主题：为什么穷人买房越买越穷？
- 发表于2017-01-16
- 发表于2017-01-19
万科的信用评级展望遭到标普下调，揭开了中国开发商上半年业绩飘红的另一面。
一向稳健的国际信用评级机构标普、穆迪和惠誉，今年以来下调了多家中国房企的信用评级或展望，包括绿地、恒大、万达、万科等超大型房企。
与此同时，今年上半年却是中国开发商“最好的半年”，龙头房企半年销售业绩创历史新高，全年销售目标也指向更高水准。
不过，与万科受到非经营性因素的影响不同，大部分评级或展望遭遇下调的房企，均是因为其激进的融资、并购或拿地策略，为财务状况增加了风险。
穆迪和惠誉在评级报告中均表示，债务风险及拿地成本是其调低中国房企评级的重要原因。
一面是国内乐观昂扬的 频出，一面是国际评级和 机构纷纷看淡，共同构成了中国房地产的AB面。
多家房企评级遭下调
目前，三大评级机构长期评级均分为 级和投机级，划分九至十一个级别，在该级别下又分若干子级。此外，评级机构对信用评级给予展望评价，以显示其对有关评级的在未来半年至两年时间内中期走势看法。
从今年以来国际机构的评级情况来看，中国房企被整体看淡，下调、负面等动作明显增加。
除龙湖集团在近期被穆迪逆势提升评级展望，由稳定调升为正面，给予Ba1评级外，包括万达、融创、绿地、远洋地产等均被列入下调的复评名单，或者其展望由稳定调整为负面，这也是自2012年以来穆迪调低房企展望数量最多的一次。
而标普也创下近四年来，下调房企评级次数的最高纪录。据21世纪经济报道记者不完全统计，今年以来，标普共调低了11家房企的评级。
受累股权之争，万科被调低评级展望，尽管它的财务状况、销售状况和稳定的 水平依然支持目前评级，但在标普看来，2017年3月的董事会重选是一个近期的风险，宝能要求罢免董监事的提议增加了2017年3月重选后董事会构成改变的可能性。
倘若未来2-3年，万科的策略变得越来越激进，可能导致经营业绩下滑或财务 降低，标普将调低万科和万科香港的评级。
而除了万科、龙湖之外，一位大型房企财务负责人指出，大量的房企评级遭到调低无非是两个原因。一个是像绿地一样负债率、财务 不断上升；二是受到中国主权评级负面展望影响，导致部分国企评级遭到下调。
像恒大、绿地这样评级连降两个级别的房企，原因在于财务 和负债。标普亚太区企业评级资深董事叶翱行指出，“这两家企业均面临流动性收紧、 不断上升的风险。”
以绿地为例，标准普尔全球评级亚太区企业评级董事孔磊表示，全面下调绿地控股、绿地香港及相关债务信用评级主要有两个原因，绿地财务状况恶化以及上海市政府对绿地及时充分支持的可能性下降。
在标普看来，绿地房地产业务产品配置大部分侧重商业和写字楼，资金回笼较慢，与此同时，绿地控股仍在大力度拿地，可能会对财务造成持续压力。
融创中国也由于2016年上半年汇兑损失增加、从合营联营收益减少、资本化利息减少导致利息费用增加等状况，被发出盈利预警，让穆迪展望可能调至负面。
近期在保利地产完成非公开发行股票后，穆迪仍维持保利地产Baa2的发行人评级和负面的评级展望，仅在该Baa2评级中给予一个子级提升。
接近保利地产的人士对此指出，穆迪认为保利集团支持保利地产的力度可能会变小，因此态度偏谨慎，实际上他们对保利低于3个点的利率发债也是积极看待的。
高涨的房价在几年似乎有缓慢下来的趋势，有的地方似乎还可能出现房价下跌。因此，对于攒首付多年的年轻人来说，出手买房似乎在现在是一种可行的选择，买房“上车”，即使不是自己住，用来 也是不错的选择。不过，无论如何都要提醒有意愿买房的人士一句话就是，如果你的收入不高，高房价带来的按揭会明显增加你的个人负债，最后的结果并不能改善个人的经济状况，反而会让人变得越来越穷。
买房积极性最高的是富人吗？实际上，买房积极性最高的并不是一个社会中最富裕的阶层，而是贫穷的阶层。也就是说，穷人买房的意愿远远高于富人。为什么会这样呢？
穷人都渴望着依靠买房来翻身，然而，真正的富人并不会把 房地产看的有那么严重。根据美国经济学家的相关统计，社会上最富裕的人不动产和其他资产(股票基金保险等等)的比例为1比4，而穷人的资产比例刚好倒挂过来，是4比1。换句话说，一个真正富有的人，他所持有的房地产只不过占到其总资产的五分之一，这意味着他有更好的资产配置和组合，可以在危机来临时有效对冲风险。
与此相反，只占有社会总体财富20%的穷人，他们持有的资产中，房地产比例不仅过高，而且他们由于资金不够，往往还要向银行借款买房。也就是年轻购房者刚刚凑足首付，就准备“上车”，把自己 的继续砸进房地产，然后背上沉重的个人债务负担，这无异于经济上的自杀。麻省理工学院的经济学教授米安就在一本书里说过里说过，穷人妄图以房地产翻身恰恰是最危险的想法。
房地产不败的神话在今天可能已经破灭了。和其他任何一种 一样，房地产可能转，更可能赔。据统计，2008年经济危机中，美国的房地产总共蒸发了5.5万亿美金，在这些蒸发的财富当中，穷人的资产下跌比例是最多的。当时一个收入普通的人想尽办法手握三套以上房产不是什么奇怪事，但这些房都是向银行欠债买来的，并且价格虚高。如果 的房地产的金额已经占到总资产的60%甚至70%以上，那么，这个人的资产避险能力是 低的，只要房地产已出现下跌，他个人的总总资产很可能就会变成负。
省吃俭用，按揭买房，这并非是可以让穷人翻身的 方法，而是把自己一生的财富绑架在了现在风险越来越高的不动产上， 的收入盈余全部投在按揭，无法旅游、休闲、消费，生活品质严重下降，而一旦房价下跌，你的不动产很快就会变成负资产。这会让个人的经济状况愈加恶化。
在穷人的严重，他们没有意识到负债在个人资产中所占的重要作用。巴菲特曾在一个大学的演讲中强调，不富裕的青年人尤其要注意自己的负债情况，不要讲负债也看做自己的资产，那只是将来可能压垮自己的负担。在巴菲特看来，负债的人永远将处在贫穷的地位，无论债务让他表面上过上了何等生活。只有那些让别人掉进自己设计的债务陷进的人，才是社会真正的赢家。
因此，穷人的贫穷成为一种“世袭”的情况。有钱的人就是吃喝玩乐拉撒睡，没钱的人就是流血流汗又流泪，经济上不仅永远翻不了身，反而会可能掉进万丈深渊。