主题：冷眼向洋看世界，热风吹雨洒江天——北京庄胜房地产公司总经理邓智仁评北京楼市

人 民 日 报 社

编者按：
房地产作为中国国民经济的支柱产业，已经持续了6年多的旺销。虽然经历了2004年宏观调控，但房地产市场仍然保持了较高的增幅；到2005年，随着国家土地和金融政策的收紧，外国投资机构的纷纷介入，房地产企业的开发门槛也越来越高。北京市作为中国之首都，而且即将迎来2008年奥运，在竞争日益激烈的中国楼市中占有举足轻重的地位，近日，记者就国家新近出台的一些宏观政策、北京房地产市场面临的一些情况对北京庄胜房地产公司总经理：邓智仁先生进行了专访。
冷眼向洋看世界，热风吹雨洒江天
——北京庄胜房地产公司总经理邓智仁评北京楼市
房屋预售制度、土地招拍挂政策是好的，但执行却变了味
刘真：针对社会上关于“取消现行房屋预售制度”的议论，建设部新闻发言人24日明确指出：国家近期不会取消商品房预售制度。而据调查，有85％的购房者表示同意取消期房销售制度，对于这个问题您的看法如何？
邓智仁：关于预售房问题。这种形式发明于欧美，后来传到香港，再由香港传到深圳，中国是从深圳开始的，引进了期货的概念，它的好处就是对于生产者有保障。期房也一样，从建房到完工大概要两年时间，这两年时间内谁也不知道以后是市场是怎么样的，是一种什么形势，或许两年后你开发的产品已经不是市场所需求的产品，所以期房的销售对于开发商而言降低了其开发风险，对其是一种保障。而且预售房在香港一直没有什么问题，有问题的也是偶然现象，可能1％都不到，那么为什么香港没有问题而大陆有问题？主要是一个监督问题。在香港买土地是不能贷款的，买了土地以后再以抵压的形式向银行贷款，银行按规定把50%左右的贷款直接交给建筑商，再由建筑商根据情况提出一个整体的规划建筑方案，然后每到一个阶段要通过监理机构的审核，通过律师楼调查，最后，银行直接从销售款中扣除贷款部分，剩余部分才是开发商所得。而大陆是预售楼款直接给了开发商，对银行来讲又没有监督，建筑商也是自己垫资施工，也不用付钱给开发商，所以开发商把预售款直接挪用于开发其它项目，或者有些开发商直接用少于预售款的数目去开发项目，因为他已拿到销售款，所以就造成了偷工减料现象，也就出现了质量问题。
但是在香港一般是不会出现这种现象的，因为方案是早就定好的，银行按你的售楼方案进行监管，而中国由于缺乏监管，建筑商最后又把责任推到了买家身上，这样对于买家来说是不公平的，所以现在总的出现的几个问题就是：一是银行本身对贷款的监管没到位；二是监理公司一个严格监管的责任；三是政府验收部门没有尽到验收的责任，所以出现了预售楼有质量问题等一系列情况。但是国家就此制度出台的本意来讲还是好的，所以我们不能因为歹徒打劫银行就关了银行，我们应该去克服困难，并不是去逃避责任，也就是说没有理由因为监管不利而取消预售房制度，一但取消预售房制度对于开发商而言则面临大的洗盘，实力不行资金困难的开发商将全部被淘汰出局，最后只剩下为数不多的有实力的开发商，这对于中国这样一个处于发展中的国家而言，将会减少国民经济的同时滞后其发展脚步，所以对于整个中国的发展历程而言是没有什么好处的，只会减缓其发展，因为供应量的减少楼价将会大幅上涨，这样也就违背了国家要稳定楼价的原意，所以我本人非常不赞成取消预售房制度，但是我非常赞成加强银行监理，地方验收部门的监管功能，而他们也应该做到这一点。
刘真：为了规范土地的合理利用，整合土地资源，国家相关部门出台了“土地招拍挂”政策，您对这一政策看法如何？这一政策的实施必然导致开发成本的增加，那么，它的出台是否与国家抑制房价上涨的意愿相矛盾？您对华润在清河25.65亿拿地有什么看法？
