主题：业主维权：召开“业主大会”，制定《业主公约》，终止长达5年的《临时业主公约》。

   各位莱圳家园业主，大家好！最近物业公司起诉业主拒交物业费一事，论坛里议论较多，我想就这事谈谈我的想法。物业公司都开始拿起法律武器维护物业权利，我们业主也应该与时具进，同样拿起法律的武器予以还击。
   各位未交物业费的业主，一定有很多不交的理由，大部分是物业服务不到位引起的。首先我支持大家维护权益，因为，根据《物业管理条例》第二章 业主及业主大会 第2点：业主权利：在物业管理企业提供的服务不符合合同约定时，有权拒绝支付物业管理费用，并有权提出赔偿请求；
   但不交物业费是不是就彻底解决物业服务问题呢？答案是：No
   如何终止长达5年的不公平《临时业主公约》，提高物业服务，维护业主利益。答案是召开“业主大会”，制定《业主公约》。
   根据《临时业主公约》第七章 附则 第三十六条 公约制定人对本公约负有解释义务，在业主大会成立前，不得对本公约进行修改；第三十八条本临时公约自首物业买受人承诺之日起生效，至业主大会制定的《业主公约》生效之日终止。
   成立业主大会就这么难么？5年了都没成立上？我以前认为成立业主大会需要 业主参加才能成立，实话， 业主都在家的可能性很小，根据《物业管理条例》第二章 业主及业主大会第3点：大会召开：30名业主联名，即有权召开业主大会；30位业主在家的可能性是100%，我们小区有条件成立业主大会，请各位业主强烈支持啊！！！
   30位业主在一起见个面就算召开业主大会了么？不行，大会的声音得有落地的东西才行，那就是提出制定和修改业主公约、业主大会议事规则的建议；参加业主大会会议，行使投票权；选举业主委员会委员；然后才有监督物业服务以后的事。
   业主大会章程、业主委员会章程、议事规则、财务管理规则、物业服务监督规则，这些是业主大会成立后要制定的游戏规则，大家要一起讨论决定。大家的时间都很宝贵，30位业主讨论一个星期也很困难，这是我们一直没成立业主大会的主要原因之一，我是这样想的。那我在网上找了一些资料，稍微作了一点修改，大家一起看看，提提意见。希望各位想拿起法律维护自己权益的业主积极支持业主大会成立。

北京市海淀区清河小营莱圳家园业主大会议事规则(草稿)

第一章 总则

依据《物业管理条例》（中华人民共和国国务院令第379号）、《业主大会规程》（建住房[2003]131号）及相关规定，特制定本规则，专为本区域召开业主大会会议使用。

第一条       业主大会会议的召开应当遵循以下基本原则：
（1）       遵守法律和政府物业管理的规定；
（2）       坚持权利与义务相一致；
（3）       坚持公开、公平、公正；
（4）       接受东升乡政府的指导监督。

第二条       业主大会履行下列职责：
（1）制定、修改业主公约和业主大会议事规则；
（2）选举、更换、罢免业委会委员，监督业主委员会的工作；
（3）审议批准由业主大会委托业主委员会制定的“聘用物业管理企业的服务合同”（其中包括收费标准和物业管理企业的服务标准等等内容）；选聘、解聘物业管理企业；
（4）制定、修改物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；
（5）决定专项维修资金使用、续筹方案，并监督实施；
（6）法律、法规或者业主大会议事规则规定的其他有关物业管理的职责；
（7）建立楼宇/单元代表联络制度。

第二章 业主大会投票权数及表决形式

第三条       业主大会由本物业管理区域内的全体业主组成。业主投票权数按照业主所拥有的物业建筑面积计算，每一平方米为一票，不足一平方米部分不予计算。
第四条       业主大会会议分定期会议和临时会议。定期会议每年召开一次，于每年3-4月召开。
遇有下列情况之一时，可以召开临时会议：
（1）       经业委会提议，或拥有20%投票权数的家园业主以书面签字形式提议；
（2）       发生重大事故或者紧急事件需要及时处理的；
（3）       涉及本区域物业管理公共利益，物业管理企业提议的；
（4）       遇有必须经业主大会审议通过的。
第五条       业主大会会议由召集人负责组织召开，签约物业管理企业应做好 工作。
第六条       业主大会应当有代表全体业主投票权数的过半数投票权的业主或经业主授权的业主代表出席或参与投票，业主大会方为有效。
第七条       业主大会决议须由出席或参与投票的业主中拥有l／2以上投票票数的业主同意通过方为有效。
但以下事项，须经本区域全体业主2/3以上投票权数表决通过，方为有效：
（1）       制定、修改业主公约、业主大会议事规则；
（2）       选聘、解聘物业管理企业；
（3）       决定专项维修资金使用、续筹方案；
（4）       业主大会和业主委员会开展工作的经费筹集、费用标准、使用范围和财务管理办法的制定和修改。
业主大会和业主委员会开展工作的经费依据《北京市海淀区清河小营莱圳家园业主大会/业主委员会财务管理办法》经业主大会审议通过后执行，并接受全体业主监督。

