主题：《法制日报》物业用房仍无法进驻 美丽园告北京海淀建委不作为
- 发表于2007-05-03
行政起诉状（业委会诉海淀区建委）
原告：北京市海淀区美丽园小区业主委员会。主任：
地址：海淀区西四环五棵松路20号美丽园小区30号楼西侧小白楼
诉讼代理人：李劲松，北京市忆通律师事务所律师。电话：86869595、13691124988
地址：北京市海淀区莲花池东路31号中裕世纪大酒店A512室。邮编100038。
被告：北京市海淀区建设委员会
法定代表人：
地址：北京市海淀区海淀南路甲21号 电话010-62554046
第三人：北京鸿铭物业管理有限公司（以下简称鸿铭物业）
法定代表人： 营业执照注册号 1101051256474
地址：北京市朝阳区安立路６６号４号楼１２层１２０１室
第三人：北京东方鸿铭房地产开发有限公司（以下简称鸿铭地产）
法定代表人： 营业执照注册号1100002045583
地址：北京市房山区良乡凯旋大街建设路１６号
案由：诉海淀区建设委员会未全面及时履行法定职责(行政不作为)
诉讼请求：
一、 判令被告立即责令两第三人将美丽园小区110号楼和位于30号楼西侧小白楼内的物业管理用房及小区绿化环卫用房、垃圾清运站及公共厕所的使用和管理权限期归还原告，恢复其规划用途。
二、 判令被告立即责令第三人鸿铭物业限期向原告移交本小区下列资料与图纸的全部（一）竣工总平面图,单体建筑、结构、设备竣工图,配套设施、地下管网工程竣工图、小区绿地和绿化规划图等竣工验收资料的全部;(二)设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料的全部;(三)物业质量保修文件和物业使用说明文件的全部;(四)“业主已交给鸿铭物业的物业费收支余清单、小区建设单位按建安费的2%一次性支付给鸿铭物业的小区物业管理启动性经费收支余清单”等物业管理所必需的其他资料的全部。
三、 判令被告立即履行法定处罚职责依《物业管理条例》第五十八条规定对第三人鸿铭地产采用欺骗手段擅自将110号楼转让给金泰恒业公司并协助其取得产权证的违法行为处5万元以上20万元以下的罚款。
四、 判令被告立即履行法定处罚职责依《物业管理条例》第五十九条规定对第三人鸿铭物业不按规定移交全部有关资料的违法行为处1万元以上10万元以下的罚款。
五、 判令被告立即履行法定处罚职责依《物业管理条例》第六十五条规定对第三人鸿铭物业擅自改变物业管理区域内按照规划建设的物业管理用房用途的违法行为处1万元以上10万元以下的罚款。
六、 判令被告负担本案诉讼费用。
事实与理由：
美丽园小区（曾用名：恩济鸿园）位于海淀区五棵松路20号。为六层带电梯普通住宅区。共有住宅楼34栋，111单元，户数1378户，居民五千余人。
原告为小区全体业主的代表。被告为主管本小区物业管理工作的行政部门。第三人鸿铭地产为本小区的开发商。在业主、业主大会选聘物业管理企业之前，鸿铭地产聘用第三人鸿铭物业管理美丽园。
根据建设规划，美丽园小区第110号楼以及30号楼西侧小白楼的一部分属于物业管理用房。小区北门附近的小区绿化环卫用房、垃圾清运站、锅炉房、公共厕所属于小区的市政公用公共配套设施。
2006年12月8日，原告与南京新鸿运物业管理公司北京分公司（以下简称“新物业公司”）签订了物业服务合同。
自2006年12月11日起，第三人鸿铭物业陆续与原告业委会办理物业交接手续，但一直拒绝将前述物业管理用房交还给原告，致使新物业公司至今无法利用上述物业管理用房为原告提供物业服务。
第三人鸿铭地产一直将公共厕所封闭管理，拒绝业主使用。
不仅如此，两第三人至今未向原告移交“单体楼的竣工检测报告、小区供配电图、小区安全监控系统图、小区红外周界报警系统图、家庭智能化安防报警系统图、小区消防系统图、小区背景音乐系统图、小区门禁可视对讲报警系统图、小区水系喷泉系统图、小区绿地和绿化规划图、供暖、热水管网图、公共设施设备的安装和竣工验收报告”及“业主已交给鸿铭物业的物业费收支余清单、小区建设单位按建安费的2%一次性支付给鸿铭物业的小区物业管理启动性经费收支余清单”等物业管理必需资料与图纸的全部及中控室等配套公用建筑和设施的全部。
