，目前住宅市场的投资受调控，但市场上流动的货币资金量是没有发生多少变化的，在目前中国还没有太多投资渠道的情况下，商业地产还是以其保值增值性能吸引一部分的资金量。
 
关键要看总供求量
 
不过，中国城市商业网点联合会副会长王永平却表示：虽然此次新政对商业地产波及较小，但仍然不能笼统地说商业地产的投资机会到来了。仍然要看市场上商业地产总的供求关系，同时要看新的商业地产项目是不是有物业档次、商业品牌和经营团队以及经营的内容上有没有质的提升与转变。
 
同时，仍然有业内人士指出：两三个优质的亮点项目出现、热卖也不能影响甚至带动东莞整体商业地产大局。另一方面这些热卖的项目本身也还要受到商铺卖出之后的招商和经营守业期的考验。同时，在东莞市的产业结构升级等根本性问题没有改变之前，消费者要投资商业地产仍然需要谨慎。
 
[风险]
 
技术门槛低易被复制
 
目前东莞专业市场最大的风险就在于投资门槛太低，容易造成众多类似项目的一哄而上。
 
同质竞争曾起争端
 
2004年东莞就曾经发生过四大农批市场抢客，其中江南农批和信立农批为争抢商户而大打出手，100多家商户集体闹事的新闻。而就在目前的这三类专业市场中，茶叶市场的竞争也已经白热化。就在东莞市阳光海岸茶文化城试业的前十天，东莞国际茶业展览贸易中心已经抢先一步在会展国际酒店向茶叶同行介绍了该项目的经营理念和经营模式;而目前位于广深高速道滘万道路南茶叶交易中心也在加紧建设和招商之中，仅就这三个新兴的茶叶市场，经营面积就超过15万平方米，总铺位达到1800多个，如果全部开张，加上原有的万江茶叶交易市场670多个铺位，东莞四大茶叶批发市场的批发门店将达到2500个左右，远远超过目前东莞本地市场的需求。
 
同样的情况也未必不会出现在鞋业市场上，目前东莞的鞋业市场在厚街已经开发了有濠畔、远东等两家，再加上30万平方米的世界鞋业(亚洲)总部基地，竞争也会十分激烈。
 
设技术门槛降风险
 
那么目前三类专业市场又是如何规避这种可能出现的风险呢？记者分别走访了三家专业市场的开发商，他们认为提高市场的附加值，“设置更多的技术门槛”就是他们防范之道。
 
东莞市华瑞实业投资执行副总张鸿说：“目前世界鞋业(亚洲)基地这个项目，专业市场只是其中的一部分，这个项目还有写字楼部分、研发中心、物流园、会议室，将来还会建培训中心;他更多的功能是新产品、新技术的研发―――会提供很多的贸易中心和国际化技术人员在这里办公，形成一个透明化的平台;还有就是新材料、最新鞋机的供应与展示，并且这些最新的材料和技术会被无缝运用到研究中心那边。第三个功能是品牌的孵化器，因为这个项目为中小企业提供了最好的鞋材、鞋机、技术和人才，而且有专业的网络、每年举办一次的高端论坛和永不落幕的展览功能，正是由于有了这样一个平台，厂家和商家更多面对面交流的机会，省却了很多贸易商和中间商的利润环节，企业可以省下成本来做品牌。”因此，张鸿认识，他们提供了比专业市场多得更多的东西，不是一般的中小后继者能够模仿的。
 
不管这些专业高层的前景如何，这些新兴的专业市场目前的确已经吸引了一向有“重商”文化的东莞投资者的关注。
 
声音
 
“现在不是建专业市场的最好时光”
 
―――访中国城市商业网点联合会副会长王永平
 
记者：日前东莞新建了几家专业市场，比较引人关注，你对这类商业地产如何看？
 
王永平：目前在全国建专业市场的高峰期已经过了。专业市场最早起步于浙江温州，但是这几年，随着我们外贸环境的恶化，劳动力成本等的提高，一大批的中小企业和手工作坊都倒闭了，或者直接成为大企业、行业龙头企业的生产链中的一环;而这些大企业，他是有着自己专业的采购队伍和稳定的原材料供应商的，因此大企业的集中采购让这些小市场生存空间渐渐变小。
 