第三章 业主大会组织形式与大会召开程序

第八条       根据本区域特点，按照有利于实现业主大会会议召开目的的原则，本区域业主大会会议由业主委员会征求梨园镇政府意见后选定采用以下四种方式之一召开，并应于业主大会召开前20天将会议通知及有关材料以书面形式在物业管理区域内公告。
（1）       集体讨论
（2）       书面征求意见
（3）       书面征求意见结合集体投票
（4）       楼宇/单元业主代表经业主授权后代表业主召开业主大会

一       采用集体讨论方式，按照以下程序进行：
（1）       业主委员会主任委员宣布业主大会召开；并就业主大会会议召开目的、会议召集情况及业主到会情况等进行说明；
（2）       业主委员会主任委员就本次会议需要决议事项进行必要说明；
（3）       参加会议业主就需要决议事项逐一进行投票表决；会议召集人计收有效票；
（4）       业主大会会议召集人公布投票结果，并依据有关规定对投票结果的合法性、有效性做出必须说明，确定并宣布决议事项是否通过或有效；
（5）       业主大会会议召集人就决议事项的执行和处理做出说明；
（6）       业主委员会主任委员宣布闭会
采用集体讨论方式，业主本人应当参加会议。业主因故不能参加会议的，可以书面委托代理人参加。但一个代理人不得接受同一物业管理区域内的两个或两个以上业主的委托。

二 采用书面征求意见方式，按照以下程序进行：
（1）       业主大会会议召集人说明决议事项向本区域全体业主送达书面征求意见函，并书面告知业主反馈意见投放的截至时间和地点；
（2）       在书面征求意见函规定的截止时间内，业主大会会议召集人收集指定投放地点的业主反馈意见；
（3）       业主大会会议召集人统计汇总有效反馈意见；
（4）       业主大会会议召集人代表公布书面征求意见收集的结果，说明其合法性、有效性，明确决议的事项是否通过或有效；
（5）       业主大会召集人就决议事项的执行和处理做出说明。
采用书面征求意见，业主本人应当按照征求意见函中要求的内容和形式反馈意见。不符合要求内容或形式的，不计为有效反馈意见。

三  采用书面征求意见结合集体投票方式，按照以下程序进行：
（1）       业主大会召集人以公告形式说明业主大会召开目的、业主大会会期，征集并随后公布监票小组成员名单。业主大会召集人应公布本次会议监票小组章程和监督小组成员职责。
监票小组成员为业主大会召集人以及在业主大会筹备过程中自愿报名参与的业主，监票小组成员总数不得超过46人，业主大会召集人代表为监票小组组长。
（2）       业主大会召集人公布投票具体日期。
（3）       业主大会召集人将决议事项逐一在全园公示，公示期发布日为业主大会召开日，公示期不应少于20日，业主大会召集人应将公示期时间和明确截止日期同时公告。
（4）       公示期内全体家园业主将对决议事项进行审议，并将对于公示决议事项的书面修改意见在公示期内反馈到业主大会召集人处，公示期截止后业主大会召集人不受理后续修改意见。
（5）       从公示期截止日期后7日内，监票小组将业主对于决议事项的修改意见汇总，对于较为集中的修改意见，监票小组有权根据反馈意见重订决议事项的具体条款，但无权增加或减少决议事项数量。汇总和修订过程不得超过7日。
（6）       按照业主大会召集人公布的投票日期，全体参加业主大会业主就需要决议事项逐一进行投票表决；监票小组计收有效票；
（7）       业主大会会议召集人以书面形式公布投票结果，并依据有关规定对投票结果的合法性、有效性做出必须的书面说明，确定并宣布决议事项是否通过或有效；
（8）       业主大会会议召集人就决议事项的执行和处理做出书面说明并公告。
采用书面征求意见结合集体投票方式，业主本人应当按照决议事项的内容反馈意见。与决议事项内容无关的，不计为有效反馈意见。在投票期内业主本人应珍视业主的权利，积极参与投票，业主因故不能参与投票的，可以委托代理人代为投票。但同一代理人不得接受同一物业管理区域内的两个或两个以上业主的委托。