《物业管理条例》第二十九条规定：物业管理企业应当在前期物业服务合同终止时，将下述资料移交给业主委员会：(一)竣工总平面图,单体建筑、结构、设备竣工图,配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料；(二)设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料；(三)物业质量保修文件和物业使用说明文件；(四)物业管理所必需的其他资料。
第三十八条规定：“物业管理用房的所有权依法属于业主，未经业主大会同意，物业管理企业不得改变物业管理用房的用途。” 。
第三十九条规定：“物业服务合同终止时，物业管理公司应当将物业管理用房和本条例第二十九条第一款规定的资料交还给业主委员会。”。
第五十条规定：“物业管理区的公共建筑和公用设施，不得改变用途。” 。
根据上述法规，美丽园小区物业用房归原告所有，鸿铭物业作为前期物业管理企业，在委托关系终止时，有义务将上述物业管理用房及相关资料与图纸一并交还原告。
此外，第三人鸿铭地产将公共厕所据为己有，更是于法无据。
在多次交涉未果后，原告于2006年12月10日起即向作为房地产行政管理部门的被告投诉，要求被告依法查处纠正两第三人的违法行为，但被告一直拖延未尽责依法行政。
在被告的纵容下，两第三人的违法行为旷日持久，延续至今，致新物业公司无法正常开展工作，小区物业管理工作一片混乱，广大业主反响十分强烈。
《物业管理条例》第四十九条规定：“县级以上地方人民政府房地产行政主管部门应当及时处理业主，业主委员会、物业使用人和物业管理企业在物业管理活动中的投诉。”
第六十五条、第六十六条的规定：未经业主大会同意，物业管理企业擅自改变物业管理用房、公共建筑和公用设施用途的，县级以上地方人民政府房地产行政主管部门有权责令限期改正、给予警告、并处罚款。
原告认为，被告具有纠正两第三人违法行为并对其违法行为依法处罚的法定职责。其应作为而不及时全面尽责作为，违反了《物业管理条例》的有关规定。
综上所述，被告不履行其法定职责的行为已构成行政不作为，严重损害了原告的合法权益。原告有权请求人民法院依法纠正。为此，根据《行政诉讼法》第二条及第十一条，原告恳请贵院依法公正审理此案，支持原告的诉讼请求，判令被告履行依法行政职责，保护美丽园小区业主的合法权益。
此 致
北京市海淀区人民法院
具状人： 北京市海淀区美丽园小区业主委员会
2007年 4 月 4 日
相关法律规定：
《行政诉讼法》
第二条公民、法人或者其他组织认为行政机关和行政机关工作人员的具体行政行为侵犯其合法权益，有权依照本法向人民法院提起诉讼。
第十一条人民法院受理公民、法人和其他组织对下列具体行政行为不服提起的诉讼：（五）申请行政机关履行保护人身权、财产权的法定职责，行政机关拒绝履行或者不予答复的。
《最高人民法院关于执行〈中华人民共和国行政诉讼法〉若干问题的解释》
第十二条 与具体行政行为有法律上利害关系的公民、法人或者其他组织对该行为不服的，可以依法提起行政诉讼。
第十三条 有下列情形之一的，公民、法人或者其他组织可以依法提起行政诉讼：（三）要求主管行政机关依法追究加害人法律责任的。
第二十七条 原告对下列事项承担举证责任：（二）在起诉被告不作为的案件中，证明其提出申请的事实。
第三十二条符合起诉条件的，应当在7日内立案；不符合起诉条件的，应当在7日内裁定不予受理。受诉人民法院在7日内既不立案，又不作出裁定的，起诉人可以向上一级人民法院申诉或者起诉。前三款规定的期限，从受诉人民法院收到起诉状之日起计算。
《最高人民法院关于人民法院立案工作的暂行规定》
第十条 人民法院收到诉状和有关证据，应当进行登记，并向原告或者自诉人出具收据。收据中应当注明证据名称、原件或复制件、收到时间、份数和页数，由负责审查起诉的审判人员和原告、自诉人签名或者盖章。
