主题：国美第一城10万平米商业何去何从？

有人说：“国美第一城导演了2005年北京房地产”，这句话说得一点也不含糊。不妨你做个调查看看，我相信北京地产界人士中100%都很了解国美第一城，甚至国内地产界的大部分人都知晓国美第一城这个项目。相信90%以上的北京市民都听过国美第一城。2005年很多项目都受到宏观调控和金融政策的影响，但国美第一城却风风火火，客观的讲，国美第一城为2005年北京地产谱写了辉煌的一笔，它不但使国美一举成名，树立了响亮的品牌，也为国美地产创造了巨大的回款，而且也创造了社会效益，对稳定房价和满足中档市场需求做出了贡献。在行业内看，对地产开发、营销等都产生了不可估量的推动作用，国美模式也得到国内很多项目的模仿。
国美第一城之所以出名，是因为它的开发、销售速度打破了北京地产开发的常规，堪称创造了北京地产界的奇迹，从开盘至今不到一年的时间，100万平方米的超大量体中的住宅销售已经接近尾声，据称销售率已经在90%以上。住宅部分无论从开发、定位、包装、推广各方面无不做得完美无缺，以其高速、高效、高知名度而火爆京城，使国美第一城成为2005年名副其实的明盘。
近几个月来国美第一城广告的投放量明显减少，而针对住宅的广告也逐渐转向针对商业部分的广告，推广形式还是延续铺天盖地、立体式的住宅采用的全方位推广形式，从推广上就可以看出营销的重心已经明显转移。随着住宅销售接近尾声，其量体占总体规模1/10的商业部分也于9月底开始推向市场。到目前为止，商业部分的推广、客户积累和销售也经历了一个过程，但据了解商业部分的销售并不像住宅部分那样让市场发疯似的火爆，相反的结果是冷冷清清，销售并不十分理想，甚至还遇到了瓶颈的状态。商业部分销售速度和住宅部分的销售形成了极大的反差，使商业地产人对它产生了兴趣，引起多数人的极大关注，看看国美第一城商业部分的出路。国美第一城商业销售不理想也让国美不得不从新思考——卖商业不同于卖住宅。据我个人的分析，国美第一城商业部分销售不理想的原因有：
1、工程规划设计致命伤
国美第一城在做前期规划设计时对商业的关注度不够，而没有充分考虑后期经营业态对建筑结构的要求，从目前的规划设计看，10万平方米的规模，其中多数分布在住宅底商，起初全部是按照百货商场的形式设计的。只要懂点商业或商业地产的人都会清楚，国美第一城这样的地段根本不适合做10万平米的百货商场，那样的建筑形式也不可能全部用作百货商场。从面积使用上看，使用率极低，实质上反映出价格高。所以，前期的规划设计对后期的规划定位和销售产生了致命伤，使其调整的余地已经非常小。“亡羊补牢，为时已晚”。
2、区域内缺乏商业氛围
目前区域内除了一些简易的小卖店外，没有任何商业氛围，事实上该区域居住人口少的客观条件决定着这里也不可能形成商业氛围。对于国美第一城来说是从零开始，要想形成商业氛围，可想难度之大，对于投资人或商家来说，看不到商气，没有可以参考比较的对象，对项目信心不足，难以最终决定是否购买，因而严重影响了购买周期，使客户的决定期拉长。
3、短期内不会有巨大的消费力产生
上面说到缺乏商业氛围，其实主要根源就是缺少人气，没有人就没有有商，俗话说：“哪里有人气，哪里才有商气“。目前国美第一城自身和周边新开项目只有少数人入住，这些新开发项目居民才是未来该区域的消费人群，而周边平房里的居民多数为外来流动人口，收入、消费低，不会带来巨大的消费力。所以，等到该区域新开住宅基本都入住后，才会有巨大的消费力，从目前开发状况看，这个过程大约还需要2-3年的时间，对于投资人来说，看不到眼前收益，就没有强的吸引力。
4、区域状况差，看不到“钱”景
从目前该区域看，可以用“脏”“乱”两个字来代替。
▲周边环境差：
如果你去那边看看，除了看到几大片工地在施工外，还看到的就是又破又乱的平房。虽然政府对该区域的未来已经有了比较明确的规划，但未来毕竟还是一个梦。梦很美，可是现状更惨。
▲道路交通乱：
目前青年路是通往国美第一城的唯一道路，据说政府已经把它规划为市政主干道将要拓宽，但目前的路况可以和土路相媲美。一是通行不方便，二是路况差，三是道路两侧形象严重影响对项目的感觉。
5、商铺投资市场放缓
北京商铺市场经过几年的发展，2004年可以说是到了高峰，大量商铺项目投入市场，出现了购销两旺的局面，但随着国家宏观调控、投资型商也出现了很多问题等原因，使得投资人在商铺投资上没那么大胆和冲动。到今年更是大量商铺充斥市场，可谓是“粥多僧少”。
6、在投资方式上缺少竞争力
目前市场上在售项目众多，而90%以上项目是以投资型为主打，其中多数项目有承诺收益保障的商铺（回报率基本都在8%以上），而国美第一城没有任何承诺，对投资人来说就缺少信心保证，因而缺少竞争力。

总之，虽然国美第一城的商业部分难度不小，但是从该区域的长远发展来看，未来会有大量高收入人群聚集，而且住宅价格近年来不断上涨，甚至出现了一万以上的住宅。所以，未来该区域会形成为东区一个富人聚集的纯居住区，人口数量大，消费力强，到时对商业的需求将非常大。因而，从长远看，国美第一城的商业有旺起来的基础，商铺升值空间很大，对投资人和商家来说，只能是“放长线，钓大鱼”，到时挖掘本项目蕴藏着的巨大的商业潜力。