主题：房屋贷款咨询

北京银行贷款实战专家！最低年化3.8。房产抵押在北京99%都是抵押经营性贷款，名下有公司或是公司的股东，适合经营性周转，长期周转，额度一般在最高在4000万，先息后本这个方式用的比较多，资金使用率高，等额本息就是每个月有固定那种，资料齐的话一般在15天，但是准备资料的时间慢的话也在15天，整个周期大约在一个月(正常房本，无抵押状态)。

首先你要有北京的房产：除了密云，怀柔，延庆，平谷，这4个区域的房产，其他地区的房产好批，最好批的房产是东城，西城，朝阳，海淀，成数相对较高。房产的性质可以是商品房(商和住宅)，成本价，经济适用房（2008年4月11日前的都可以做）回迁房(有本加回迁协议) 央产房(需要提供上市证明)住宅类的比如别墅或大平层超过200平银行可能认定为豪宅，比如泛海国际，棕榈泉的，霄云路8号，北京壹号院房产，这类豪宅银行最多可以做到评估值的6成。比如您4000万买的房子，市值4000万，评估值也就在3600万左右，银行出的值在3600万的6成就是2160万。央产或成本价房最高也在6成。只有住宅 商品房 这类高流通的房产可以做到7成，一般银行房龄要求在30年以内的房产，有些银行可以做到40年。比如你有一套别墅，价值1个亿，你自己认为我能贷出来7000万左右，最高也就在5000到6000万。

抵押人：一般在18到65岁 ，可以到70岁。婚姻状态，这个是银行重点考察的对象，离婚的，提供离婚协议，离婚协议上必须清楚的写明房产的权属关系，离婚证，结婚的提供结婚证，结婚需要夫妻双方出面。有官司必须得有结案证明可以，如果涉及借贷纠纷，所有银行类做不了，考察对象夫妻双方的。银行流水也是重点考察对象，一般考察期是1年，具体的银行对流水的要求是不一样的！

征信：逾期，连3累6最基本的要求 。负债，不是你有房子就可以做抵押贷款，你的负债超过你房值，银行也是不可能给你批贷的。查询次数，一半规定3月4次，半年6次，夫妻双方都看（如果单身离异只算单方）。查询次数多有些地方银行能接，可能利息高点！

如果你现在的房产是按揭状态或者是抵押状态，要确定现在房产的值够不够，尤其是刚买房的想做抵押，首付在30%左右的基本上值是不够的，银行也不接。还满1年到1年半的可以直接做二抵，北京目前2到3家可以借2抵的房产，2抵的缺点利息高，成数低。有些抵押或按揭的房产直接垫资做一抵，他的优点相对来说利息高，成数低。

银行的利息：如果征信条件其他条件符合，一般的年化在3.85%到6%左右

银行两种还款方式，先息后本和等额本息，大部分做生意人会选择先息后本，上班的会选择等额本息

市面上有很多银行，每家银行的具体政策是不一样的，具体问题具体分析！