民事答辩状
答辩人（本案被告二）：北京市石景山区时代庐峰小区业主委员会
被答辩人（本案原告）：北京市石景山区碣石坪15号楼业主委员会
答辩人因被答辩人诉答辩人的（2016）石民商初字第43503号侵权纠纷一案，现提出以下答辩：
答辩人认为，被答辩人关于“判令答辩人小区东侧围墙内宽四米，长约106米的小区公共道路的使用权归被答辩人小区业主 ；并将其恢复原状后，返还被答辩人小区业主”的诉讼请求，缺乏法律证据证明，其请求于法无据，应当依法予以驳回。理由如下：
一、答辩人小区内的诉争东侧道路及围墙的 权依法属于答辩人小区全体业主，该诉争处的土地使用权依法属于答辩人小区全体业主善意取得，被答辩人主张返还该诉争处的土地使用权于法无据
首先说明，基于答辩人小区内的诉争东侧道路及围墙处存在高于被答辩人小区约三米的落差（见证据一），故该东侧道路及围墙在物理上属于答辩人小区建筑区划内不可分割的一个构筑物整体。
而基于答辩人小区是一个规划建设的商品房封闭小区，该小区开发商（即被告一）在经北京市规划委员会对其建设的该小区建设工程验收合格后（见证据二），已于2005年6月30日依据房屋买卖合同将该小区交付答辩人小区全体业主居住使用（见证据三），因而按照《中华人民共和国物权法》（以下简称《物权法》）第七十三条“建筑区划内的道路，属于业主共有”的规定，该小区建筑区划内的东侧道路（含围墙）已经依法属于答辩人小区全体业主共有。
据此，按照《房地产管理法》第三十二条“房地产转让、抵押时，房屋的 权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让、抵押”、《北京市城市房地产转让管理办法》第八条“转让房屋的，该房屋占用范围的国有土地使用权同时转让”的规定，该建筑区划内的东侧道路（含围墙）的土地使用权也依法属于答辩人小区全体业主（即该土地使用权依法属于与建筑区划内建筑物的法定共有权同时转让的权利）。
而且，基于《物权法》在第九章“ 规定”中设立了受让人取得不动产或者动产 权的善意取得制度，因而按照《中华人民共和国立法法》第九十二条关于“ 规定与一般规定不一致的，适用 规定”的法律适用原则，既使答辩人小区的开发商（即被告一）对本案诉争处的土地使用权无权处分，那么依据《物权法》在第一百零六条中规定的善意取得制度，答辩人小区全体业主也依法属于对该物权的善意取得。因而并不存在答辩人对被答辩人的侵权。
有鉴于此，在答辩人小区全体业主依法善意取得该诉争处的物权后，按照《物权法》第九章“ 规定”中的第一百零六条第二款“受让人依照前款规定取得不动产或者动产的 权的，原 权人有权向无处分权人请求赔偿损失”之规定，被答辩人只能向答辩人小区的开发商（被告一）主张损失赔偿，故而其主张返还本案诉争处的土地使用权于法无据。
二、依据相关法律规定，被答辩人在其诉讼中提交的《承诺书》不具有法律效力，属非法无效
被答辩人依据其在诉讼中提交的《承诺书》认定被告一于2008年8月9日，曾向被答辩人作出了负责归还“被侵占的4米地面”的承诺。但依据相关法律规定，该《承诺书》不具有法律效力，属非法无效。依据是：
1、该《承诺书》显示的日期是2008年8月9日，但在此之前，被告一作为时代庐峰商品房封闭小区的开发商，依据与答辩人小区全体业主签署的商品房买卖合同，早已经于2005年6月30日将其建设的该商品房封闭小区交付给了该商品房买卖合同中的买受人居住使用，据此按照《物权法》第七十三条的规定，小区建筑区划内的该东侧道路（含围墙），即所谓的“被侵占的4米地面”，早在三年前就已经属于答辩人小区全体业主共有，因而被告一在法律上已经无权对该4米道路再予以处分。
2、由该《承诺书》显示，该《承诺书》中承诺人盖的是“北京城市开发股份有限公司房地产部”的印章，该印章属于被告一单位内部的印章，并不是被告一的法人印章，而内部印章对外是不具有法律效力的。故此，在法律上该《承诺书》不能证明是被告一已经向被答辩人作出了负责归还“被侵占的4米地面”的承诺。
据此，该《承诺书》不具有法律效力，属非法无效。
三、被答辩人既不是《关于庐峰公寓项目规划建设用地划分的补充协议》中的签订人，也不是本案诉争土地使用权中的登记人，其诉讼主张缺乏法律证据的证明
本案所谓“被侵占的4米地面”的诉争，实质是答辩人小区建筑区划内的该东侧道路（含围墙）占用的土地使用权归属之争。
由被答辩人提交的证据五的内容显示，石景山区建委等三部门在查实该土地使用权权属情况答复中，其查明的事实是：