邓智仁：“招拍挂”问题国家的出发点也是好的，为什么说好呢？因为这一政策的出台最大的好处就是避免了贪污腐败问题，同时也有效控制了土地推向市场的问题，但是中国的现状是：大家一窝蜂来做房地产，一但采取了“招拍挂”，土地供应量就少了，楼价就长了，当然对于国家而言其本意也是好的，我们不能因为一个良好的动机出台的政策引发其它问题，就说这个政策不好，那么对于现状而言怎么办呢？很简单，多推出点土地就可以了，因为这只是个供求关系的平衡，土地推出多了地价自然就不会那么高了，地价不高了，房价相应也就低了，因为它满足了供求的平衡，所以我认为“招拍挂”本身没有什么问题，应该是继续进行的。
还有一个问题就是这一政策的实施，由于透明度高所以避免了很多暗箱操作，这对于外资的引进而言也是一个利好。但是由于“招拍挂”这一政策由于其出台时间不是很长，所以在制度完善方面还存在一些问题，第一：地方政府问题，有很多地方政府在还不具备“招拍挂”的条件的情况下就实施这一政策，因为地方政府没钱，首先其通过“招拍挂”拿到钱，结果是开发商付钱以后过了很长时间还没有拿到土地，某些地方政府直到过了开发期限还没有处理好拆迁问题，这是政府存在的问题，第二：就是开发商问题，很多开发商通过“招拍挂”拿到了土地，但是却没有按时交纳土地款，或者分期付款，这样也就违背了“招拍挂”应该一次性付款的游戏规则，所以很多开发商就利用了这个可以分期付款的漏洞。拿到土地付了首付款，而剩余地款却拖着迟迟不付，这也就给了很多大开发商机会，利用首付款进行圈地，剩余地款再去开发其它项目，利用开发滚动开发来支付其它地款，最终到市场消化不了了，同时也就出现了问题，所以我说“招拍挂”本意是好的，但是到了执行就会变了味道，这也就是中国有句俗话叫：上有政策，下有对策！
对于华润在清河25亿拿地，很多人认为花这么多钱拿地是不是升值的空间很大？又或者是不是一个错误的决定？我个人认为这是无可厚非的，因为它不具有代表性。以前在香港在国外也有很多有实力的大开发商花高价去拿地，而最终赔的一塌糊涂，哪还有什么升值的潜力？那么是不是说花高价拿地就是个错误呢？我觉得也未必，因为市场是在不停的变化的，最终有没有升值空间，空间是不是很大，那还要等到开发以后才能证明，所以说华润在清河拿地不具有代表性，也说明不了什么问题。
但是从长远来看中国的土地会升值，而房屋不一定会升值，或许过了很多年以后你所开发的房子已经过时了，不被市场所认同了，那么它就会贬值了，所以说房屋和土地是两个概念。在香港有这样一种理论来形容这个现象，是李嘉诚提出来的，那就是面包与面粉的理论：面粉是土地，面包是房子，而开发商是一个面包加工厂，做好面包以后很久都卖不出去，那么它很可能会贬值，但是面粉不一样，可以放很久，这就是面包与面粉的理论。
国家金融税收政策调控并未失位
刘真：对于国家相继出台“加息、加税”等相关政策抑制房价、打击投机，而有网友却持不同观点，他们认为“加息、加税”并不能从本质上抑制房价、也不能打击投机，只会迫使房价上涨，加重人民购房负担，请问您对这件事怎么看？
邓智仁：加息加税可以说是打击了炒作投机活动，这没有什么问题，因为这个打击的活动在全世界都有，不只是中国才有，所以，对于很多开发商批评国家违反了市场经济原则，我认为这个批评也是错误的，也太单方面了，对于国家出台的政策我认为大部分还是没有什么问题的，本意也是好的，只有有些出台的太晚了。但是我认为有一个制度是不对的，还是预售楼问题，为了打击投机而规定预售楼在18个月内不能转让销售，把很多不是炒楼的人也都牵连在里面，因为在这个过程中不确定的因素很多，有很多变化。假如现在有人买了预售楼，将来一但发生什么变化，比如移民、生病、到异地工作、还有工作了生了变化没钱供房子了等，在这个过程当中如果想买掉房子又不能卖，那就惨了，那他该怎么办？这样就有很多人会考虑到这些将来的变化而不去买房子了，那也就影响了整个楼市的成交量，而且这对于很多人也不公平，因为这和炒不炒楼没有关系。举个例子：如果现在我的工作发生了变化，让老板炒鱿鱼了，或许做生意赔了，没钱供房子了想把它卖掉，该怎么办？那么你可以出台相关的制度约束我、惩罚我，但是你不能不让我转让、不让我卖掉房子，不能不让我生活啊？因为这是违背了商品房的本意的，所以我非常反对这条制度，认为它违背了商品房的本意。
