主题：海口小户型：供销两旺 后市堪忧

转自：海南搜房网（hn.fang.com)

近几年，排除宣传中的不真实因素，海口小户型销售情况一直表现良好，尤其是新政后，这类以投资为主的住宅（投资者占了60%左右）依然能保持如此高的销售势头，的确不简单。 

但是，小户型真的具有良好的投资前景？如此多的小户型真的能够被市场全部消化？


市场现象:租金逐年下跌


与小户型销售火热形成鲜明对比的是，小户型租金逐年下跌。早年开发的华发大厦、宜家洋房等租售两旺，30几平方米的房子租金可达600元/月，而如今只能租350-500元/月。这种现象并不仅仅存在于这一楼盘，小户型楼盘近两、三年租金平均下跌了20%。由于市场上存在大量的小户型，供应量已经大大超过了需求量，因此造成了租金的逐年下跌，如先前租赁情况良好的华发大厦、香港城，如今甚至出现相当部分房源租不掉的现象。先前开发的小户型的空置率相当高，且呈现逐年上升的趋势，未来将出现近一半空置的现象。


租赁市场的价格变化是小户型销售价格的晴雨表，租金是支撑小户型价格和市场需求的脊梁。虽然当前小户型尚能维持相对较高的租金水平，但从二手市场的调查情况来看，其整体租金已呈下滑趋势，加上未来的巨大上市量，小户型租金将遭受供过于求的市场打压。

李先生在2005年于市中心得胜沙步行待购得一套小户型。8万元/套。从最初的每月400元，到现在，每月只能租350元。李先生说：没办法。空着也是空着，350元，可以签一年的合同，图个省心。

即便如此，开发商对小户型开发的热度依然不减。龙昆南的耀江花园，海甸岛的新新海岸、白沙门温泉度假村，国贸的国贸经典、海韵裕都、蔚兰天成、金茂大厦等近百个小户型项目，几乎每出两个盘，就有一个是小户型项目。那么，这些小户型是否真值得人们追捧？小户型未来的市场究竟会怎样？


小户型售价超出市场承受力


近年来，不管中央还是地方政府，都提倡中、小面积住宅，但其前提是这类住宅为中低价位。目前海口的小户型项目多为二手房改建（青年公寓、银达大厦）、半拉子工程改建（新新海岸、国贸经典），多是独幢高层。单套面积以20几平~50几平方米为主，但其售价却比大户型高出很多，均价达3000元。


市场上小户型售价普遍高出同区域平均房价。2005小户型平均售价在2500元／平方米左右。其中，精装房约占小户型总量的1／4，同一地段精装房比毛坯房约高出500元／平方米。如今市中心的在售小户型价格更是突破单价3000元/平方米，耀江花园均价3200元/平方米，全装修的一线海景小户型花开四季均价7000元/平方米，但也有价格较低的仁和公寓低至4万元/套（26平，简装）。

产品分析:同质化、拼凑现象严重

小户型有一大毛病，就是户型不好。由于小户型均为点状设计，且一层有十几、二十户，除部分朝向不错外，很大一部分的户型朝向不佳，采光、通风效果差；另外，很多小户型的户型设计不规则，且没有阳台、厨房，公摊又大。市场上的小户型相当部分由旧楼改造而成。这类小户型不论户型结构还是采光、通风都很不理想。大部分都是酒店式布局，即：进门卫生间，然后一间卧室。缺乏美感，居住起来也不舒适。新建的小户型，基本上都能在户型结构上有所突破。比如耀江花园、新新海岸等楼盘，在布局上都能做到明厨明卫，非常有现代感。


小户型在海口的鼎盛时期当属2002年。2001年底，海口推出最早的小户型项目———位于乐普生商场后面的华发大厦，由于是经济适用房，每平方米仅1490元，吸引了许多年轻购房者和不少投资者的目光。据了解，其不到半年时间就全部售罄。还有位于明珠广场后的宜家公寓，60套小户型，仅一个星期全部售出。这些小户型楼盘的成功开发及销售引起了海口开发商们的强烈兴趣，随后许多小户型项目纷纷面市，甚至还有开发商将大户型改成小户型，以此来瓜分市场。

做为一个房地产爱好者，我对于海口的小户型开发如此之多，着实担忧。

首先，从2004年至今，小户型的市场供应量太大，已经过饱和；其次，小户型的单价较高，就造成了租金太高。（例：一套30平米小户型，售价为10万元。按投资回报率，需每月租金1000元才能回本，但即使每月仅租500元，但也将使租客难以承受。）由于小户型的需求者以外来商务人员、年轻白领为主，而海口不比上海、广州，那里的外来人口多，且外来者中的高端消费者也多，因此那里的酒店式公寓比较抢手。海口的外来人口尽管也不算少，但消费层次偏低，加上海口整体收入水平不高，因此能够承受高租金的人不多；再者，小户型以租客为主，对于年轻的白领来说，居住小户型只是一个短暂的过渡，最多可能不超过2年时间，小户型过渡性太强的特征，使得租客呈现不稳定现象，也带来了不安定因素。
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