1、答辩人小区是“时代庐峰”商品房小区，该小区由被告一负责开发，并向社会公开出售；而被答辩人小区是“碣石坪”小区，作为北京城建集团有限责任公司（以下称“城建集团”）内部职工经济适用房。也就是说，由于原属城建集团以划拨方式取得的一块建设用地被一分为二后，该两小区的两块用地性质在法律上已经不同，即“时代庐峰”商品房小区用地属于以出让方式取得，而“碣石坪”小区用地属于以划拨方式取得。
2、存在权属争议的4米道路实际位于答辩人小区内， 被答辩人小区。也就是说，该4米道路属于答辩人封闭小区建筑区划内的道路。
3、在规划图纸上无法明确该4米道路的归属问题。也就是说，设计规划中并没有将该4米道路确定为属于被答辩人小区规划建设的道路。
鉴于此，基于该4米道路是建在答辩人封闭小区建筑区划内，依法属于答辩人小区全体业主共有，且按照《物权法》第九章“ 规定”中第一百零六条的善意取得制度，该诉争处的土地使用权也依法属于答辩人小区全体业主善意取得。那么，按照《最高人民法院关于审理建筑物区分 权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（法释[2009]7号 ）第十八条“人民法院审理建筑物区分 权案件中，涉及有关物权归属争议的，应当以法律、 法规为依据”的规定，如果被答辩人认为自己是诉争处的土地使用权原登记人，被答辩人就应当提交符合法律、法规规定的证据，但是被答辩人提交的证据并不符合法律、法规的规定，不能证明其是该诉争处的土地使用权原登记人。依据是：
1、由被答辩人提交的证据二《关于庐峰公寓项目规划建设用地划分的补充协议》的内容显示，被答辩人不是该协议中的签订人。按照《中华人民共和国合同法》的相关规定，合同仅对合同签订人具有约束力，故该补充协议中有关“道路 线”划界的约定，仅属于城建集团与被告一之间的一个内部约定，在法律上并不能作为被答辩人取得该处土地使用权的法律依据，因为《中华人民共和国城市房地产管理法》(以下简称《房地产管理法》) 第六十条明确规定“ 国家实行土地使用权和房屋 权登记发证制度”，即土地使用权的取得人是以土地权证书登记为准的。
2、由被答辩人提交的一份2015年11月30日办理的房产证显示，该经济适用房占用的土地使用权取得方式，至今依然是“划拨方式”。基于《房地产管理法》第四十条明确规定，以划拨方式取得土地使用权的，应当由受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金。由此，依法可以推定出，因房产证显示的该经济适用房占用的土地使用权取得方式至今依然是“划拨方式”，因而该土地使用权的登记人依法应当还是城建集团。即被答辩人小区的土地使用权登记人至今并没有发生变更登记。故此，按照《中华人民共和国土地管理法实施条例》第六条关于“土地 权、使用权的变更，自变更登记之日起生效”之规定，被答辩人不是诉争处的土地使用权原登记人，其诉讼主张4米道路土地使用权归其 ，缺乏法律证据的证明。
四、答辩人不属于法人组织，并不具备作为诉讼被告当事人的法律主体资格，答辩人不是本案适格被告
基于小区业主大会是由该小区全体业主组成，按照《物业管理条例》第七十六条的规定，业主委员会是由小区全体业主共同选举产生，小区内有关共有和共同管理权利的重大事项，均由专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数或超过2/3的业主同意后方可生效及实施，而且《物业管理条例》第十五条还明确规定“业主委员会执行业主大会的决定事项”，即业主委员会只是小区业主大会的执行机构。因而答辩人不属于法人组织，并不具备作为诉讼被告当事人的法律主体资格。据此，答辩人不是本案适格被告。
综上所述，答辩人的抗辩理由充分说明，被答辩人的诉讼请求，缺乏法律证据证明，其请求于法无据，应当依法予以驳回。
此致
北京市石景山区人民法院
答辩人：北京市石景山区时代庐峰小区业主委员会
二0一六年九月二十日
附：答辩人的证据清单及证据
证据清单
序号
证据名称（复印件）
页数
1
时代庐峰小区建筑规划内东侧道路及挡土围墙物理现状的照片
2
北京市规划委员会建设工程规划验收合格通知书（2005规竣字0242号）
3
时代庐峰小区开发商关于2005年6月30日交房的《交房通知》
飘过~~
民事答辩状
答辩人（本案被告二）：北京市石景山区时代庐峰小区业主委员会
被答辩人（本案原告）：北京市石景山区碣石坪15号楼业主委员会
答辩人因被答辩人诉答辩人的（2016）石民商初字第43503号侵权纠纷一案，现提出以下答辩：