第十一条 对经审查不符合法定受理条件，原告坚持起诉的，应当裁定不予受理。
《物业管理条例》
第四十九条 县级以上地方人民政府房地产行政主管部门应当及时处理业主、业主委员会、物业使用人和物业管理企业在物业管理活动中的投诉。
第五十八条 违反本条例的规定，建设单位擅自处分属于业主的物业共用部位、共用设施设备的所有权或者使用权的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门处５万元以上２０万元以下的罚款；给业主造成损失的，依法承担赔偿责任。
第五十九条 违反本条例的规定，不移交有关资料的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令限期改正；逾期仍不移交有关资料的，对建设单位、物业管理企业予以通报，处１万元以上１０万元以下的罚款。
第六十五条 违反本条例的规定，未经业主大会同意，物业管理企业擅自改变物业管理用房的用途的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令限期改正，给予警告，并处１万元以上１０万元以下的罚款。
第六十六条 违反本条例的规定，有下列行为之一的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令限期改正，给予警告，并按照本条第二款的规定处以罚款。（一）擅自改变物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和共用设施用途的； 个人有前款规定行为之一的，处１０００元以上１万元以下的罚款；单位有前款规定行为之一的，处５万元以上２０万元以下的罚款。
原告：北京市海淀区美丽园小区业主委员会。主任：
地址：海淀区西四环五棵松路20号美丽园小区30号楼西侧小白楼
诉讼代理人：李劲松，北京市忆通律师事务所律师。电话：86869595、13691124988
地址：北京市海淀区莲花池东路31号中裕世纪大酒店A512室。邮编100038。
被告：北京市海淀区建设委员会
法定代表人：
地址：北京市海淀区海淀南路甲21号 电话010-62554046
第三人：北京鸿铭物业管理有限公司（以下简称鸿铭物业）
法定代表人： 营业执照注册号 1101051256474
地址：北京市朝阳区安立路６６号４号楼１２层１２０１室
第三人：北京东方鸿铭房地产开发有限公司（以下简称鸿铭地产）
法定代表人： 营业执照注册号1100002045583
地址：北京市房山区良乡凯旋大街建设路１６号
案由：诉海淀区建设委员会未全面及时履行法定职责(行政不作为)
诉讼请求：
一、 判令被告立即责令两第三人将美丽园小区110号楼和位于30号楼西侧小白楼内的物业管理用房及小区绿化环卫用房、垃圾清运站及公共厕所的使用和管理权限期归还原告，恢复其规划用途。
二、 判令被告立即责令第三人鸿铭物业限期向原告移交本小区下列资料与图纸的全部（一）竣工总平面图,单体建筑、结构、设备竣工图,配套设施、地下管网工程竣工图、小区绿地和绿化规划图等竣工验收资料的全部;(二)设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料的全部;(三)物业质量保修文件和物业使用说明文件的全部;(四)“业主已交给鸿铭物业的物业费收支余清单、小区建设单位按建安费的2%一次性支付给鸿铭物业的小区物业管理启动性经费收支余清单”等物业管理所必需的其他资料的全部。
三、 判令被告立即履行法定处罚职责依《物业管理条例》第五十八条规定对第三人鸿铭地产采用欺骗手段擅自将110号楼转让给金泰恒业公司并协助其取得产权证的违法行为处5万元以上20万元以下的罚款。
四、 判令被告立即履行法定处罚职责依《物业管理条例》第五十九条规定对第三人鸿铭物业不按规定移交全部有关资料的违法行为处1万元以上10万元以下的罚款。
