主题：市场静待2006土地供应高峰

编辑: 来源: 时间: 2006-2-17 1:46:44 
市国土局48块土地即将入市，今年1590公顷住宅计划供应量被披露，111个一级土地开发项目在运作；业内认为存量土地形成有效供应仍需政策引导

2006年1月23日，朝阳区工体北路4号院住宅及配套建设用地以楼面土地价格12655元/平方米的天价被拍出，这正是开发商对京城土地市场今后实际放量悲观预期的反映。年初48块即将入市的土地质量让人看到今年土地供应的希望，同时政府透露的供地计划，也预示今年将迎来放量高峰。但到目前为止，开发商仍在等待。

年初48块地即将入市

2006年春节过后，北京土地储备中心悄然在其网站上推出48块即将入市的土地，这48块即将入市的土地，分布在朝阳、海淀、昌平、通州等15个区县，规划建筑总面积达到540万平方米，其中有34宗地块是用于居住的住宅用地项目，而建筑面积在10万平方米以上的土地多达18块，这次集中大面积推出土地让“久渴”的京城开发商有了更多的土地进行选择，同样市场和业内也给予这些土地极大的关注，其中包括顺驰控股、合生创展、明天地产、中远地产、富力集团、华润置地等众多品牌开发企业。部分公司明确表示已经开始针对一些地块进行跟踪调查。明天地产营销中心总监陈云峰接受记者采访时称，他们目前已经对10万平方米以上的14块土地进行了跟踪调查，并且将全部购买这14块土地的竞标书。

另一个颇为巧合的数字则是2005年通过公开出让且成交的地块也为48块，而根据中原地产的统计数据显示，2005年公开出让住宅土地约900公顷，实际成交的（包括住宅和商业）则不到300公顷，显然与此次推出的规划建筑面积达到540万平方米的土地形成鲜明的对比。

2006年住宅用地应为1590公顷

“政府主管传递出来的信息告诉开发商2006年土地供应数量充足。”今典集团董事长张宝全认为政府主管部门在春节后就推出如此多的土地，在一定程度上有某些信息的传递和引导的作用，“给开发商对土地大放量有信心。”

当然这种信心还是有一定数据支持的。北京市国土资源局有关官员此前接受记者采访时表示，2006年北京土地供应计划将于一季度出台，总体的土地供应在6000—7000公顷之间，其中住宅用地应为1590公顷，显然这个数据要远远大于2005年住宅用地900公顷的土地供应量。“土地供应计划是滚动的，而在2005年已经通过预审的土地达到1225项，规划建筑面积达到1.57万公顷。因此，这1225项已经通过预审的土地除了少数在2005年年底进入市场外，其余则将在今年入市。”该官员这样表示。

111一级土地开发项目酝酿5400公顷供应量

如果以此类推的话，2006年京城土地供应计划中，住宅用地的供应完成计划应该没有问题。“土地供应是连续的工作，而且按照目前土地公开出让的标准，需要完成一级开发后方可以进入公开出让的市场，因此去年一级开发的土地数量，在一定程度上是制约今年住宅建设用地的供应量。”李文杰认为，从2005年京城土地一级开发逐渐走上正轨，开始形成了一个连续循环滚动开发的过程。而据北京市国土资源局有关官员透露，2005年一批开发商开始进入一级土地开发市场，截止到去年12月底，北京市已经核准了111个一级土地开发项目，共5400多公顷，这些土地将有可能在今年下半年和明年上半年进入土地供应市场，这些正在进行一级开发的土地在一定程度上也形成一部分2006年的土地供应量。

该官员表示，按照2006年土地供应计划和市场上存在的土地数量预测，2006年住宅用地的供应基本可以和2004年持平，而2004年北京住宅用地实际供应为2200公顷。他指出2006年的住宅用地除了即将公布的1590公顷新增供应外，目前市场上还有两部分存量：一是除了“8·31大限”过关项目还有1000多公顷有望在今年上市，二是还有常年积累下来的4000公顷尚未得到有效开发利用的存量住宅用地。“这三类土地进入市场后总体的供应量完全可以达到2200公顷”。

开发商仍在等待有效供应

与主管部门的高调相反，多数业内人士接受记者采访时仍然认为2006年京城土地供应存在太多的不明朗因素，尤其是能否形成有效供应土地的数量如何都心里没有底。2005年只要有10万平方米以上土地公开出让，明天地产就开始跟踪监测，希望通过公开出让的方式获得土地。“但是我们最终发现真正适合我们开发理念的土地太少，有些土地我们比较感兴趣，但是竞争都非常激烈。”陈云峰告诉记者，为了尽快找到适合其开发的土地，他们专门成立了一个土地跟踪监测小组。顺驰中国控股有限公司副总裁荆宏去年计划通过公开的方式拿到三块土地，但却事与愿违。“主要是去年推出的土地中高质量的并不多。”

按照北京市国土资源局有关官员的说法，今年一季度将公布2006年北京土地供应计划，两个月即将过去了，该计划还无消息，而即将入市的48块土地目前仍旧静静地在北京市土地整理储备中心的网站上孤独地等待，同样处于等待状态的除了这48块土地外，还有仍未对京城土地供应市场形成良好预期的开发商和广大的购房者。

疑问1 存量土地能否形成有效供应

上海绿地集团在京去年接触200多块存量土地未找到合适的，业内认为存量土地需要政策引导进入市场

北京市国土资源局副局长张维透露，北京一定要走集约型用地模式，通过土地供应的调整来“挤压”开发商手中的存量用地尽快形成有效供应，“新的商品房供地减少，开发商才会将目标转向存量土地上，从而有效促进存量土地的利用”。据介绍，目前本市存量土地规模大约在4000公顷左右，完全可以满足一到两年的建设使用。

