主题：房价脱离实际购买力 房地产能否成功实现软着陆

【编者】现在的房地产市场仍然处于观望期，尽管政府的调控政策不断出台，但房价依然居高不下，老百姓望房兴叹依然严重。房价是否会下降，房地产能否软着陆？今天，著名房地产评论人章林晓致文搜房网，做了详细分析和论述。


"中国的房地产欠老百姓一次崩盘！"面对日益脱离普通工薪阶层实际购买力的房价，购房者中曾有人激愤得喊出了这样的声音。但是，一旦房价由扶摇直上转为掉头向下时，善良的人们不免又要担心，房地产能否成功实现软着陆？

房地产软着陆 意义十分重大

房地产能否成功实现软着陆，意义十分重大，这主要体现在三个方面

一是房地产有着宏观经济风向标的说法，从某个角度来说，房地产能否成功实现软着陆，标志着整个宏观经济能否成功实现软着陆。

一般来说，市场经济越发达的国家和地区，房地产业的发展对经济发展的形势就越敏感，房地产业的兴衰常常被认为是经济繁荣或萧条的风向标或晴雨表。这关键在于两个方面：一是由于房地产业具有先导性，房地产业能够促进和带动众多相关产业的兴起和繁荣，是一个先导产业。另一方面，房地产业具有超前性，由于房地产业是一切经济活动的基础条件，为一切经济活动提供场所，因此，一般而言，房地产业的发展总要超前于国民经济中其他行业的发展，国民经济发展升温时，首先出现的经济热点总是房地产业，一旦国民经济过热时，首先发烧的也往往总是房地产业。

近年来，中国经济一直保持着持续快速健康发展的势头。但是，不可否认的是，在这个过程中，中国经济运行也出现了一些矛盾和问题。这主要反映在两个方面：一是城乡发展不平衡问题，于是中央采取了加强农业、促进农民增收的有效措施；二是固定资产投资增长过快的问题，于是中央采取了经济、法律和一些必要的行政措施，以抑制一些行业的盲目扩张和低水平重复建设。

本轮经济部分行业投资过热，很大程度上是由房地产引起的。如果让房价高涨的势头一直保持下去。资本存在着天生的逐利性，受利益驱动的影响，必然的结果，大量的资金蜂拥而入房地产市场，出现所谓的"三外"抢滩房地产市场，导致房地产市场的非理性繁荣；在房地产市场的非理性繁荣的诱导下，房地产上游关联行业的投资随时都有可能迅速反弹。而房地产上游的关联产业，大部分恰恰就是本次宏观调控所要抑制的投资过热的对象。

目前宏观调控虽然已取得了明显的成效，但是必须清醒看到，现在，宏观调控所取得的成效依然是初步的，宏观调控仍处在关键阶段。新开工项目很多，新的投资规模依然居高不下，一些地方以投资求发展的冲动和欲望依然强烈，投资再度膨胀的压力仍然存在。

因此，从某个角度来说，房地产能否成功实现软着陆，标志着整个宏观经济能否成功实现软着陆。

二是房地产行业属资金密集型行业，房地产投资和消费都与金融关系密切，房地产能否成功实现软着陆，与金融安全直接相关。

由于房地产产品存在体积庞大，生产和使用具有长期性等特点，房地产建设或购买所需的资金往往数额巨大，一般说来，不是开发者和购买者一时的财力能够承受的，这就往往需要金融业的大力支持。

据《2004中国房地产金融报告》，2004年房地产开发资金共筹措17168.8亿元，其中第一大资金来源为"定金和预收款"，达到7395.3亿元，比上年增长44.4%，占房地产开发投资资金来源的43.1%；第二大资金来源是房地产开发企业自筹资金，为5207.6亿元，增长了38%，占全部资金来源的30.3%；第三大资金来源是银行贷款，为3158.4亿元，增长了0.5%，占资金来源的18.4%。但实际上，房地产开发资金来源中，自筹资金主要由商品房销售收入转变而来，大部分来自购房者的银行按揭贷款，按首付30%计算，企业自筹资金中有大约70%来自银行贷款；"定金和预收款"也有30%的资金来自银行贷款，以此计算房地产开发中使用银行贷款的比重在55%以上。