刘真：您怎么看待人民币升值，您的观点是什么？它对房地产发展会产生怎样的影响？人民币升值对中国经济长期来说是利大于弊，还是弊大于利？ 
邓智仁：对于人民币升值我认为是很多开发商在借机炒作人民币升值了楼价就会上升，我认为这根本就是没有可能的事了，因为中国的房子有99％都是用人民币成交的，只有1％左右才是外币能过兑换而实现成交的，所以升值只对1％有影响，对其它99％都没有影响，所以说人民币升值和房价上涨根本没有任何关系。因为我以前在上海讲过这个问题，外商认为人民币会升值，所以有很多外商来炒房子，这认为这根本是不可能的，为什么不可能呢？对于外商投资房地产分两种：一种是基金，像摩根士丹利，另外一种就是开发商，像凯德置地、和记黄埔、新恒基等，它们两种投资方式是不一样的。
首先讲基金，首先要明白基金管理人他们都是打工的，不是老板，他们为什么要投入上海房地产呢？因为他们需要很多数据来证明他们是对的，那么上海楼价越升他们就越对了。假如他们在95年做报告的话，根本找不到投资人，因为楼价根本没升，那么到了2001年到现在，过去几年的数据是升的，所以他们才能根据数据找投资人，因为他们做事的方式就是只看数据不用眼光，房价越升越买，直到最后房价爆破为止，所以说他们只是打工者不是老板，只看数据不用眼光。他们都是银行家，银行家都是锦上添花，没有雪中送炭的，他们不会去做一个经营不善的企业，因为银行家都是这种心态，摩根士丹利也一样，他们只会越好越给，越不好越不给，所以我们要首先了解他们的操作模式再去谈别的事情。
另外一种就是开发商，他们就是老板了，凭自己的判断做事。举个例子：李嘉诚他不管你调不调控，法规制度完不完善，透明度高不高，如果这些都没有问题，那么他就会参与，他不会看楼价今年跌不跌明年升不升，他最关心的是法规，因为法规不完善透明度不高的地方，他很难保证他的员工为了利益而做一些对公司有害的事，对他来说，管理更重于利益。假如他用10个亿赚了5个亿，他的手下拿走2亿，他还有3亿，那么他会开心吗？他不开心，他情愿花10亿去赚1亿，也不愿意赚那3亿，因为钱对于他已经不是很重要，他要的是公司员工在他的管理下要绝对忠诚，所以法规不完善的地方他不做就是这个原因，因为他对公司的管理更注重于利益。他可以给慈善事业捐几百万、几千万，但是他给人骗去10万他就会不高兴就会报警，所以现在他们投入是因为法律法规越来越完善了，透明度越来越高了，不是因为人民币升值了。当然，他们一直看好中国的发展，看好中国的同时投资上海是因为上海的法律法规是最合理最完善的，不来北京是因为北京与上海相比较而言有太多的暗箱操作了，所以他们不来北京。
刘真：您如何看待像摩根士丹利、新加坡凯德置地这类外资公司大举进入内地房产的行为？而且他们大多投资商业地产，近几年来，商业地产成为了北京房市的新宠，从其发展历程来讲，北京商业地产还处于发展阶段，请问，您是如何看待发展中的北京商业地产的？
邓智仁：为什么他们来投资一般都选择商业地产呢？是因为商业地产获利大好操作吗？不是，这其实是一个误区，他们原来也想投入住宅的，因为找不到，因为楼价越来越高了，回报率却越来越低了，所以一直找不到合适的住宅项目，所以他们才选择了商业地产，所以现在才有很多人误以为他们看好商业地产，其实根本不是这么回事。对于基金而言，因为他们都是银行家，只看数据，数据越高越买，所以到现在就形成了这种形式。
