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关于开发商不开的原因!分析!
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go
主题:
关于开发商不开的原因!分析!
ya(过客)
发表于
2007-07-05
进微信群讨论
本人试分析如下:
首先,盲目看好后市。在开发商眼里,人民币的、世博的、民众收入的提高、土地资源的稀缺与不可再生等因素都是房价上涨的主要原因。加之大量的民间资本、海外资本进入房产市场,定将在很大程度上推动了房价的攀升。这些原因导致开发商对房价后期走势盲目看好。而事实上,这些令房价上涨的因素在今天已不复存在。
其次,对地方政府的调控方略持观望态度。在出台的前几轮调控政策态势下,鲜有房价真正得到平抑的,而大多数地方的房价逆政策而上逆市上扬,这与地方政府对调控政策执行不到位是分不开的。开发商也在地方政府的庇护得以获取更加丰厚的利润空间。在目前的态势下,开发商还在对地方政府的调控政策持观望态度,伺机而动。我想,这是开发商捂房不卖的重要原因之一。当然这种想法是极不正确的。
第三,前期获利较丰,运营压力不大。只要不是2006年才进入房产开发领域,开发商在前期的运作中都有较为丰厚的获利空间。在频出调控政策的态势下,大多数开发商不愿牺牲自己的既得利益(极少有主动进行销售的),甚至有人还叫嚣说大不了不开发房子了,看老百姓住什么?他们之所以能这样硬挺,其主要原因是前期的丰厚获利,当然也不排除有大额的银行贷款在支撑着。
第四,房产开发的资金链属性。地产界流传有开发商凭借错综复杂的地方背景,以区区不到200万原始资本金,同时操作数个上亿规模的房地产项目。这种现象在前几年的房产开发市场上还不是个别现象。那么,他们是怎么做到这样的呢?不外乎土地使用权金延后支付、银行前期借贷、建筑商垫资、楼花预售、土建工程款售前拖欠等因素。在这样的资金链上,开发商只要将节奏控制好,其运营成本是不高的。当然,资金链一旦出现问题,其后果是不堪设想的。
第五,开发商操盘手的背景。国内开发商所聘请的操盘手大多来自台湾、香港、东南亚地区。笔者也有几个台湾的朋友目前在为开发商操盘。这些操盘手大多有着多年甚至十多年的地产运作经验,在规划、管理、营销方面积累了较为丰富的经验。这些经验,令他们有着超乎寻常的自信。凭借这些经验和自信,他们完全有能力说服其老板捂房不卖,因为在他们看来,中国政府是不会让房价下降的。而事实上,关于这一点他们肯定是错了。
第六,怕给自己带来麻烦。大多开发商怕房价降了老百姓更不会买,当然,也是怕售房会给自己带来麻烦。目前的房产开发行业还没有很好的行业规范,大多数开发商之间是竞争对手的同时也是朋友。主动售房会授朋友以破坏潜规则之口舌,甚至有可能招致群起而攻之。
上述浅见,望各界诸君指正。
猪头基
发表于
2007-07-05
猪头基
发表于
2007-07-05
火星小东西
发表于
2007-07-05
ya(过客)
发表于
2007-07-05
ya(过客)
发表于
2007-07-05
以下是引用
猪头基
在2007-7-5 11:43:22的发言:
嘟嘟熊(过客)
发表于
2007-07-05
ya(过客)
发表于
2007-07-05
嘟嘟熊(过客)
发表于
2007-07-05
mao(过客)
发表于
2007-07-05
以下是引用
ya(过客)
在2007-7-5 11:53:30的发言:
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go
首先,盲目看好后市。在开发商眼里,人民币的、世博的、民众收入的提高、土地资源的稀缺与不可再生等因素都是房价上涨的主要原因。加之大量的民间资本、海外资本进入房产市场,定将在很大程度上推动了房价的攀升。这些原因导致开发商对房价后期走势盲目看好。而事实上,这些令房价上涨的因素在今天已不复存在。
其次,对地方政府的调控方略持观望态度。在出台的前几轮调控政策态势下,鲜有房价真正得到平抑的,而大多数地方的房价逆政策而上逆市上扬,这与地方政府对调控政策执行不到位是分不开的。开发商也在地方政府的庇护得以获取更加丰厚的利润空间。在目前的态势下,开发商还在对地方政府的调控政策持观望态度,伺机而动。我想,这是开发商捂房不卖的重要原因之一。当然这种想法是极不正确的。
第三,前期获利较丰,运营压力不大。只要不是2006年才进入房产开发领域,开发商在前期的运作中都有较为丰厚的获利空间。在频出调控政策的态势下,大多数开发商不愿牺牲自己的既得利益(极少有主动进行销售的),甚至有人还叫嚣说大不了不开发房子了,看老百姓住什么?他们之所以能这样硬挺,其主要原因是前期的丰厚获利,当然也不排除有大额的银行贷款在支撑着。
第四,房产开发的资金链属性。地产界流传有开发商凭借错综复杂的地方背景,以区区不到200万原始资本金,同时操作数个上亿规模的房地产项目。这种现象在前几年的房产开发市场上还不是个别现象。那么,他们是怎么做到这样的呢?不外乎土地使用权金延后支付、银行前期借贷、建筑商垫资、楼花预售、土建工程款售前拖欠等因素。在这样的资金链上,开发商只要将节奏控制好,其运营成本是不高的。当然,资金链一旦出现问题,其后果是不堪设想的。
第五,开发商操盘手的背景。国内开发商所聘请的操盘手大多来自台湾、香港、东南亚地区。笔者也有几个台湾的朋友目前在为开发商操盘。这些操盘手大多有着多年甚至十多年的地产运作经验,在规划、管理、营销方面积累了较为丰富的经验。这些经验,令他们有着超乎寻常的自信。凭借这些经验和自信,他们完全有能力说服其老板捂房不卖,因为在他们看来,中国政府是不会让房价下降的。而事实上,关于这一点他们肯定是错了。
第六,怕给自己带来麻烦。大多开发商怕房价降了老百姓更不会买,当然,也是怕售房会给自己带来麻烦。目前的房产开发行业还没有很好的行业规范,大多数开发商之间是竞争对手的同时也是朋友。主动售房会授朋友以破坏潜规则之口舌,甚至有可能招致群起而攻之。
上述浅见,望各界诸君指正。