主题：老猪讲故事之十一——透支与上涨

上周发了篇文章《老猪讲故事之十——由董先生“房价连涨二十年”引发的中国未来经济十大猜想》，引来很多网友关注，其中龙燕南同学更是发表了自己一些独到见解。在此老猪有一点小小的说明，龙同学观点跟老猪一点都不冲突，老猪绝不是空军司令，也不是“不买房运动”的倡导人或合伙人。相反，老猪一直倡导鼓励大家买房，只是在前面加了“理性”二字，让大家充分考虑自己的承担能力，规避过度上涨带来的风险。老猪认为：至少看未来十年内，在中国大多数地区买房或者买值得投资的少数股票，是劳苦大众战胜通货膨胀，赢得资产增值的最有效手段。
老猪不但对国内房地产略知一二，由于从90年代初就有些机会出国考察或度假旅行，所以对欧美的房地产也了解一点点皮毛。老猪今天讲故事，是想把中国和美国房地产部分简单数据和老猪的一些浅见告诉大家，让大家心里有点数。


    1980年，在美国纽约曼哈顿商业金融中心区购买一平方米商业写字楼物业，价格大概在3000-5000美元之间（现在北京上海深圳黄金地段差不多可以达到这个价格）。2005年，相近地段（因为传统意义上的中心区10年前已饱和无空置地块）全新顶级商业写字楼，价格约为4.5万-5.5万美元，与25年前比较，大约上涨了10-15倍。扣除美元对主要货币汇率下跌因素（二十五年间，美元对主要货币下跌幅度为7.5%），价格年复合增长率约为8.5%，增幅非常惊人。容老猪细细说明。
    2000年前，也就是从1980年到1999年这二十年间，商业写字楼物业价格实际上涨大约只有5倍，也就是说这十五年间每年价格年复合增长率大约是6%（扣除美元对主要货币下跌因素后），而进入二十一世纪后，短短六年时间，价格已上涨超过2.5倍，年度复合增长率达到近18%。呈现加速上涨态势。但综合全美国的数据，商业写字楼物业整体涨幅并不大，除了纽约、底特律、西雅图和硅谷等地外，全国商业楼宇这五年价格整体涨幅仍在个位数内。而且大多数地区涨幅在5%以下。
    值得一提的是，与此同时，美国整体住宅价格从2000年至2005年短短五年间，年平均价格上涨幅度约7%，接近于纽约商业写字楼物业二十五年来上涨幅度，其中热门区域如纽约州、德州、加州等产业发达、豪宅相对集中区域及亚洲移民较集中地区，上涨幅度更超过纽约商业物业上涨幅度，达到近15%。也就是说，从长期趋势看，住宅价格上涨势头已明显较商业写字楼价格上涨更具有爆发力，也更有后劲。虽然美国局部地区房价特别是商业写字楼物业有短期甚至中期见顶的迹象，但相对来说写字楼物业有可能出现价格回调，但大幅下跌可能性也并不大，特别是住宅市场更加很难大幅下跌，这主要由于美国自身多年来经济发展一直处在长期上升周期，而且由于国际游资持续性流入美国住宅市场特别是豪宅市场，对高企的房价构成了一定的支撑。
    而同样是这二十五年，中国又是什么情况呢？
    中国的住宅地产商业化最早出现于深圳经济特区，大约在80年代初，而真正意义上的市场化运行大致可以判断从90年代初开始，到2005年，大概只有15年左右的时间。期间经历了92年经济过热，部分建立了住宅商业化的地区（因为当时全国绝大多数地区都还未真正实现住宅商业化）房价经历了90年到92年一日一变、一月翻番、一年实现共产主义的疯狂和93年开始的爆跌，中国楼市从94年步入蛰伏期，期间年度楼价涨幅都在10%以内，属于温和或恢复性上涨的良性发展阶段。
    进入二十一世纪，中国楼市开始加速上涨，这次上涨首先由长三角的上海及杭州等带动，在三年内迅速形成了三倍左右的升幅，并迅速向周边地区扩散。从02年到05年这三年间，全国商品住宅价格上涨平均数大约在一倍左右。真不好意思，跟国家信息统计中心或房地产中心的数据不是很吻合，他们的数据好象是25%左右。（可能老猪的数据是拍脑袋出来的，跟不上权威部门电脑运算速度吧。不过老猪相信，老猪的数据更符合市场实际情况）。05年后，国八条把上海稍微调控了一下，也仅仅是从爆涨调成了温和上涨，老猪的数据是上海这两年楼价涨幅大约在10%左右，政府的数据是-5%，偏差还挺大的。
    从国八条出台后，中国房地产上涨的龙头换成了北京、天津和以深圳为代表的珠三角地区。官方数据是北京这一年来房价涨幅约11%，深圳约12%，事实数据是多少，只有买房的和卖房的最知道。老猪也只能给个参考数据——大约在50%左右。与此同时，全国商品住宅价格也应该在05年的基础上，继续上涨了大约25%左右。
    根据数据对照和经验，老猪给大家几个简单结论，供大家参考：
1、两国国情不同，计算口径不同
    不要被美国的官方数字吓倒，不要被中国官方数字迷惑。美国并不比中国过热，中国并不比人家差。
  2、中国房地产有一些透支成分
    中国房地产市场这几年有些一年走完别人十年路的迹象，当前中心城市房地产价格已相当于美国70年代后期到80年代中期水平。而与同期人均GDP、人均可支配收入等数据对照，部分城市和地区房地产价格有透支成分，有泡沫。但不能一概而论简单概括成泡沫严重。
  3、中国房地产仍有持续性上涨空间
    虽然董教授“连续上涨二十年”不一定最终能实现，但中国房地产确实仍有上升空间，二十年后的价格一定比现在高很多。也许两倍，也许五倍，甚至部分地区可以达到十倍以上，都很正常。即便政府出于政治目的用行政手段强行打压，透支严重地区（如部分楼价已达到一线城市水平的事实二三线城市）会适当降低上涨速度或有小幅回调，但整体上行趋势还是不会变的。
  3、实际上涨幅度将远较当前低
    随着住宅商品化和市场经济的进一步推进，中国房地产市场规范化透明化将进一步提高，房地产统计和评估体系进一步健全后，数字和口径将更加准确化。虽然大家有可能看到每年房价上涨2%或者5%，甚至有可能10%-15%，但千万不要担心，总比现在实际上涨50%却统计成5%强得多。
  4、中国房价永远赶不上美国，即使中国未来比美国强大
    其他原因比如人均GDP那些就不用多做描述了。老猪要阐明的一点主要原因就是：中国的房屋是不完全产权物业，并没有包含土地永久使用权。七十年产权期虽然所有人都觉得好象足够长，大家现在也都还没碰到到期怎么补费的问题。但未来会否补费、补多少、怎么补、以什么名义补？都是未知数，这也是中国物业与美国永久完全产权相对照永远逊色的主要因素。