四 楼宇/单元业主代表经业主授权后代表业主召开业主大会的，按照以下程序进行：
（1）       因家园业主人数较多，在特定情况下可按照楼宇/单元为单位推选业主代表参加业主大会会议。业主大会召集人应全园公示决议事项，并公布业主代表参与业主大会方式，公示期发布日为业主大会召开日，公示期不应少于20日，业主大会召集人应将公示期时间和明确截止日期同时公告。
（2）       公示截止日期后7日内，业主大会召集人应召开业主代表参加的业主大会会议，业主委员会主任委员就业主大会会议召开目的、会议召集情况及业主代表到会情况等进行说明；
（3）       业主代表应出据所代表的业主的书面委托书，并附业主对于须投票表决事项的赞同、反对及弃权的具体票数并经本人签名后的书面材料。业主代表在业主大会投票时应如实反映以上内容。
（4）       参加会议业主代表就需要决议事项逐一进行投票表决；会议召集人计收有效票；
（5）       业主大会会议召集人将与监票小组代表、计票小组代表进行随机抽样回访调查，确保其选票的真实性，并在业主代表会议上公布投票结果，并依据有关规定对投票结果的合法性、有效性做出必须说明，确定并宣布决议事项是否通过或有效；
（6）       业主大会会议召集人就决议事项的执行和处理做出说明。
（7）       业主委员会主任委员宣布闭会。
    采用楼宇/单元业主代表经业主书面授权后代表业主召开业主大会时，业主代表应以楼宇/单元代表身份参与会议，同一楼宇/单元业主代表不得代理本楼宇/单元业主以外的委托授权。
第九条       为公正、公平目的，采用本议事规则第八条中所列四种业主大会召开方式之一的，有效票或有效反馈意见的计收、结果的公布等，业主大会会议召集人将邀请和接受梨园镇政府的现场监督。
第十条       业主大会会议应当由业主委员会作书面记录并存档。
第十一条       依照本规则召开的业主大会作出的决议，对物业管理区域内的全体业主具有约束力，全体业主应当遵守和执行决议。业主大会的决定应当以书面形式在物业管理区域内及时公告并书面告知梨园镇政府。
第十二条       为组织召开业主大会会议和业主委员会开展工作的经费由本区域全体业主承担。具体事项，按照附件《北京市海淀区清河小营莱圳家园业主大会/业主委员会财务管理办法》规定执行。

第四章       业主委员会的组成及任期

第十三条       业主委员会作为业主大会的常设和执行机构，代表业主行使物业管理权力，其合法性由《业主大会规程》保证，并以《北京市海淀区清河小营莱圳家园业主委员会章程》为工作规范和自律准则。
第十四条         业主委员会委员，由业主自荐或推荐的方式组成候选人参加竞选（候选人名单按姓氏笔画排列），由业主大会选举产生。设委员5-7名，其中主任委员1名，副主任1－2名；主任、副主任从全体委员中选举产生。主任、副主任每届任期1年，可以连选连任。
第十五条        业主委员会及委员每届任期三年，可以连选连任。委员不足时，由业主委员会及时提请召开业主大会选举补足缺额委员人数。
第十六条        业主委员会委员应当符合下列条件：
（一）本物业管理区域内具有完全民事行为能力的业主；
（二）遵守国家有关法律、法规；
（三）遵守业主大会议事规则、业主公约，模范履行业主义务；
（四）热心公益事业，责任心强，公正廉洁，具有社会公信力；
（五）具有一定组织能力；
（六）具备必要的工作时间。

第五章 附则

第十七       楼宇/单元代表将协助业主委员会搞好业主大会的宣传、联络、组织工作，并代表全体业主对业主委员会的工作进行监督、质询；对业主委员会需对重要问题进行专项讨论表决时，有参与、征集意见及提出建议的权利。
第十八       本议事规则涉及的附加文件视为本规则的一部分，一并在业主大会会议上提交审议，通过后具有同等法律效力。
第十九       违反本规则召开的业主大会，视为无效，业主大会保留追究相关责任法律责任的权利。
第二十       本规则经莱圳家园首届业主大会第二次会议决议通过后，从通过之日开始执行，莱圳家园首届业主大会第一次会议通过的《北京市海淀区清河小营莱圳家园业主大会议事规则》同时废止。此后本规则的修改，须按本规则组织召开业主大会会议并决议通过方为有效。

