主题：城市别墅空中论坛 知名人士论城市别墅走向

连线京、沪、深三地知名人士论城市别墅发展走向 

别墅或类别墅项目向城市的复归，近两年在京、沪、深等一线城市均有明显体现。当高档住宅从对功能的覆盖，直至产品的标准化程度日趋完善时，否定之否定的创新驱动又令金字塔尖的强势消费族开始厌弃“标准化”，而个性化住宅如城市别墅也就得以破土挺升。 

郭先生最近考察了深圳市区里的好几个别墅项目。目前他住在中心区的大平面房里，曾留学剑桥的他对生活品质几近挑剔，城区的嘈杂与喧嚣让他无时不充满紧张感。尽管他也在郊区购置了别墅，“但每天忙完都很晚了，再驱车赶很远的路回家，哪还有时间与闲情再去享受家居的乐趣。”像郭先生这样的人显然不少，“有些豪宅项目的房子据说一天就卖完了。”近两年来，深圳城市别墅风生水起，其典型代表城市山谷二期、波托菲诺均受追捧，即将登场的城市山谷三期更是引来不少未曾买到前两期的客户关注，而去年火爆坊间的“九万三”地块推出的香蜜湖1号也早已引起买家想象。 

不止在深圳，别墅或类别墅项目向城市复归，近两年在京、沪等一线城市均有明显体现。如北京的橘郡、东山墅，上海的提香别墅、浦园等。随着这些大城市经济的发展，不断涌现出一批城市新贵阶层，这些人有着较高的文化，有海外经历和多次置业经历，注重事业追求和生活品质。而城市别墅恰好应对他们这种需求：一手紧追繁忙的商务，一手是对宁静自我空间的不舍不弃。 

城市别墅的历史如果说空中别墅只是借了别墅的光，那城市别墅则有了实实在在的意味。城市别墅的入世，使城市住宅的产品线更加趋于完整。在早期，一般的城市高档住宅总是试图向大平面、复式房追求极至，或者是风格上的种种创新与探索，但因为城市中心区土地的珍贵，使其不可能达到郊区别墅的轻松与写意。城市别墅作为群体的缺失，一度让人有鱼刺哽喉、不吐不快的感觉。回顾城市高端住宅的发展，从1998年后，从国外流行过来的“郊区化”浪潮开始挑战中国城市居民的居住观，一段时间，“诗意的牺居”成为很多城市居民的生活梦想。但是，当我们重新梳理这条脉络后，又开始发现，郊区化并不是万能的，建筑内的轻松、写意与风格总代替不了城市的繁华和便利。 

城市高档住宅经历了从复式房、空中别墅到现在的城市别墅三个阶段。当把别墅建在城市里的时候，不仅仅是改变了建筑地点这么简单，而涉及到建筑风格、居住观念以及生活方式等诸多方面的变化。当人们对钢筋混凝土感到压抑，“人这种软的东西被放在硬的框架里”，长期下来无论如何也不是一件让人呼吸顺畅的事，更人性的、文化的、本土化的、或者说知性的建筑风格开始蔓延，而院落式设计等中式理解及各类城市别墅或类别墅的兴起似乎扮演着协调坚硬之“矛”。 

从建筑角度来看，城市中心居住建筑的密度是非常非常高的，可能是1.0、2.0甚至3.0的容积率。那么远一些的城市别墅容积率就低了，大约在0.6。因此，城市别墅是一个从城市中心到远郊的中间过度地段特定的产品。周边有完善的交通网络，强调交通的易达性和便捷性，同时还需拥有优美的自然环境，且区域内有较为齐备的教育、商业、医疗、休闲等配套设施。 

但在阎明看来，这类40多分钟既能达到城市边缘的住宅只能称为HOUSE，不能称为别墅。撇开这些“冠名”定义上的争论，引入城区的“别墅”，无论如何在尺度上让人真正体会到自我空间的放纵。“感受一下有天有地的房子”和“在庭院里种树”，已不再是梦想。但不管住宅如何变迁，“住宅实际上并不存在非此即彼的代际划分。” 

华高莱斯国际地产顾问公司董事总经理李忠认为，“一种住宅形式的兴起并不代表另一种形式的消亡，建筑在不断分化的过程中，也在不断深化。好的东西会有更多人性化的意味在里面。就好像以前有了彩电就可以了，现在还要分成等离子的、液晶的。”城市别墅对一般的城市高档住宅而言，已经成了电视中的“液晶”。功能与感觉住宅从早期解决住“到”房子转移到住“好”房子。除了居住功能外，承载着更多诸如舒适、隐私、社交、个性、身份等“感觉”或“感受”性的东西。 

李忠将人对住宅的需求归纳为四个层次：满足需要，功能合理，功能舒适，个性化需求。最初是合理分户，保持个体尊严；然后是合理分房，要求将住宅功能合理区分；再然后是对舒适度的追求，如绿化、花房，360开敞视野等细节与局部空间的营造；最后，当人们不愿意接受标准化处理时，个性化住宅就开始出现了，如户型偏另类、开敞式卫生间等，都表露出个性追求的倾向。但他或许遗漏了一点，人最高层次的需求是自我实现的需要，在住宅上其实就彰显为身份这种东西。 

陈劲松表示，在深圳类似的城市别墅里，在产品组合上，通过高层、小高层、多层、TOMNHOUSE、独栋别墅相结合的方式，以“与富人为邻”的卖点，避免了纯高端住宅的市场风险和实现开发商利益的最大化。别墅郊区化显然是受资源所限。与郊区独栋别墅相比，城市别墅更多是以联排方式出现，并着力营造小别墅大社区的一种城市生活方式。一组联排别墅盖在一起，平均每户占地大幅减少，墙体可互相借用，建筑造价大幅降低。通过压缩侧边的次要空间，拉开前后间距，既充分利用了地块又开阔了视野，居住品质得到了很好的提升。同时，城市别墅满足了人们有自己的“天”与“地”的愿望，同时兼顾邻里亲情，既满足了对私密的要求，也不会感到孤独。城市别墅对周围环境、交通和基础设施的依赖程度较高，所以离城区不会很偏远，但同时又保留了郊区别墅的特点，有自己的院落和天空。另外，通过许多房子的围合，可以感受人与人交往的亲情。从深圳推出的城市别墅情况来看，均能感受到开发商的这种用意。陈劲松表示，相对独栋别墅上千万的售价，这类城市别墅也被称为“经济别墅”，其三、四百万的价格满足了国内新兴中产阶层“MYHOUSE，MYCAR，MYDOG”的梦想。