而且，房地产贷款增长率继续高于全部金融机构人民币贷款增长率；房地产贷款占金融机构中长期贷款的份额也逐步增加，2002年3月末，这一份额为27.2%，2003年6月底达到32.1%，2004年底达到34.3%，2005年3月底上升到34.5%。更值得注意的是，个人购房贷款地区分布极不均衡，主要集中于少数重点城市和热点地区。

如2004年，在投资和各项贷款增速明显回落的背景下，上海市房地产市场继续呈高位运行态势，推动上海房地产贷款继续强劲增长。上海中资金融机构人民币自营性房地产贷款累计增加1023亿元，占各项贷款新增额的比例高达76%，其中个人住房贷款累计增加728亿元，新增个人住房贷款占中长期贷款增量的比例高达48%。

2004年，房地产开发贷款和住房抵押贷款，所占银行贷款总量比例之高，增幅之大，已经足够吓人。如果在此基础上，房地产开发贷款和住房抵押贷款所占银行总量的比例、增幅继续放大，那么，由常识和经验可以知道，房地产市场风险，随时有可能转变为银行信贷风险。因此，房地产能否成功实现软着陆，与金融安全直接相关。

三 是房地产市场运行状况与解决居民住房问题关系密切，房地产问题既是重大经济问题，也是重大社会问题，房地产能否成功实现软着陆，房地产经济能否健康运行，直接关系到经济社会的稳定发展。

中国人有句话，叫作"衣食住行"，还有另一句话，叫作"开门七件事，柴米油盐酱醋茶"。所说的其实都含有同一个意思，那就是说，住房是我们的生活必需品，而且是生活中最大的生活必需品。房价的涨跌，对于绝大多数普通老百姓来说，绝不是一件小事，而是关系生活的大事。房地产不同于其他一般的商品，它既具有商品的属性，也具有社会保障性，房地产问题既是重大经济问题，也是重大社会问题。

另外，前面已经说过，房地产能否成功实现软着陆，与金融安全直接相关。而金融是国民经济的命脉，是现代经济的核心，在国民经济体系和社会经济活动中居中心主导地位。金融业是否健康、有序地发展，直接关系到一个国家经济的发展和社会的稳定。房地产能否成功实现软着陆，房地产经济能否健康运行，不光直接影响到城镇居民家庭住房条件的改善，而且还会影响到金融安全，直接关系到整个国民经济的健康运行和社会的稳定。

软着陆可以期待 但是尚未成功

国家统计局最近发布的统计数字表明：6月份，房屋施工面积分类指数为103．17，比5月份上升0．27点，比去年同月回落4．98点；6月份，土地开发面积分类指数为95．07，比5月份上升1．90点，比去年同月回落3．33点……。据此可见，房地产调控在消除房地产过热方面已经取得了初步的明显成效。

又据国家统计局统计数字：上半年，全国完成房地产开发投资6193亿元，同比增长23．5％。其中，完成商品住宅投资4147亿元，增长21．3％……。由此可知，房地产调控下房地产经济依然取得了较快增长。

那么，从这些数据看，是不是就可以判断，我国房地产已经成功实现了软着陆了呢？不，从这些数据，我们仅可以得出软着陆已经可以期待，至于是否真正实现了软着陆，其实还得看经济运行的质量。

经济学界对于经济"软着陆"并没有明确的定义，通常认为，既消除了经济过热，又保持了较快增长就算软着陆。房地产要想实现软着陆，关键也在两方面：既消除了过热，又保持较快增长。但是，在这里我们应当注意的是，消除过热一般总是指量上的，但是这个较快增长，就不仅仅只是指量上的，而且还要体现在质上。而当前房地产市场的较快增长，无庸讳言，在这个质上是有所欠缺的。

近年来，房子供应的"倒三角形"结构与房子需求的"正三角形"结构，是我国房地产市场的痼疾。本轮房地产调控的主要目标之一，就是要大力调整住房供应结构，增加普通商品房和经济住房的供应。房地产经济的较快增长，毫无疑问，在普通商品房和经济住房的增加供应上，应该有所体现。但是，值得我们注意的是，在房地产开发投资和商品住宅投资都有较快增长的同时，国家统计局统计数字却告诉我们，今年上半年经济适用住房非但没有增加，相反却是下降的。

