主题：转 房市将走向漫漫熊途，投机市无法做长期投资

 炒房者买房的所有理由中，以“房产长期投资必富”为最大理由。所以，搞清楚“房产能不能长期投资”这一问题至关重要。
 
1.炒房者正在重复许多股民的错误：在投机市里做长线投资。
深圳2006年买房者中有30%在办产权证后半年内转手，投机之严重可见一斑。许多楼盘炒房占六成。投机市的基本特征是涨时超涨，跌时超跌。开弓没有回头箭,涨时会涨得很高。落箭不会半空停, 跌时会跌到地板。搞投机就要低买高卖，不贪不恋，打得赢就打，打不赢就跑。房子如果被当作股票，就不再是长期投资的佳品了！我国炒房是第一回，炒房者正在重复许多股民的错误：在投机市里做长线投资。建立在投机基础上的市场低买高卖，如潮汹涌，加上按揭是杠杆毒药，很容易掉入深渊。例如，深圳房价下跌30%后，李金东无力承受69套房每月30万的还贷压力而沦为民工。

 

 炒房者说：“房价从长期趋势看是上涨的”。要看到，香港1997年房价泡沫破灭11年了，还没有见到当年的最高价。日本房价泡沫破灭17年了，离当年最高价远得很。假如经过20年日本创下新高，炒房者得到只是资金坐牢20年，倒亏了20年的利息，你从这种长期趋势中得到了什么好处？
石油比房子重要得多，稀缺得多，刚需性更强。2007年11月中国石油上市首日最高价48.62元，2008年7月石油期价大涨高见每桶146米元，中国石油反而大跌在15元。你在48.62元时买了，然后对大家说中国石油具有长期投资价值，那只是自欺欺人，只是笑话。房市大牛市里每平米1.2万元感觉还要涨，一窝蜂跟风买进。大熊市里每平米0.8万元咋看咋心虚，许多人跟风杀跌。可见炒房者的各种理由在冷酷的市场面前显得多么的苍白无力。在牛市里价值分析很有用，比的是看谁握得住。熊市里比的是看谁跑得快，讲价值讲巴菲特式的长期投资就舍不得卖，许多老股民就是这样被套死的。

 如果其他民生资料象住房一样也睁一眼闭一眼地任其炒作，游资可以将饮用水炒成每吨10元，游资可以将大米炒成每斤10元。它们对于人类更加刚需！所以，炒民生不得民心，不会长久。有哪国不严禁哄抬粮食、蔬菜、饮水、公交票、火车票、房子等民生资源价格的行为？炒民生危害社会。劳动越久越买不起房，恶劳者、投机者就会日增，社会如何和谐、发展和稳定？炒民生会危及正权。各国在吃大亏后都把炒民生当作恶瘤切除了。
买彩电曾经要开后门，经常涨价。家电业走下坡路已经10年了，可能再10年，家电业也牛不起来了。不怕象股票那样大起之后大落，大落之后再大起。最可怕的是房地产在恶炒后不得民心，被归入“炒民生”（与“炒粮食”同类）后将从此一蹶不振。比如日本已17年没有恶炒房子了。日本炒房者17年还不能解套，所以炒房被套应该抛！

 土地供给短缺的谎话已被识破。到处在晒地皮。2007年底，开发商囤地约10亿平方米，足够开发4年。1500万人的大城市是由1000万人的大城市发展而来的。1000万人的城市再来500万人，土地也不缺。土地可再生，盖了拆，拆了再盖。土地可多子多福，6层以下的拆掉盖24层就是4倍土地。土地更少的日本香港照样有房熊市。无论多么奇缺, 泡沫大了就会破灭。
二线的E市总人口1000万。睡在室外的小于1000人，说明99.99％的人住在房子里。从静态上，我今天可以大声地说：“今天，我市99.99％的人住在房子里，尚未住人的住房的总数，大于往前6个月的住房卖出数。” 炒房者辩解：我们说的供不应求是指未来。我回答说：今后50年的任何一天，我都可以大声地说出这句话，所以，大城市里的住房，毫无疑问的过剩，大量的过剩，永远的过剩！不然，请你告诉我：哪个大城市，在今后哪一天，我不应该说出这一句话？
做长期投资，在20年里，要历经许多正策风险，例如物业税、房屋空置税、遗产税。在20年里，谁敢保证不发生金融危机、经济衰退或房熊市？在20年里，面临环境污染和地震、洪水、火灾等天灾的威胁。10种风险让你遇到一种，就亏大了。因为平日里，风平浪静，大家都不急于卖出。但大风险到来的那一天起的一段时间里，买者因为恐惧而停止买入，大量的供给（“可售将可售房总数”68万套）就象堤坝崩溃，洪水奔涌而出。大家竞相杀价，夺路而逃，价格一路走低。

