主题： “五年河东，五年河西” 的地产消费

 “五年河东，五年河西” 的地产消费

    90年代中后期，北京房地产市场上的社会集团购买力，隐约示意出了萎缩和谈出市场迹象，但还保持着市场消费主力的身份和能量。市场上的个人购房，作为市场消费的从属力量，基本集中在外企白领、律师、自由职业者、演艺人士、IT行业和私人业主们，他们被社会统称为“城市精英”。他们从事行业的共同特点，都是中国改革开放以后的新兴行业。他们的事业环境、内容、福利体系和收入，已经脱离了传统计划经济的基本管理架构，思想深处已经了断了国营单位论资排辈的福利分房观念，率先接受和信认市场赋予的自由选择方式，他们较丰厚的经济收入，也从根本上最终支持了他们这种观念。他们是第一批依靠市场行为方式，来改善自我居住环境的社会群体阶层，可以说，他们是住宅市场改革发展壮大的引领者和先驱者。他们市场化购房行为和实践更重要的历史意义，是给处于转型十字路口的房地产业，展示和引入了一种新的开发观念和市场，清晰地展示了这种新观念后蕴含的勃勃生机。
    90年代的住宅消费市场,商品房对一般工薪阶层来说，还是可望不可及的事物，对他们来讲，花费几十万、上百万置业自己的家园，还只能停留在一种遐想状态，或者说是一种妄想阶段。因此，在当时的消费结构体系形态中，似乎只有城市精英群体们，姿态优雅地悬浮于住宅消费金字塔的中部空间，不论向上升级高端客户，还是向下延伸去对接工薪阶层大众群体，感觉都处在一个结构体系断档和真空形态。与之相对应，这一阶段的住宅品种和价格范围，表现的也比较单一和相对集中。
    时代斗转星移地进入21世纪，社会中庞大的工薪阶层群体，完成了购房消费能量释放前的沉淀和积蓄过程，放弃了传统的消费观念,加之国家个人金融信贷政策的催化剂效力,他们异军突起和风潮般地冲入了房地产消费市场。工薪阶层的主力入市(虽然单体消费能力不高)，给持续激情火热的市场，源源不断地输送巨大的推进能量，牵引和推动着市场的繁荣。同时，城市精英群体仍不断地升级、分解新的社会阶层，派生出了新兴的中产阶级、富豪群体，并且，都市的生活形态中，也衍生了一些SOHO、BOBO族等边缘群体。各阶层之间的市场消费能力能，被一步步地拉大。
    这些消费势力在市场上合流汇集，裂变出强大的冲击力，快速地解构着地产市场的产品结构和层次。市场出现了工薪阶层热情追捧的3000元左右的经济适用房，同时，也出现了让大众莫名惊诧的4000美元/平方米的豪宅，我们暂且不论这些顶级豪宅的市场销售状况如何，只是想通过消费结构变化，来清晰描述市场演变的轨迹。
    北京的商品房市场结构体系的真正形成，是以中档商品房为标志和起点，也就是说北京的商品房消费金字塔的形成历程，不是由最底部工薪阶层消费人群向上发展，而是从塔中部的城市精英群体，向上下两端空间延展的，这是北京市场或全国消费结构变迁的痕迹。市场结构也从一元化体系分化出多元化、多层次的产品型态。认清这一市场发展模型的演变形态，对感悟和理解今后市场演变的空间和内容，有着极其重要的思维参考坐标。
    现在,市场分析和媒体导向中,还经常引用和根据住宅价格综合指数变化，来说明市场冷热变化的现象和问题。还沿用这种简单算术式的分析思维,不去对计算公式中，多项权数变量的增减进行分析,就会误导人们的感觉和市场判断。
    面对市场快速复杂和呈几何数量级的产品分化过程，发展商们越来越难读懂市场了，也面临着了更多的市场新课题。工薪阶层住宅消费的最终探底价位是多少，消费结构的金字塔，向高端客户延伸的空间还有多大，分化的形态层级是多少，它的提升速度如何，还积蓄着多少能量，是否存在着严重的局部“泡沫透支”消费。
    如今的商品房地产市场，产品概念日新月异而且种类繁多，已不是只为少数城市精英人群的“专买店”市场，已升级为一个规模巨大的超级市场，工薪阶层已登堂入室，并成为这一消费大潮的中流砥柱。