主题：北京首批“控地价限房价”地块公布限价

昨天北京市规划和国土资源管理委员会就9月底挂牌的4宗地块发布公告明确了销售限价。其中海淀区永丰3地块的商品住房销售均价不超过5.34万元/平方米、最高单价不超过5.61万元/平方米大兴黄村地块销售均价不超过5.58万元/平方米、最高单价不超过5.85万元/平方米。
这是本市“9·30”新政出台后首批“控地价、限房价”地块。这4宗地价在采用“限房价竞地价”出让方式的同时还执行“90/70”政策即套型面积90平米以下的住房面积占 住房面积比例的70%以上。此次公告还明确这4宗地块将来销售的商品住房自取得分户不动产登记证书或契税完税凭证后5年内不得出售。
关于价格
销售采取“双限”原则
这4宗地块最终价格以周边项目成交均价为基础综合考虑出让地块周边配套水平等因素后确定与周边自住房定价基本适应。
为满足自住性需求4宗地块首先考虑到地块成交到上市需要一年半的周期以及新房与二手房的价格差异参比项目以地块周边新建商品房项目或建成年份较新的二手房为主;其次剔除大户型、 住宅项目参比项目为144平米以下的普通住宅;最终选定项目后经加权平均测算出近三个月销售均价作为出让地块限定价格的基础。为防止不同户型价格差异过大也兼顾不同楼层、朝向房屋销售的客观需求此次采取了“双限”规则即不仅规定了项目的销售均价上限也规定了单套的销售单价上限。
据了解大兴黄村地块周边 、商业等配套较为齐全而海淀地块位于北部永丰地区配套服务水平相对较弱。在限定价格测算过程中考虑地块周边基础设施和配套服务水平等因素后综合评定了各地块的销售限定价格。
解读
表示无论是设定地块出让时的地价上限还是限定的销售房价都体现了政府对于合理引导市场预期抑制房价快速上涨促进房地产市场健康发展的目的。“这次4个地块设定的地价上限普遍比市场预期的成交价格水平要低。严控地价除了防止‘高价地’的出现设置地价上限也是为了引导市场主体理性参与竞争将北京土地市场的地价水平稳定在合理区间。”
“另外从这次房屋售价的限定看这个意图也很明显。从土地供应到最终房屋的销售一般会有一年半到两年的时间现在就锁定了未来的房价更能合理引导市场预期。简单地说购房者已经知道了未来的房价不会大涨谁还会为高价的房子去接盘买单?既然未来两年房价也就这样 客再去 还有什么意义?”业内 说。
关于租赁
鼓励企业租赁自持房
市规土委此前已提出:“在竞价达到合理土地上限价格后将竞报企业自持商品住房面积。企业自持的商品住房将全部作为租赁住房不得销售”。不过目前本市住宅对外租赁的主体主要为个人且国内缺少企业自持住房对外租赁的政策借鉴。下一步市住建委将与市规土委研究企业自持商品租赁住房后续管理政策听取相关部门、开发企业、经纪机构及居民意见尽快出台企业自持商品租赁住房后续管理办法做好政策配套。
公告还首次提出了投报高标准商品住宅建设方案的竞买方式。根据竞买规则这些地块首先会挂牌竞价在达到预设的地价上限时就改为现场竞报企业自持商品住房面积比例各企业按照1%的整倍数竞投。而企业自持商品住房面积比例也有一个预设的上限在现场竞投达到这个上限后就改为一次性投报自持商品住房面积比例。
届时将由 组成的评选委员会对这些方案进行评分评分标准包括绿色建筑星级、装配式建筑技术应用、其他节能环保技术应用、规划建设方案、企业自持商品住房运营方案等。
解读
表示竞买规则中设定了竞报企业自持商品住房面积比例是落实近期国务院印发的《关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》其中“鼓励房地产开发企业利用已建成住房或新建住房开展租赁业务”的要求鼓励开发商自持住房用于租赁增加租赁房源的供给满足居民租赁住房需求。“这样的方式既有满足刚需自住的购买型住房也增加了城市的租赁住房供给可以满足不同的居住需求增强城市活力。”
此外 表示竞买规则中设置了投报高标准商品住宅建设方案的程序体现了政府对于房屋建筑品质和质量的关注。“限定了将来销售的房价就意味着开发商的利润空间会降低。但从政府层面考虑的是不能让开发商因压缩成本而降低房屋建筑的品质和质量。开发商可以因为利润不高不去高价拿地但既然拿地了就要提供高品质的房屋。”
关于销售
购买后5年内禁售
市住建委还将会同相关部门加强销售管理明确项目销售不得有捆绑装修、搭售车库等捆绑搭售行为或者以附加条件等限定方式变相 迫使购房人接受更高价格。同时也将严格查处倒号卖号等违规行为。
有关部门还明确购买后5年内不得再出售。4宗地块住宅项目性质虽为商品住房但因采用了“控地价限房价”的出让方式为防止购买后短期内出售牟利明确规定这4宗地块将来销售的商品住房自取得分户不动产登记证书或契税完税凭证后5年内不得出售。
解读
表示从这里可以看出北京提出这项措施并推出试点地块目的很明显就是为了保障居民的刚需、自住性需求。“首先这些地块上建设销售的商品房价格已经被政府限定了而且整个项目里七成以上都是90平米以下的中小套型显然这些试点项目将来面向的是刚需的家庭。另外购买之后5年内不得上市出售更是体现了这些房源是为了满足居民自住的需求。”

我在兔博士上看到了咱们社区的最新房价，大家可以看看有没有什么参考价值