 2008年的今天，在E市。300万人租房 / 6人 = “目前有人居住的可出租房”50万套 + “目前尚未住人的住房”（闲置房、挂牌待售房、在建房等）12万套 = “目前可售将可售房总数”62万套 +“六年里新增闲置房”6万套 = “六年后可售将可售房总数”68万套（计算会有一定的误差，但不要紧，只要思路正确，结论就是基本正确的）。为何“六年后可售将可售房”不但没有减少反而增加了？
供给日益增多。房子和衣服、汽车一样是容易大量制造的商品。容易制造就容易过剩。因为钱好赚，大家都在八仙过海，各显神通，大干快上，快马加鞭。投资投机者买人后，因为不放几年就没有大回报，有的一时租不出卖不出，有的人在外地顾不上，有的有钱买房无钱装修，等等，所以闲置房就大量出现了。
开发商推高房价,刚需日益减少,最终作茧自缚。因为房价越涨越高，低收入者、小白领先后被挤出市场。跌势已经明显，有价无市，看的多买的少，投机者也不敢买了。有效刚需已经小于超多的供给力（现有的可售待售房）和超强的生产力（后续的在建待建房）。
一二线大城市的城市化已放缓，新移民的刚需不多。六年后农村计生使新劳动力减少。石油大涨、币升值和通货膨胀使以低人力成本、低收益率抢占国际市场的外向型经济模式难以持续下去了，一些企业“倒闭”、“外迁”，出现“民工荒”。因为住房等生活成本过高和城镇化登场使许多人对大城市“望而却步”，“离城出走”。种粮食无利可图将导致粮食短缺，到时劳动力需要“上山下乡”。动辄百万，新入城者立足未稳，一下子就具有购买自住房能力的很少。
投资投机者的买是为了高卖而获利，买人时表面是需求，买入后就转化为供给。“将投资投机房归类于需求”是尚未被识破的骗局，揭开投资投机房的“供给本质”后，房市就露出了供大于求的真面目。
好戏总在后面压轴。今后，当持有人发生信心危机时，几十万套投资投机房就象“笼中虎”，就象股市的“大小非”，将成为“卖出大潮”的祸根。

 二十年后大城市闲置房将随处可见。社会发达后，晚婚和独生蔚然成风。老龄化社会的特征越来越明显了。这是一个不可逆转的“住房由一般过剩发展到严重过剩”的过程。“Ⅹ趋势”已经形成了：“老人身后腾出住房数”不断趋大（/），“结婚购房数”（＼）不断趋小。大概10几年后，在发展到“＜状态”时，就是“老人身后腾出住房数”大于“结婚购房数”了,占到刚需一大半的“结婚刚需”就被抵消掉了。
25年后，许多“80后”的子辈拥有7套房。今年2岁的张小强，父母是近三十岁的“80后”，住1套房。近六十岁的爷爷奶奶另住1套房。外公外婆另住1套房。张小强最终继承了父母、爷爷奶奶、外公外婆的3套房。25年后，张小强和李小花买1新房后结婚，李小花情况相同，也拥有3套房。这是单套房的情况。二套以上的家庭很多。25年后，爷爷奶奶和外公外婆不在了，房龄在三四十年了。那时如果住房还是金贵，拿到拆迁费后就会按揭换成新房，以租养贷，于是七套还是七套。更为可能的是住房将大量过剩，拆迁无利可图，就闲置在那里了。
以上说明，人口减少导致房子越来越过剩。大城市闲置房将随处可见。那时，住房因为闲置和过时而丧失了使用价值；因为无人接手而丧失了投资价值和投机价值；因为过剩而丧失了炒地价值和拆迁价值。只是一堆钢筋水泥，能值几个钱？