但是多数开发商在接受记者采访时认为，通过控制土地的供应节奏很难达到“挤压”开发商手中的存量用地的实际效果。上海绿地集团北京房地产事业部总经理王为乐虽然在去年接触了200多块存量土地，但是真正在规模、区域以及出让价格等方面满足其选地要求的却没有。

“目前存量积累下来的土地适合我们要求的并不多。”

中原地产华北区域总经理李文杰认为，京城存量土地市场非常大，但是如何促使这些土地进入市场需要一个相关的切实可行的政策引导，想通过控制土地供应节奏来促使这些存量土地进入市场难度较大。“因为目前大量土地囤积在不具有开发能力的土地商手里，而具有开发能力的开发商手头没有土地，双方只有谈得合适，才可能促使这些土地成交，进入市场开发。”他认为，目前京城具有能力的开发商本身就缺少土地，如何把握土地供应节奏很关键，如果把握不好，势必会带来土地出让阶段性短缺，导致土地供应成本增加，进一步带动房价上涨。

事实上，由于多年积累下来的存量土地已经散落在各开发商手中，不可能行动统一地进入有效供应市场。而且这些手中有地的开发商多数不具有开发能力，因此让这些沉积在不具有开发能力开发商手中的土地进入市场进行开发，还需要把这些土地通过交易程序后转手到具有开发能力的开发商手中，这期间有一个交易的环节。多数业内人士认为对于这些已经沉积下来的土地更理想的方法是通过政策引导的方式使其进入市场，而并非挤压的方式。

疑问2 政府如何增加中低价房放量

今年政府将通过调控项目立项来加大中低价位住宅产品土地供应

日前，建设部在公布的《建设部2006年工作要点》中重点指出，今年将从源头上控制高档商品住房开发，引导和增加中低价位、中小套型普通商品住房的供给，同时指出主要是通过调控项目立项和土地供应等相关政策来保证中低价位住宅产品的开发。

北京市建委有关官员接受记者采访时表示，北京市今年将专项研究完善住宅保障体系，其中在中低价位商品房方面加大政策支持力度和开发力度，北京市今年将制定并落实中低价位、中小套型普通商品住房供应政策，拟建设并投放一批这样的项目，以满足大量中低收入人群的住房需要。

“目前切实可行的政策就是通过调控项目立项和土地供应来形成中低价位住宅产品的开发，但是这样就需要发改委、国土局等多个部门联合协调行动，即使是出台相应的政策也是几个部门联合下文，现在正在协调过程中。”该官员告诉记者，主要应该通过土地政策来实现中低价位房屋的开发，加大适合中低价位住宅产品土地的供应是采取的方式之一。北京市国土资源局副局长张维透露，2006年北京市土地供应将倾向于新城和郊区基础设施，看来通过土地的方式来加大中低价位住宅产品的开发已经不言而喻。

张宝全也认为，2006年要加大中低价位住宅产品的开发肯定是通过比如土地等政策倾斜来实现的，“比如目前上海和南京已经通过土地供应的政策来进行中低价位住宅产品的开发，这些都是政府主管部门可以直接进行调控的手段。”

■记者观察

2006年京城土地供应悬念依旧

2006年1月23日，北京朝阳区工体北路4号院住宅及配套建设用地，经过162轮竞价后以5.1亿元的高价，被李泽楷旗下的盈科大衍地产公司下属企业高置投资有限公司拿走，楼面土地价格为12655元/平方米。作为2006年京城首次公开出让的土地，就以北京公开出让土地以来最高的单价成交。李泽楷“天价”拿地成为京城春节前土地市场上最重大的新闻，“因为这预示着京城土地市场将来的竞争将更为激烈，中小地产开发商的生存环境越来越恶劣。”

中原地产华北区域总经理李文杰分析认为，李泽楷以如此高的单价拿地，一方面说明其对北京房地产市场充满信心，另一方面也说明京城高质量土地资源越来越缺乏。

事实上，“天价拿地”已经成为土地公开出让以后市场状态的最好诠释，而之所以出现天价是开发商之间激烈竞争的结果，而开发商几乎疯狂的拿地行为则是其对京城土地市场今后实际放量预期的悲观。此前在全国土地市场上纵横叱咤的顺驰中国控股有限公司，去年在京城土地市场毫无斩获，而同为中国房地产企业老大哥的万科地产，也不得不在京城走兼并其他有土地公司的方式曲线获得土地。

2006年京城土地供应市场依旧充满悬念，这样的悬念不仅仅是来自土地供应数量方面的不确定性，同时也有土地质量方面的担忧。而事实上，从今年开始，土地供应除了担任为北京房地产开发提供合格的高品质的土地责任外，还具有稳定房价，尤其是为普通购房者提供中低价位住宅产品的任务。

显然在这样的情况下，2006年北京土地供应显得更为重要。目前一个客观的情况是，随着土地竞买的激烈竞争，土地的出让价值直线上升，而开发商为了获得其预期的开发利润，必将加大中高档住宅产品的开发数量和力度，在这样的情况下，北京有关主管部门提出的增加中低价位、中小套型普通商品住房的供给就具有一定的难度。因此，政府主管部门通过土地的放量节奏和放量数量来形成有效的土地供应效果的同时，还应该通过土地供应形成稳定房价，尤其是提供中低价位住宅产品的局面，这样来看，北京2006年土地供应依旧任务艰巨。

本版采写本报记者 张学冬