海淀区清河小营莱圳家园业主委员会章程(草稿)

第一章   总   则

第一条 为加强本物业管理区域内的物业管理，维护全体业主的合法权益，根据《业主大会规程》（建住房[2003]131号）及《北京市海淀区清河小营莱圳家园业主大会议事规则》的有关规定，经过业主大会选举产生北京市海淀区清河小营莱圳家园业主委员会。
第二条 组织名称与 地址：
组织名称：北京市海淀区清河小营莱圳家园业主委员会(以下简称业主委员会)；
地址：北京市海淀区清河小营莱圳家园院内。
第三条 业主委员会作为业主大会的常设和执行机构，代表业主行使物业管理的权力。管理、检查、监督由业主大会选聘的物业管理企业的具体服务合同执行情况，向全园公示，并向业主大会汇报。

第二章   业主委员会的产生及组成

第四条 业主委员会是由业主自荐或推荐的方式组成候选人参加竞选（候选人按姓氏笔画排序），经业主大会选举出的委员组成，作为业主大会的常设与执行机构,代表业主行使物业管理权力。
第五条 业主委员会设委员5-7名，业主委员会应当自选举产生之日起3日内召开首次业主委员会会议，推选产生业主委员会主任1人，副主任1－2人。业主委员会主任、副主任从全体委员中选举产生，每届任期1年，可以连选连任。
第六条 业主委员会及委员每届任期三年，可以连选连任。委员中途辞职或被解职，由业主委员会及时提请召开业主大会选举补足缺额委员人数。
第七条 业主委员会可以聘任秘书1名，负责处理本会日常事务。
第八条 业主委员会应当自选举产生之日起30日内，将业主大会的成立情况、业主大会议事规则、业主公约、业主委员会委员名单和候补委员名单等材料向北京市海淀区东升乡政府备案。当业主委员会备案的有关事项发生变更的，应及时重新备案。

第三章 业主委员会的职责

第九条 业主委员会履行以下职责：
（一）代表全体业主清点、登记备案全园物业区域内的 公共财产、公共设施等项目，并实施有效管理；
（二）召集业主大会会议，并组织提交供业主大会表决的选聘物业管理企业的服务合同等等的有关文件。报告本阶段物业管理的实施情况；
（三）代表业主与业主大会选聘的物业管理企业签订物业服务合同手续；
（四）及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业管理企业履行物业服务合同；违反服务合同内容的，按规定实施处罚措施并公示。
（五）监督业主公约的实施；
（六）执行业主大会通过的各项决议；
（七）检查、监督各项物业管理工作的实施及规章制度的执行；
（八）对任何破坏、损害本小区业主利益、违反《业主公约》的行为有制止和要求赔偿的权利；并可代表全体业主提起诉讼。
（九）对在物业范围内的公共区域开展的商业活动进行管理和审批。
（十）业主大会赋予的其他职责。
第十条 物业管理公司应定期（每年至少一次）向业主委员会报送详细收支帐目，并在全园公告栏进行张贴公布，接受业主监督。
第十一条 业主委员会应当督促违反物业服务合同约定逾期不交纳物业服务费用的业主，限期交纳物业服务费用。
第十二条 业主委员会任期届满2个月前，应当召开业主大会会议进行业主委员会的换届选举；逾期未换届的，房地产 主管部门可以指派工作人员指导其换届工作。
原业主委员会应当在其任期届满之日起10日内，将其保管的档案资料、印章及其他属于业主大会 的财物移交新一届业主委员会，并做好交接手续。
第十三条 因物业管理区域发生变更等原因导致业主大会解散的，在解散前，业主大会、业主委员会应当在区、县人民政府房地产 主管部门和街道办事处（乡镇人民政府）的指导监督下，做好业主共同财产清算工作。
第十四条 业主大会、业主委员会应当依法履行职责，不得作出与物业管理无关的决定，不得从事与物业管理无关的活动。
业主大会、业主委员会作出的决定违反法律、法规的，物业所在地的北京市海淀区东升乡镇政府主管部门，可以责令限期改正或者撤销其决定，并通告全体业主。
第十五条 业主大会、业主委员会应当 公安机关，与梨园镇政府相互协作，共同做好维护物业管理区域内的社会治安等相关工作，并接受梨园镇政府的指导和监督。

