主题：楼市超凡砍价技巧揭秘

打折超凡案例〈一〉
老总亲戚都没有的折扣普通人一番高论轻松拿到

一个普通购房者，在一个折扣控制得非常严格的楼盘下单，居然拿到了9.1折的房价！更令人称奇的是，这位来自温州的购房者与开发商没有任何“人情”关系，而他所购买的楼盘也不是在荒郊野外，而是在寸土寸金的老文教区。

据悉，这个老文教区楼盘通常给出的折扣都是9.8折，即使是项目老总的亲戚朋友，他们拿到的折扣通常也就9.7折，很少低于9.5折。“我们到现在都还没明白，他是怎么说服我们老总拿到这么低的折扣的。”聊到那个“神奇”的温州购房者，该项目的营销主管至今仍是一脸纳闷的表情，“只能说他选择的砍价时机太巧妙了！”

原来，这个楼盘一共有290套房源，一开盘就卖了144套。不巧的是，开盘后不久就遇上了国家宏观调控政策的出台，在接下来的两三个月时间里，就再也没有卖出过一套房子。这时候，那位温州购房者出现了，但是售楼人员给出的9.8折优惠并没有让他满意，最终他想尽办法找到了项目老总。据说他是这样跟项目老总说的：现在你们已经卖了144套了，如果再加上我买的这一套，那你们的销售率就达到50%大关了！项目老总刚好也是个性情中人，一听这话便乐了，几番口水来去之后，居然鬼使神差地给了这个陌生的温州购房者9.1折的超低折扣。

打折超凡案例〈二〉

美女营销总监都被感动老教授的诚心换得额外折扣

至少有5次砍价机会

“只要你有足够的耐心和恰当的方法，普通购房者多多少少也都能拿到一些折扣。”在和营销总监们私下聊天的时候，他们不约而同地透露了这样一个讯息。

对于大多数买房人来说，买房砍价的空间到底有多大是一个谜。不是所有的购房者都能吃到房价折扣这块“蛋糕”，许多人稍不注意就会成为“冤大头”。那么，房价的正常打折范围有多大？买房人如何砍价最有效？如何能买到最划算的商品房？尽管种种迹象表明，楼盘价格存在较大的弹性空间，但要“吃好”房价折扣这块“蛋糕”，仍需一点“头脑”。

房地产开发市场有很多不可预知的因素，包括政策因素、土地因素、成本因素、市场因素等，如果前期没有充分估计，就有可能增加3%—5%的成本，利润如果低于8%就可能赔钱。一个规范的开发商，利润空间通常在3%—20%之间，如果运作得好，能达到15%或更高一些。不用说，这3％—20％，足以给购房者一定的打折想象空间。

对于购房者来说，他们有5次砍价机会。比如在期房开盘之初，为了吸引购房者，开发商往往有一些优惠，但是这种优惠是和期房的升值预期挂钩的。

同时，在购房者一次性付款时，此时的折扣空间一般高于存款利率而低于贷款利率。北京不少楼盘通常都会给一次性付款的购房者1%的折扣。

第三是团体购房时，因为开发商不仅节约了宣传和代理费，也不用操心楼层、朝向的调配，因此会进行让利销售。

此外，买尾房可以得到优惠。一般来说，开发商为了尽快收回资金或为下一楼盘做宣传，会将尾房打折出售，有的尾房甚至可以拿到令人意想不到的优惠。

另外，对于已经买了房的业主来说，如果再带一个客户来买房子，一些开发商也会提供一些优惠措施作为回报，至于优惠的具体形式视情况而定，比如转变成物业管理费或者通过其他形式体现出来。

情报和感情是制胜两宝

如何才能“吃好”房价折扣？如果找了十位销售部经理，让他们给我们出出主意。大家七嘴八舌，但意见却非常一致。比如正在热销的楼盘一般不会打折。所以，购房者首先要掌握楼盘及其周边项目的情况，包括价位、性能，了解其折扣政策是针对哪些产品对象。因为对于一个楼盘，不同层次、朝向、景观和面积指标条件的居室，其内部折扣情况会有一些区别。因而要搞清哪类居室既符合自己的实际居住需求，折扣比例相应又最实惠，符合心理价位及预期。

当然，他们都会建议购房者要尽可能取得一手“情报”，先将自己应该得到的折扣和优惠全部拿到手。一般来说，一个楼盘若提供大折扣，会有两种可能，一是开发商急需一笔资金，这时便会采取让利促销；二是清盘处理尾房。这些信息，一般购房者难以直接获得。因此，如果对某个楼盘情有独钟，不妨多花些工夫了解“内幕”。另外，有些本拟到销售后期高价出售的高性价比产品，在大势向下调整的情势下，为启动市场，刺激消费，开发商有时也会将之以相对优惠的价格出售。这对购房者而言，不啻为一个好时机。

购房者还要常到售楼及工地现场进行了解。因为有些开发商在对楼盘做调价处理时，不一定会高调宣传，而是根据市场情况，将折扣房源不定期、分批量地予以投放。所以平时要多注意信息采集，才能抓住机会。对楼盘现场也要多做观察了解，最近新盘逐步增加，而且现房和准现房的数量较多，购房者在选择时，多掌握些实际情况，才能心中有数。

此外，像项目经理、销售经理等较为高级的管理人员手上，往往握有更大的优惠审批权。因此，不妨向这种“高层人士”要点折扣。当然，向这类人要折扣，你一定要表现出适当的购买热情，既要表现出对楼盘的钟爱，又要适当流露出由于价格因素而产生的犹豫不决。一般，年底前不少楼盘都有冲销售任务的情形，因此，在这个时候，会比较容易获得相关的折扣。





砍价人心里也该有个度



有了打折的法宝，是否真能在楼市里驰骋自如呢？正如人们常说的那样，“天下没有免费的午餐”，购房者在做决定时，也不能一味看重折扣。

如果购房者一味追求砍价，价是砍下来了，但恐怕是得不偿失。本人个人认为：“如果楼盘砍价空间很大，就意味着它有一些不规范的隐患存在。”这样的观点虽有以偏概全之嫌，但却道出了行业内的公开秘密：暗箱操作的机会很多。对于一个具体的房地产项目来说，从拿地、立项到最后的开工、销售，有一个漫长的过程，任何一个环节出现了问题，其整体利润肯定会受到影响。因此，既然开发商费尽了周折才能完成一个项目，如果没有特殊原因，他们是不会愿意廉价卖房的。在北京市消协受理的商品房质量投诉中，不少案件就与业主片面追求折扣有关。由于一味追求低价，开发商为了利润，只好在房屋质量和售后服务上做文章。

当然，目前市场上出现的不少打折信息，多数还是为顺应形势，在均价基础上进行的调整。业内人士指出，判断优惠幅度的依据，主要看在均价的基础上究竟下调了多少。在具体销售中，会出现一些低于均价的产品，这既有开发商在销售策略中预先定价的原因（如一些楼层、朝向、房型设计、面积指标都处弱势的单位，会采取较大幅度的优惠），也有部分是客户与销售人员具体协商的结果。

不过还有这样的一个奇怪的卖楼现象：如果卖房子时口气硬一点，一点都不让价，买家会觉得房价是一分钱一分货，下单快；如果打折，买家生怕买亏了，心里越发慌，下单反而越发犹豫不决。这样的现象也颇值得广大购房者仔细玩味