关于在北京的房地产商做商业的，我认为80％都会死掉，因为北京的房地产商大部分根本不明白什么是商业地产，为什么这样讲呢？因为在香港也有很多大的开发商，例如李嘉诚，恒基，新鸿基等巨头，他们做商业地产都不很成功，他们有能力，有钱，有人才，什么都有，比起大陆开发商来说，他们肯定有很大的优势，但是他们做商业地产还是不成功，因为商业地产是一门另类学问，在香港只有一些英资机构才做商业地产，那现在为什么商业地产还在发展呢？是因为买家盲目，他们也不懂为什么北京的商业地产有危险，不是因为他没有市场，市场肯定是有的，但是这个市场不是一般开发商能抓得住的，所以我认为北京的开发商做商业地产有80％都会死掉，因为他们不懂商业地产，也抓不到商业地产的要点，不了解它的底蕴，包括大连万达与沃尔玛合作做商业地产也不很成功。因为他做了几年以后才发现，不是想像中那么简单，包括万科王石，他也声明不做商业地产，为什么他不做商业地产？他没有人才吗？没有钱吗？不是，是因为他明白，因为深圳接近香港，他知道做商业地产不是这么容易，他们明白做商业地产的难处，所以他们只做住宅而不做商业地产。而北京的商业地产市场肯定有，但不是这一类开发商能抓得住的，所以做商业地产的开发投资是很危险的。
住宅用地使用权急待法规的正名
刘真：现在住宅用地使用权似乎成了大家讨论的热点，大家都认为70年的使用期太短，请问邓先生，您怎么看待这个问题？您认为多长时间比较合适呢？
邓智仁：关于国家规定房屋使用期限70年问题，我在前两年在相关媒体也发表过一些文章，从网上可以看到现在大家也越来越关注这个问题——是不是70年以后原本属于我的房子就不是我了？我个人认为这是不可能的事，其实现在主要的问题是政府没有明确70年以后该怎么办，虽然现在出台了一个《物权法》，说在以后可以补地价，但究竟怎么补？以一个什么标准来补？因为制度的不完善，所以现在还没有一个明确的表示，但是我相信未来几年内一定会有相关政策出台的。
在这里我还要讲一个租用问题，在香港的土地是一种租用的形式，为什么会有这种租用的形式呢？因为香港当时是割让给英国的，它的所有土地都是英国女皇的，对于97以后到底会怎么样不确定，所以当时的香港政府采用了租用的形式，我想对于大陆也一样，为什么政府会出台一个70年的期限呢？我估计是它也有一个未来的不确定因素在里面（战争、掠夺、收购等），所以它有了一个70年的期限。也就是说万一发生什么事，70年以后还可以把土地收回来，这个本意也是好的。但是现在已经市场化了，已经不能再走回头路了，当然也不太可能出现战争，也不太可能出现大量外资收购的情况，所以对于政府而言，它会随着形势的发展而慢慢消除这种戒备的本意，因为一但收回这将引起整个社会的动荡，影响整个国家的安定，所以我认为收回肯定是不可能的，肯定是要以一种补地价的形式让人民继续使用，而这种形式也是全国性的，所以它会很便宜。所以大家不用担心这个问题，现在只是制度不完善，随着发展会越来越完善的，但是我建议政府方面也应该尽快出台一些相关政策，有一个明确的表示，让老百姓尽快静下心来不要在这方面存在什么顾虑，对于百姓而言，这也是一个负责任的态度。
房价统计标准的缺位是造成房价数据混乱的根源
刘真：日前，您曾说：“以自己20年的从业经验，我告诉大家，要跌！”您认为，“现在关键是谁带头跌的问题，硬顶着，最终会跌得一塌糊涂，谁带头跌谁就先赚一点。这是市场经济，市场经济属于有眼光的人，现金为王，否则这就是个弱智时代。”请您就这句话谈一下您对现阶段楼市的看法。
邓智仁：我认为现在网上有很多争议，有的说跌有的说涨，为什么我说跌，但是数据里面没有跌呢？我们不是傻瓜，我们也不看数据，因为中国市场里面有很多数据是带有误导性的，为什么这么说呢？为什么中国的数据有误导性而国外的没有呢？因为别的国家数据有90％来自于二手房，10％才是来自于一手房，所以他们的数据就显得扎实了很多。举个例子，一个项目第一次卖7000，第二次卖9000，从政府的角度来讲它就是升了，从7000升到了9000，从开发商来讲就没有升，因为他们卖的是不同的房子，性价比就不一样，或者一样的房子，他们从一开始就定的均价就是8000，从7000卖到9000只是一种销售策略而已。又比如星河湾，他周围的项目都卖7000多，而它卖15000是不是就说这个楼盘升值了呢？当然不是，因为他们的性价比就不一样，但是从政府的数据来讲在区域里就是升值了，所以这些数据根本不可取，所以从政府的数据看问题是不准确的。