答辩人认为，被答辩人关于“判令答辩人小区东侧围墙内宽四米，长约106米的小区公共道路的使用权归被答辩人小区业主 ；并将其恢复原状后，返还被答辩人小区业主”的诉讼请求，缺乏法律证据证明，其请求于法无据，应当依法予以驳回。理由如下：
一、答辩人小区内的诉争东侧道路及围墙的 权依法属于答辩人小区全体业主，该诉争处的土地使用权依法属于答辩人小区全体业主善意取得，被答辩人主张返还该诉争处的土地使用权于法无据
首先说明，基于答辩人小区内的诉争东侧道路及围墙处存在高于被答辩人小区约三米的落差（见证据一），故该东侧道路及围墙在物理上属于答辩人小区建筑区划内不可分割的一个构筑物整体。
而基于答辩人小区是一个规划建设的商品房封闭小区，该小区开发商（即被告一）在经北京市规划委员会对其建设的该小区建设工程验收合格后（见证据二），已于2005年6月30日依据房屋买卖合同将该小区交付答辩人小区全体业主居住使用（见证据三），因而按照《中华人民共和国物权法》（以下简称《物权法》）第七十三条“建筑区划内的道路，属于业主共有”的规定，该小区建筑区划内的东侧道路（含围墙）已经依法属于答辩人小区全体业主共有。
据此，按照《房地产管理法》第三十二条“房地产转让、抵押时，房屋的 权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让、抵押”、《北京市城市房地产转让管理办法》第八条“转让房屋的，该房屋占用范围的国有土地使用权同时转让”的规定，该建筑区划内的东侧道路（含围墙）的土地使用权也依法属于答辩人小区全体业主（即该土地使用权依法属于与建筑区划内建筑物的法定共有权同时转让的权利）。
而且，基于《物权法》在第九章“ 规定”中设立了受让人取得不动产或者动产 权的善意取得制度，因而按照《中华人民共和国立法法》第九十二条关于“ 规定与一般规定不一致的，适用 规定”的法律适用原则，既使答辩人小区的开发商（即被告一）对本案诉争处的土地使用权无权处分，那么依据《物权法》在第一百零六条中规定的善意取得制度，答辩人小区全体业主也依法属于对该物权的善意取得。因而并不存在答辩人对被答辩人的侵权。
有鉴于此，在答辩人小区全体业主依法善意取得该诉争处的物权后，按照《物权法》第九章“ 规定”中的第一百零六条第二款“受让人依照前款规定取得不动产或者动产的 权的，原 权人有权向无处分权人请求赔偿损失”之规定，被答辩人只能向答辩人小区的开发商（被告一）主张损失赔偿，故而其主张返还本案诉争处的土地使用权于法无据。
二、依据相关法律规定，被答辩人在其诉讼中提交的《承诺书》不具有法律效力，属非法无效
被答辩人依据其在诉讼中提交的《承诺书》认定被告一于2008年8月9日，曾向被答辩人作出了负责归还“被侵占的4米地面”的承诺。但依据相关法律规定，该《承诺书》不具有法律效力，属非法无效。依据是：
1、该《承诺书》显示的日期是2008年8月9日，但在此之前，被告一作为时代庐峰商品房封闭小区的开发商，依据与答辩人小区全体业主签署的商品房买卖合同，早已经于2005年6月30日将其建设的该商品房封闭小区交付给了该商品房买卖合同中的买受人居住使用，据此按照《物权法》第七十三条的规定，小区建筑区划内的该东侧道路（含围墙），即所谓的“被侵占的4米地面”，早在三年前就已经属于答辩人小区全体业主共有，因而被告一在法律上已经无权对该4米道路再予以处分。
2、由该《承诺书》显示，该《承诺书》中承诺人盖的是“北京城市开发股份有限公司房地产部”的印章，该印章属于被告一单位内部的印章，并不是被告一的法人印章，而内部印章对外是不具有法律效力的。故此，在法律上该《承诺书》不能证明是被告一已经向被答辩人作出了负责归还“被侵占的4米地面”的承诺。
据此，该《承诺书》不具有法律效力，属非法无效。
三、被答辩人既不是《关于庐峰公寓项目规划建设用地划分的补充协议》中的签订人，也不是本案诉争土地使用权中的登记人，其诉讼主张缺乏法律证据的证明
本案所谓“被侵占的4米地面”的诉争，实质是答辩人小区建筑区划内的该东侧道路（含围墙）占用的土地使用权归属之争。
由被答辩人提交的证据五的内容显示，石景山区建委等三部门在查实该土地使用权权属情况答复中，其查明的事实是：
1、答辩人小区是“时代庐峰”商品房小区，该小区由被告一负责开发，并向社会公开出售；而被答辩人小区是“碣石坪”小区，作为北京城建集团有限责任公司（以下称“城建集团”）内部职工经济适用房。也就是说，由于原属城建集团以划拨方式取得的一块建设用地被一分为二后，该两小区的两块用地性质在法律上已经不同，即“时代庐峰”商品房小区用地属于以出让方式取得，而“碣石坪”小区用地属于以划拨方式取得。