五、 判令被告立即履行法定处罚职责依《物业管理条例》第六十五条规定对第三人鸿铭物业擅自改变物业管理区域内按照规划建设的物业管理用房用途的违法行为处1万元以上10万元以下的罚款。
六、 判令被告负担本案诉讼费用。
事实与理由：
美丽园小区（曾用名：恩济鸿园）位于海淀区五棵松路20号。为六层带电梯普通住宅区。共有住宅楼34栋，111单元，户数1378户，居民五千余人。
原告为小区全体业主的代表。被告为主管本小区物业管理工作的行政部门。第三人鸿铭地产为本小区的开发商。在业主、业主大会选聘物业管理企业之前，鸿铭地产聘用第三人鸿铭物业管理美丽园。
根据建设规划，美丽园小区第110号楼以及30号楼西侧小白楼的一部分属于物业管理用房。小区北门附近的小区绿化环卫用房、垃圾清运站、锅炉房、公共厕所属于小区的市政公用公共配套设施。
2006年12月8日，原告与南京新鸿运物业管理公司北京分公司（以下简称“新物业公司”）签订了物业服务合同。
自2006年12月11日起，第三人鸿铭物业陆续与原告业委会办理物业交接手续，但一直拒绝将前述物业管理用房交还给原告，致使新物业公司至今无法利用上述物业管理用房为原告提供物业服务。
第三人鸿铭地产一直将公共厕所封闭管理，拒绝业主使用。
不仅如此，两第三人至今未向原告移交“单体楼的竣工检测报告、小区供配电图、小区安全监控系统图、小区红外周界报警系统图、家庭智能化安防报警系统图、小区消防系统图、小区背景音乐系统图、小区门禁可视对讲报警系统图、小区水系喷泉系统图、小区绿地和绿化规划图、供暖、热水管网图、公共设施设备的安装和竣工验收报告”及“业主已交给鸿铭物业的物业费收支余清单、小区建设单位按建安费的2%一次性支付给鸿铭物业的小区物业管理启动性经费收支余清单”等物业管理必需资料与图纸的全部及中控室等配套公用建筑和设施的全部。
《物业管理条例》第二十九条规定：物业管理企业应当在前期物业服务合同终止时，将下述资料移交给业主委员会：(一)竣工总平面图,单体建筑、结构、设备竣工图,配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料；(二)设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料；(三)物业质量保修文件和物业使用说明文件；(四)物业管理所必需的其他资料。
第三十八条规定：“物业管理用房的所有权依法属于业主，未经业主大会同意，物业管理企业不得改变物业管理用房的用途。” 。
第三十九条规定：“物业服务合同终止时，物业管理公司应当将物业管理用房和本条例第二十九条第一款规定的资料交还给业主委员会。”。
第五十条规定：“物业管理区的公共建筑和公用设施，不得改变用途。” 。
根据上述法规，美丽园小区物业用房归原告所有，鸿铭物业作为前期物业管理企业，在委托关系终止时，有义务将上述物业管理用房及相关资料与图纸一并交还原告。
此外，第三人鸿铭地产将公共厕所据为己有，更是于法无据。
在多次交涉未果后，原告于2006年12月10日起即向作为房地产行政管理部门的被告投诉，要求被告依法查处纠正两第三人的违法行为，但被告一直拖延未尽责依法行政。
在被告的纵容下，两第三人的违法行为旷日持久，延续至今，致新物业公司无法正常开展工作，小区物业管理工作一片混乱，广大业主反响十分强烈。
《物业管理条例》第四十九条规定：“县级以上地方人民政府房地产行政主管部门应当及时处理业主，业主委员会、物业使用人和物业管理企业在物业管理活动中的投诉。”
第六十五条、第六十六条的规定：未经业主大会同意，物业管理企业擅自改变物业管理用房、公共建筑和公用设施用途的，县级以上地方人民政府房地产行政主管部门有权责令限期改正、给予警告、并处罚款。
原告认为，被告具有纠正两第三人违法行为并对其违法行为依法处罚的法定职责。其应作为而不及时全面尽责作为，违反了《物业管理条例》的有关规定。