至于为什么房价会跌，因为它有一个判断标准。对于北京楼市房价升跌的判断本来是一个非常简单的问题。但是，由于大家没有一个统一的判断标准，因此将这一问题搞得越来越复杂。五、六月份的时候，我在回答部分媒体的访问时曾说北京房价7月份将有较明显的下降。这本来是市场上一个很平常、很普通的分析、判断。但是，有些人却将我的观点当成诺斯丹玛斯的大预言一样，仿佛7月一到，房价就会“哗”的一下狂泄下来。而到了7月份，他们所看到的数据并没有显示出下降，有的楼盘还出现价格上涨，于是便开始不满起来，认为我的预言不准、说法不对云云。其实，这么多年来我对房价走势的判断标准一直非常鲜明。那就是，房价永远都是受供求关系的影响。无论从总体市场，还是从区域市场看，莫不如此。那么，北京房地产市场供求关系到底如何呢？我想已不需要我在这里再做赘述。稍微关心一下北京房地产市场的人都不会否认北京楼市存在着严重的供求剪刀差。而且这种供求不平衡还有越来越严重的趋势。由于高房价的压抑，北京楼市需求量的增长越来越难赶上供应量的增长，这是一个明显的不争的事实。那为什么当大家分析起供求关系时明白这个道理，但是从具体的市场表现看却感到房价在升呢？实际上，这是房价统计标准造成的。
目前，开发商给大家提供的房价升跌标准是后期价格与前期价格之比。由于开发商在销售过程中往往采用价格低开高走的方法，比如许多开发商在开盘时经常会拿出占整个楼盘销售面积1%—3%的面积以成本价或低于成本价销售。因此，在开盘期过后，给人的感觉肯定是房价在不断上升。但问题也正出现在这里。从房屋的角度看，一套房子是否升值或贬值，只能在它进入二手房市场的时候才能表现出来。如果它根本没有进入二手房市场，而是把另一套与它并不相同的房子的价格与它相比较，从而做出房价升跌的判断，这在逻辑上首先就犯了偷换概念的错误。事实上，在一个社区中，由于朝向、楼层、面积、景观的区别，没有一套房子是完全相同的，因此每一套房子的价格也是不同的。如果先销售便宜的房子，再销售贵的房子，然后说我的房子升值了，这不是在痴人说梦吗？我们的许多人真的就是痴人，他们就是这样来判断房价升跌的。既便不去偷换概念，就用一套固定的房子来判断房价升跌，也还有一个付款利息与风险的问题。由于目前在北京房地产市场上，期房是主要的销售形式，建筑期通常都在12—18个月，而购房者一经完成购房行为，基本上都会在两个月内开始按揭付款，这时候购房者已经开始支付房款利息，目前年息是5.58%，将近6%。另外，期房通常都有一定的风险，风险系数往往会占到4%左右，二者相加为10%。这也就是说，一套房子进入二手房市场转卖的时候，如果仅仅升值10%，那只是个平手而已。只有升值到10%以上，才能说房子升值了。我们目前谁的房子能有如此大的升值量呢？
在香港，人们购房时都会自动在开发商的房价上加10%作为房价的标准。北京人还没有形成这样的判断标准。然而，以这个标准为出发点来判断房价升跌却是非常科学的。话又说回来，依据这个判断标准，我们会发现目前很多楼盘都出现了价格下跌的趋势。因为，他们不仅达不到10%以上的升值空间，而且实际上还在暗暗通过提高配置等手段变相降价。所以，我说北京的楼市早已开始价格下跌并不是危言耸听，而是有着科学的依据与判断。只要供求剪刀差不变，北京的房价就难以走出降价的尴尬境地。不信，让我们继续拭目以待！

调控的力度还远远不够，狡猾的开发商还是有暗箱操作的空间，这是毫无疑问的！！！

调控的目的和开发商谋取暴利的目的是相矛盾的，所以他们才会对现行政策指指点点，说三道四，规根到底还是影响他们赚钱了，嘿嘿～～支持邓智仁的说法