据统计数据，今年上半年，我国经济适用住房投资204亿元，同比下降14．6％。这就是说，我国经济适用房严重供不应求的趋势，在房地产新政下，依然还在继续加剧。与此对应的是，今年上半年，在我国中低价位、中小套型住房成交量较为平稳的同时，高价位、大套型住房成交量下降较大，商品住宅成交总量下降，空置房面积增加。据国家统计局数据，1月－6月份全国商品住宅销售面积增幅，５年来首次低于竣工面积增幅。如北京，截至6月底，北京市空置一年以上的商品房面积为404．4万平方米，同比增长20．8％，增速比上年同期提高25个百分点。

可见，在房地产新政下，从数量上来说，目前房地产虽然已实现了既消除了过热，又保持着较快增长的预期目的，但是，从质量上讲，这个较快增长，并不是那么健康的。因此，房地产实现软着陆虽然已经可以期待，但是尚未真正成功，今年要走的路还很长。

能否成功软着陆 关键在地方政府

在中央政府极富针对性的房地产调控各项政策措施陆续出台之后，房地产是否能够成功实现软着陆，很大程度上，就取决于各房地产市场主体在房地产新政下，能否成功实现良性互动。

价格调整是正常的，关键的问题是量的问题。从博鳌·21世纪房地产论坛2005届年会看，绝大多数房地产企业对本轮房地产新政开始有了清醒的认识。面对政策的变化、市场的反映，许多房地产企业开始致力于练好内功，将注意力由过去盲目的扩张，转移到现在对产品品质的提升和内涵的挖掘上。有些房地产企业已捷足先登，在楼市成交一片低迷之时，率先让疯狂的房价回归理性，取得了很好的成效，降价"先锋"成为了销量"冠军"。

随着新政的实施，对于需求方来说，投机者开始离场，投资者开始收手，而自住购房者，面对楼市房价松动，挑选余地大增等种种利好，持币观望一段时间后，也开始重返市场。现在，房地产市场的成交量，又渐渐开始有所回暖。

现在，可以说，开发商与房地产新政之间，购房者与房地产新政之间，购房者开发商买卖双方之间，都出现了良性互动。所有这些都表明，房地产新政下，房地产市场买卖双方相互"屏牢"，"屏"到楼市最终崩盘的可能性已经开始减小，房地产软着陆的通道已经打开。

由于房地产经济具有显著的地域性，地方差异极大，如当前我国的房地产市场，有的地方已经热过了头，而有的地方还是冷冷清清。因此，一般来说，房地产市场的宏观调控，都是分两个层次进行：中央调控和地方调控。现在，房地产软着陆的通道虽然已经打开，但最终能否成功，地方政府的因素非常重要，从一定程度上讲，甚至可以说是关键。

这主要是因为，一方面，中央政府调控房地产时所运用的货币金融政策、税收政策、产业政策等经济手段和法律手段，只能解决宏观层面上的问题，只能是一般性的，而对于各地区千差万别的情况，诸如经济适用房、廉租房的比例，这些住房结构性问题，只能由各地的地方政府来解决。另一方面，目前，地方政府不光房地产调控政策措施的直接实施者，同时还是当地房地产市场的监管者，也是房地产市场的运动员，相比较房地产市场另外两个市场主体--开发商、购房者，地方政府的一举一动，对于房地产最终能否成功实现软着陆，影响更加巨大，自然肩负的责任也更加重大。

从"软着陆可以期待，但是尚未成功"这节的分析，我们可以很清楚地看出，由于地方政府在房地产中有着直接的利益关系，一些地方政府对房地产市场调控的认识还远未到位，工作也并不得力，致使住房供应结构性矛盾不但没有得到缓解，反而更加突出了。这自然会妨碍房地产调控的进程，直接影响到房地产软着陆的成功与否。对此，我们必须引起高度警惕。

房地产调控当务之急，一方面，地方政府要尽快将思想和行动统一到中央的决策上来，切实承担起稳定房价，保持房地产市场持续健康发展的责任。另一方面，房地产行业主管部门，应该根据中央的统一部署，加大监督检查力度，督促地方政府将各项调控政策，真正贯彻落实到位。这样，房地产成功实现软着陆，才会是既可期又可能的。