第二个原因就是大量网上贸易的兴起，比如阿里巴巴网站，这种企业对企业的方式，没有多少中间成本的方式也让更多的企业渐渐接受，这个网上贸易也分流了一部分专业市场的销售数额。
 
第三是目前零售市场上的一些大型企业，如沃尔玛和麦德龙，他们每年也承接了大量的批发功能。
 
因此，传统的以展示为主要功能的交易市场功能正在逐渐弱化，目前并不是建专业市场最好的时光。
 
记者：但东莞的专业市场与浙江模式并不一样，浙江是先有“场”后有市，东莞是先有强大的产业群集和市场需求，才相应建“场”，会不会结果不一样呢？
 
王永平：商业地产的投资与住宅地产不一样。商业地产的投资讲究的是四个“W”一个“H”，即在哪里(Where)、什么人在做(Who)、做什么(What)、何时做(When)和怎么做(How)。商业地产最重要的是讲究地段，包括网点是否科学规划、商业项目的内部规划以及周边交通，另一个重要因素是什么人在做，就是一定要有一个专业的团队。其次才是经营什么和是不是找到了一个合适的时机进入。当然在东莞做专业市场是有产业集群的优势，但也要有专业的团队，同时要做好细分市场。另外政府也要对该地段的商业项目进行合理的规划，不要再重复建设，要让市场有一个培育期。
 
事件统筹：《南方都市报》潘玲玲
采写：《南方都市报》记者潘玲玲
 
尚佳・华南餐饮酒店用品市场刚刚面世就有超过30家主流媒体报导，业已成为一个城市的话题;珠三角话题;华南专业市场新格局重头话题，并以成为一种新现象，带来一种新思考……  
 



 
有关背景资料参考：
 
尚佳——中国最有价值的餐饮酒店用品市场横空屹立

尚佳·华南餐饮酒店用品市场集交易、仓储、物流、展览、交流为一体的大型一站式餐饮酒店用品市场，华南地区最大的交易平台，总规划用地30万平方米。一期占地面积9万平方米，一期经营面积约4.85万平方米，配有超大型停车接驳中心、银行、餐饮等服务设施。市场以餐厨具为特色，突出批零结合，各类品种规格、档次齐全。
在道滘镇政府的大力支持下，尚佳扎根东莞道滘镇，立足华南，覆盖中国，打造中国最有价值的餐饮酒店用品市场采购连锁平台！尚佳地处华南最庞大的区域需求市场的中心地带道滘镇。不久，尚佳将是华南地区最现代化、最完善，最具品牌价值的餐饮酒店用品批发、采购交易中心，从而带动道滘镇城市的快速发展。
 
 
尚佳——中国餐饮酒店用品连锁批发、采购交易第一品牌
尚佳·华南餐饮酒店用品市场，由东莞尚佳实业，整合多方资源投资组建，中国房地产策划界最具影响力的品牌权威戴欣明博士全程策划。尚佳作为华南最大的餐饮酒店用品市场，投资方整合当地的多方资源和优势，被列为道滘镇政府2008年重点推广和扶持的项目。
全国的餐饮酒店用品需求也随着城市化的迅猛发展而飞速扩张，以商家的综合实力来看，一个全国性的连锁批发、采购交易平台构建的重任非尚佳莫属，在此尚佳实业提出“缔造平台化运行”的经营理念，用品牌平台辐射全国市场，打造和推进中国餐饮酒店用品连锁批发、采购交易第一品牌的同时，在政府的扶持下，推动东莞道滘镇的进一步发展。
 
 
尚佳——坐拥华南物流交通的黄金位置：道滘镇
尚佳·华南餐饮酒店用品市场地处“广莞深”经济走廊的核心位置—东莞市道滘镇。万道路已成为经商者心目中的“黄金大道”，形成东莞市专业市场的核心商圈商家必争之地。沿路有“华南电子交易中心”、“蔚蓝海岸茶文化城”、“文一茶叶批发市场”、“八汇农批市场”，等一系列的专业市场。
经过各级政府的多年的全力打造，东莞已经成为华南最大、最发达的物流中心，东莞目前拥有数十家经营良好、配套完善、辐射全国的专业批发市场。尚佳·华南餐饮酒店用品市场正是在这样的背景下、在政府的大力支持下快速发展。