综上所述，被告不履行其法定职责的行为已构成行政不作为，严重损害了原告的合法权益。原告有权请求人民法院依法纠正。为此，根据《行政诉讼法》第二条及第十一条，原告恳请贵院依法公正审理此案，支持原告的诉讼请求，判令被告履行依法行政职责，保护美丽园小区业主的合法权益。
此 致
北京市海淀区人民法院
具状人： 北京市海淀区美丽园小区业主委员会
2007年 4 月 4 日
相关法律规定：
《行政诉讼法》
第二条公民、法人或者其他组织认为行政机关和行政机关工作人员的具体行政行为侵犯其合法权益，有权依照本法向人民法院提起诉讼。
第十一条人民法院受理公民、法人和其他组织对下列具体行政行为不服提起的诉讼：（五）申请行政机关履行保护人身权、财产权的法定职责，行政机关拒绝履行或者不予答复的。
《最高人民法院关于执行〈中华人民共和国行政诉讼法〉若干问题的解释》
第十二条 与具体行政行为有法律上利害关系的公民、法人或者其他组织对该行为不服的，可以依法提起行政诉讼。
第十三条 有下列情形之一的，公民、法人或者其他组织可以依法提起行政诉讼：（三）要求主管行政机关依法追究加害人法律责任的。
第二十七条 原告对下列事项承担举证责任：（二）在起诉被告不作为的案件中，证明其提出申请的事实。
第三十二条符合起诉条件的，应当在7日内立案；不符合起诉条件的，应当在7日内裁定不予受理。受诉人民法院在7日内既不立案，又不作出裁定的，起诉人可以向上一级人民法院申诉或者起诉。前三款规定的期限，从受诉人民法院收到起诉状之日起计算。
《最高人民法院关于人民法院立案工作的暂行规定》
第十条 人民法院收到诉状和有关证据，应当进行登记，并向原告或者自诉人出具收据。收据中应当注明证据名称、原件或复制件、收到时间、份数和页数，由负责审查起诉的审判人员和原告、自诉人签名或者盖章。
第十一条 对经审查不符合法定受理条件，原告坚持起诉的，应当裁定不予受理。
《物业管理条例》
第四十九条 县级以上地方人民政府房地产行政主管部门应当及时处理业主、业主委员会、物业使用人和物业管理企业在物业管理活动中的投诉。
第五十八条 违反本条例的规定，建设单位擅自处分属于业主的物业共用部位、共用设施设备的所有权或者使用权的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门处５万元以上２０万元以下的罚款；给业主造成损失的，依法承担赔偿责任。
第五十九条 违反本条例的规定，不移交有关资料的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令限期改正；逾期仍不移交有关资料的，对建设单位、物业管理企业予以通报，处１万元以上１０万元以下的罚款。
第六十五条 违反本条例的规定，未经业主大会同意，物业管理企业擅自改变物业管理用房的用途的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令限期改正，给予警告，并处１万元以上１０万元以下的罚款。
第六十六条 违反本条例的规定，有下列行为之一的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令限期改正，给予警告，并按照本条第二款的规定处以罚款。（一）擅自改变物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和共用设施用途的； 个人有前款规定行为之一的，处１０００元以上１万元以下的罚款；单位有前款规定行为之一的，处５万元以上２０万元以下的罚款。
- 发表于2007-05-03
我为雷霞支一招
石鼓院士 2007-04-28 13:15:47 发表于美丽园论坛
我为雷霞支一招
早在02年我打算买房的时候，我就跟我一起看中西四环某楼盘的朋友开玩笑说：我们何不集资建房？果不期然，在北京，乃至全国先后掀起了轰轰烈烈的集资建房活动～！呵呵，现在说，有马后炮之嫌疑～！
物业，可以说是与业主关系最密切的～！她的好坏直接影响到改楼盘品质的高低～！我一直比较关注业主与物业的对弈关系。特别是美丽园小区业主对物业官司的胜诉，更是揭开了业主生活的新纪元。