2、存在权属争议的4米道路实际位于答辩人小区内， 被答辩人小区。也就是说，该4米道路属于答辩人封闭小区建筑区划内的道路。
3、在规划图纸上无法明确该4米道路的归属问题。也就是说，设计规划中并没有将该4米道路确定为属于被答辩人小区规划建设的道路。
鉴于此，基于该4米道路是建在答辩人封闭小区建筑区划内，依法属于答辩人小区全体业主共有，且按照《物权法》第九章“ 规定”中第一百零六条的善意取得制度，该诉争处的土地使用权也依法属于答辩人小区全体业主善意取得。那么，按照《最高人民法院关于审理建筑物区分 权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（法释[2009]7号 ）第十八条“人民法院审理建筑物区分 权案件中，涉及有关物权归属争议的，应当以法律、 法规为依据”的规定，如果被答辩人认为自己是诉争处的土地使用权原登记人，被答辩人就应当提交符合法律、法规规定的证据，但是被答辩人提交的证据并不符合法律、法规的规定，不能证明其是该诉争处的土地使用权原登记人。依据是：
1、由被答辩人提交的证据二《关于庐峰公寓项目规划建设用地划分的补充协议》的内容显示，被答辩人不是该协议中的签订人。按照《中华人民共和国合同法》的相关规定，合同仅对合同签订人具有约束力，故该补充协议中有关“道路 线”划界的约定，仅属于城建集团与被告一之间的一个内部约定，在法律上并不能作为被答辩人取得该处土地使用权的法律依据，因为《中华人民共和国城市房地产管理法》(以下简称《房地产管理法》) 第六十条明确规定“ 国家实行土地使用权和房屋 权登记发证制度”，即土地使用权的取得人是以土地权证书登记为准的。
2、由被答辩人提交的一份2015年11月30日办理的房产证显示，该经济适用房占用的土地使用权取得方式，至今依然是“划拨方式”。基于《房地产管理法》第四十条明确规定，以划拨方式取得土地使用权的，应当由受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金。由此，依法可以推定出，因房产证显示的该经济适用房占用的土地使用权取得方式至今依然是“划拨方式”，因而该土地使用权的登记人依法应当还是城建集团。即被答辩人小区的土地使用权登记人至今并没有发生变更登记。故此，按照《中华人民共和国土地管理法实施条例》第六条关于“土地 权、使用权的变更，自变更登记之日起生效”之规定，被答辩人不是诉争处的土地使用权原登记人，其诉讼主张4米道路土地使用权归其 ，缺乏法律证据的证明。
四、答辩人不属于法人组织，并不具备作为诉讼被告当事人的法律主体资格，答辩人不是本案适格被告
基于小区业主大会是由该小区全体业主组成，按照《物业管理条例》第七十六条的规定，业主委员会是由小区全体业主共同选举产生，小区内有关共有和共同管理权利的重大事项，均由专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数或超过2/3的业主同意后方可生效及实施，而且《物业管理条例》第十五条还明确规定“业主委员会执行业主大会的决定事项”，即业主委员会只是小区业主大会的执行机构。因而答辩人不属于法人组织，并不具备作为诉讼被告当事人的法律主体资格。据此，答辩人不是本案适格被告。
综上所述，答辩人的抗辩理由充分说明，被答辩人的诉讼请求，缺乏法律证据证明，其请求于法无据，应当依法予以驳回。
此致
北京市石景山区人民法院
答辩人：北京市石景山区时代庐峰小区业主委员会
二0一六年九月二十日
附：答辩人的证据清单及证据
证据清单
序号
证据名称（复印件）
页数
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时代庐峰小区建筑规划内东侧道路及挡土围墙物理现状的照片
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北京市规划委员会建设工程规划验收合格通知书（2005规竣字0242号）
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时代庐峰小区开发商关于2005年6月30日交房的《交房通知》
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