第四章   业主委员会议事规则

第十六条 业主委员会至少每一个月召开一次会议。有三分之一以上的委员提议，或主任认为有必要时，可召开业主委员会 会议。
第十七条 召开业主委员会会议，由召集人提前3天通知每位委员。并且全园公告会议时间地点。
第十八条 业主委员会会议须有在任的l／2以上委员出席方为有效。业主委员会召开会议时，欢迎业主和物业管理公司的代表列席。
第十九条 业主委员会决议，采取少数服从多数的原则。会议进行表决时，每位委员有一票表决权，所作决定必须经全体委员超过半数以上同意，方为有效。业主委员会的决定应当以书面形式在物业管理区域内及时公告。
第二十条 业主委员会秘书必须做好每次会议记录，并由出席会议的委员签字后存档。

第五章   业主委员会委员

第二十一条 业主委员会委员应当符合下列条件：
（一）       本物业管理区域内具有完全民事行为能力的业主；
（二）遵守国家有关法律、法规；
（三）遵守业主大会议事规则、业主公约，模范履行业主义务；
（四）热心公益事业，责任心强，公正廉洁，具有社会公信力；
（五）具有一定组织能力；
（六）具备必要的工作时间。
第二十二条 业主委员会委员的权利和义务
(一)权利
1、参加业主委员会会议；
2、有选举权、被选举权和监督权；
3、参与业主委员会有关事项的决策，拥有表决权；
4、对业主委员会的建议和批评权。
(二)义务
1、遵守业主委员会章程；
2、执行业主委员会的决议，完成业主委员会交办的工作；
3、参加业主委员会组织的会议、活动和公益事业；
4、向业主委员会的工作提供有关资料和建议。
第二十三条 有下列情形的人员不得担任业主委员会委员，己担任的经业主委员会决议应当停任：
（一）       因物业转让、灭失等原因不再是业主的；
（二）无故缺席业主委员会会议连续二次以上的；
（三）因疾病等原因丧失履行职责能力的；
（四）有犯罪行为的；
（五）以书面形式提出辞呈的；
（六）拒不履行业主义务的；
（七）其他原因不宜担任业主委员会委员的。
第二十四条 业主委员会委员资格终止的，应当自终止之日起3日内将其保管的档案资料、印章及其他属于业主大会及业主委员会的 财物移交给业主委员会。拒不交出、交割手续造成损失的，业主委员会有通过法律追偿的权力。

第六章 业主委员会公章使用制度及文件编号

第二十五条 业主大会和业主委员会的印章依照有关法律法规和业主大会议事规则的规定刻制、使用、管理。
第二十六条 公章的保管由专人负责，保管者不得委托他人代为管理公章，不得将其随意带出 室，不能随意摆放，以防止他人盗用，更不能将公章交于他人任意使用。
第二十七条 秘书有责任确保所盖公章的文件，是经过半数以上的委员表决通过的文件，并必须保存表示同意的各位委员签署的原始凭证或复印件。
第二十八条 公章的使用程序
1、秘书在使用公章前必须认真填写《公章使用表》，由业主委员会过半数委员签字同意后才能盖章。
2、对于突发事件需要使用公章的，秘书需电话联系各委员说明情况，征得半数以上委员口头同意，方可盖章使用，秘书应要求同意盖章的委员事后进行补签。
第二十九条 违反公章使用制度，造成经济损失或者不良影响的，由责任人承担相应的责任。涉嫌犯罪的，交由司法机关处理。
第三十条 业主委员会秘书应该对 盖章文件进行编号存档，分为公告类和知会类两种。公告类文件以“（莱圳业委会[200×]公告第×××号）”进行编号，知会类以“（莱圳业委会[200×]知会第×××号）”进行编号。

第七章       业主委员会经费与 用房

第三十一条 业主大会和业主委员会开展工作的经费由全体业主承担；经费筹集、费用标准、使用范围和财务管理等具体事项，按照业主大会议事规则附件一《北京市海淀区清河小营莱圳家园业主大会/业主委员会财务管理办法》约定执行。
第三十二条 业主委员会的 场所暂由小区地产开发商提供。

第八章   附 则

第三十三条 业主委员会的解散与终止，依照业主大会或政府主管部门的决定执行。
第三十四条 本章程经业主大会表决通过之日起生效。此后本章程的修改，须按业主大会议事规则组织召开业主大会会议并决议通过方为有效。

网上讨论是个好主意！我建议讨论过程可以网上进行，有了结果后，还是要组织一次现场业主大会，把在网上讨论通过的想法打印成册，在业主大会上与现场其它业主一起分享与讨论。