看到美丽园小区业委会在为业主奔走呼吁，我为之热切的鼓掌！但看到结果，业主分两派，老物业扯皮，新物业工作不到位（美丽园业主论坛了解到的），又不禁心酸！难道真没有解决办法？这今天冥思苦想，我想到了一招：为何业主自己不自治呢？
究竟如何自治，我想了一个大概来（如果能有具体数据，我就能详细测算出可行度）：
业主成立自己的物业公司！
美丽园小区项目状况：
规模：占地面积：21公顷，建筑面积：20.00万平方米 。
绿化率30％。24小时热水，集中供暖。
物业费：1.58元/平米
首先，成立物业公司，暂命名：北京美丽园物业有限公司（讨厌管理2字，故去掉“管理”）。
注册资金：200万。注册资金来源，由业委会牵头，按照10元/平米摊，20万平米×10元/平米＝200万。
公司形式：有限责任。全体业主是公司的股东。业委会是监督机构。实行总经理聘用制，可以实行社会公开招聘，聘请有才能的、专业的物业管理人才任总经理：业委会有权聘用、解雇总经理。所有的一切按照公司的运作模式运行，这就不多说了。只不过，业委会代表全体业主监督物业公司，同时，业委会也是“北京美丽园物业有限公司”的法人。法人代表：业委会主任。业委会聘请总经理，然后总经理打点公司的一切～！保安要正规保安，保洁要正规的保洁，工程人员要正规的工程人员等等。
我相信，从工商局这边来看，只要资金到位，注册是不成问题的，呵呵。
运行成本：“按照美丽园业委会雷霞的说法，美丽园在有83个解放军复员战士保安，物业总人数在160人的情况下，按1。58元/每平米收物业费，物业公司至少有250万的利润，这是雷霞当着媒体的面信誓旦旦说的，有文件，有录音，有业委会的大印为证。”如果这句话属实的话。那么运行成本为315750元。1.58×12×20W－250W=315750元（当然其他的收入，比如广告等等都可以计算入成本，呵呵）。
如此这样，那么美丽园不但可以解决所有的物业问题，而且业主只要经营得当，还可以实行“零”物业费。如果资质好，管理得当，那么还可以投标其他物业，那么美丽园业主就有可能实行年终分红，呵呵～！
雷霞主任，可以考虑一下！找专人了解，测算一下哦：）如有不对，欢迎拍砖，欢迎臭鸡蛋！
原创帖哦，转载要注明出处！
石鼓院士 2007-04-28 13:15:47 发表于美丽园论坛
我为雷霞支一招
早在02年我打算买房的时候，我就跟我一起看中西四环某楼盘的朋友开玩笑说：我们何不集资建房？果不期然，在北京，乃至全国先后掀起了轰轰烈烈的集资建房活动～！呵呵，现在说，有马后炮之嫌疑～！
物业，可以说是与业主关系最密切的～！她的好坏直接影响到改楼盘品质的高低～！我一直比较关注业主与物业的对弈关系。特别是美丽园小区业主对物业官司的胜诉，更是揭开了业主生活的新纪元。
看到美丽园小区业委会在为业主奔走呼吁，我为之热切的鼓掌！但看到结果，业主分两派，老物业扯皮，新物业工作不到位（美丽园业主论坛了解到的），又不禁心酸！难道真没有解决办法？这今天冥思苦想，我想到了一招：为何业主自己不自治呢？
究竟如何自治，我想了一个大概来（如果能有具体数据，我就能详细测算出可行度）：
业主成立自己的物业公司！
美丽园小区项目状况：
规模：占地面积：21公顷，建筑面积：20.00万平方米 。
绿化率30％。24小时热水，集中供暖。
物业费：1.58元/平米
首先，成立物业公司，暂命名：北京美丽园物业有限公司（讨厌管理2字，故去掉“管理”）。
注册资金：200万。注册资金来源，由业委会牵头，按照10元/平米摊，20万平米×10元/平米＝200万。
公司形式：有限责任。全体业主是公司的股东。业委会是监督机构。实行总经理聘用制，可以实行社会公开招聘，聘请有才能的、专业的物业管理人才任总经理：业委会有权聘用、解雇总经理。所有的一切按照公司的运作模式运行，这就不多说了。只不过，业委会代表全体业主监督物业公司，同时，业委会也是“北京美丽园物业有限公司”的法人。法人代表：业委会主任。业委会聘请总经理，然后总经理打点公司的一切～！保安要正规保安，保洁要正规的保洁，工程人员要正规的工程人员等等。
我相信，从工商局这边来看，只要资金到位，注册是不成问题的，呵呵。
运行成本：“按照美丽园业委会雷霞的说法，美丽园在有83个解放军复员战士保安，物业总人数在160人的情况下，按1。58元/每平米收物业费，物业公司至少有250万的利润，这是雷霞当着媒体的面信誓旦旦说的，有文件，有录音，有业委会的大印为证。”如果这句话属实的话。那么运行成本为315750元。1.58×12×20W－250W=315750元（当然其他的收入，比如广告等等都可以计算入成本，呵呵）。
如此这样，那么美丽园不但可以解决所有的物业问题，而且业主只要经营得当，还可以实行“零”物业费。如果资质好，管理得当，那么还可以投标其他物业，那么美丽园业主就有可能实行年终分红，呵呵～！
雷霞主任，可以考虑一下！找专人了解，测算一下哦：）如有不对，欢迎拍砖，欢迎臭鸡蛋！
原创帖哦，转载要注明出处！
美丽园向法院分别递交了三份行政诉状。原告分别是美丽园业主大会、美丽园业委会、业主个人雷霞。海淀区法院认为，业主大会没有主体资格，故不予立案；业主个人不能为公共利益受损进行主张，也不予立案；至于以业委会名义进行行政诉讼为新生事物，从来没有办理过此类案子，因此，让业委会等待是否能够立案的答复。
到今天为止，南京新鸿运物业管理公司北京分公司(以下简称新物业公司)接管美丽园小区已经整整4个月了，但原鸿铭物业公司却一直拒绝将物业管理用房交还给美丽园小区业委会，致使新物业公司至今无法利用物业管理用房提供物业服务。因不满北京市海淀区建设委员会(以下简称海淀建委)在新老物业交接过程中未全面、及时履行职责，美丽园小区业委会已向北京市海淀区人民法院提起行政起诉，状告海淀建委行政不作为。
老物业拒交物业管理楼
2006年12月10日，美丽园新、老物业进行了交接，但原物业公司未将美丽园小区110号物业管理楼、绿化环卫、垃圾清运站等公建配套房屋，以及物业管理的全部资料移交给新物业公司。“新物业公司的员工一直生活在空气浑浊、狭窄拥挤、没有上下水设施的工作和生活环境中，直接影响了业主获得高品质的物业服务。”美丽园小区业委会主任雷霞告诉记者。
为此，小区业主和业委会一直频繁与市、区建委有关部门进行交涉，希望其履行行政职责，责令鸿铭物业按照相关法规交接物业用房及相关资料。雷霞昨天给了记者一份长达三页纸的小区“物业交接艰难历程之不完全记录”，上面详细地列举了自新物业进驻美丽园小区后，为追讨“物业管理楼”等公建配套房屋，小区业委会与海淀区建委进行交涉的情况。
时至今日，在120多天的时间里，业委会与海淀建委的交涉没有任何实质性进展，而得到最多的答复是“耐心等一等”、“定不下来”。
上周，业委会依据第七次业主大会决议，启动了关于公共利益被损的诉讼，分别以业主大会、业主委员会、业主个人名义状告海淀建委在物业交接方面没有及时、完全作为。
美丽园递交了三份诉状
为什么美丽园业委会不直接告原物业，让原物业尽快交接，而是告海淀建委？负责此次美丽园小区行政诉讼的代理律师李劲松表示，解决小区物业用房和交接问题，通过行政权解决是最快的。如果起诉原物业公司或者开发商，等到法院一审、二审可能要一年之后，而且法院也会听取行政部门的意见。如果直接起诉海淀区建委，要求区建委行使行政权力，可以立即执行。
“为了提高立案率，美丽园此次向法院分别递交了3份行政诉状。原告分别是美丽园业主大会、美丽园业委会、雷霞(业委会主任)。”雷霞告诉记者，他们对这三种身份起诉立案也并不乐观。
果然，他们的担忧被证实。据雷霞说，海淀区法院认为，业主大会没有主体资格，故不予立案；业主个人不能为公共利益受损进行主张，也不予立案；至于以业委会名义进行行政诉讼为新生事物，从来没有办理过此类案子，故拿捏不准，让业委会等待是否能够立案的答复。
记者问及美丽园下一步将怎么办？雷霞表示，如果海淀法院不受理，他们将找上一级法院，若仍不受理，法律途径解决不了，政府部门又行政不作为，他们只有靠自救，以业委会的名义去“抢房”了。