主题：这些房子已经被暂停销售，可有的开发商还在偷偷卖！
- 发表于2017-01-09
从1月6日起，一些开发商发现，自己登陆“网上房地产”（上海市房地产交易 主办的房地产交易服务网站）的密钥失效了，仔细一看，原来是被系统暂停网签了。
1月7日，上海住建委于官网发布消息称，为保障购房人的合法权益，规范市场秩序，自1月6日起，市住建委会同相关部门对商业 项目进行集中清理核查，在此期间暂停此类项目的网上签约。
- 发表于2017-01-11
从1月6日起，一些开发商发现，自己登陆“网上房地产”（上海市房地产交易 主办的房地产交易服务网站）的密钥失效了，仔细一看，原来是被系统暂停网签了。
1月7日，上海住建委于官网发布消息称，为保障购房人的合法权益，规范市场秩序，自1月6日起，市住建委会同相关部门对商业 项目进行集中清理核查，在此期间暂停此类项目的网上签约。
从1月6日起，一些开发商发现，自己登陆“网上房地产”（上海市房地产交易 主办的房地产交易服务网站）的密钥失效了，仔细一看，原来是被系统暂停网签了。
1月7日，上海住建委于官网发布消息称，为保障购房人的合法权益，规范市场秩序，自1月6日起，市住建委会同相关部门对商业 项目进行集中清理核查，在此期间暂停此类项目的网上签约。
网上房地产信息则显示，“一声令下”，在上海十五个区内约130余个商业 项目被暂停销售或暂停网签，其中嘉定和青浦等区域最多，仅有15个左右的项目仍能正常销售。
▲“正常在售商业 项目”（图片来源今日房产）
但这只是网络显示的信息，实际上情况是怎样呢？《每日经济新闻》在政策发布后第一时间走访了上海多个商业 项目发现，很多“被禁”项目已暂停销售相关住宅类产品，虽然系统信息显示依然有货可售，但经营人员普遍声称“已无货可卖”，以此避嫌。而一部分楼盘依然在商办项目上卖住宅！
做足了“打擦边球踩红线的准备”
在商办房相对集中的青浦大虹桥地区，在被网上房地产暂停网签的恒基旭辉城，置业顾问称，项目小户型去年已卖完，目前只剩下300平以上的大户型在售。
但《每日经济新闻》了解到，恒基旭辉城有两张预售证被暂停， 楼户型从90㎡-300㎡不等，仅其中一张被暂停销售的预售证（“闵行房管(2016)预字0000488号”）粗略统计，项目有约45套在售（17号楼约15套116-230平的 楼；12号楼有15套116-220平的 楼；5号楼有15套103-200平的 楼）。
▲图片源自网上房地产（红框为小面积户型）
恒基旭辉城在广告中重点推广的“100平米起售小面积现房 ”产品，在房管局网站上显示还有房，到置业顾问口中也突然“没了”，而且置业顾问无法给出有理有据的解释，令人生疑。
对此事，旭辉集团相关负责人表示，对项目层面的问题不甚清楚，可能是手续问题，需要进一步了解。截止发稿对方尚未回复最新进展。
房地产人士薛建雄直言，这类项目很可能是怕被查，索性说没有货了。这是典型的临时抱佛脚的行为，等风声一过即可能继续销售或变样再卖。
陆家嘴滨江凯旋门的销售倒比较直白，干脆直接说，其实有许多酒店式公寓可卖，但政府出了政策现在不能卖。
当然，也有项目“不屑”掩饰，即使被暂停销售，却依旧在卖。但它们基本都做足了“打擦边球踩红线”的准备。
▲每日经济新闻 摄
《每日经济新闻》在位于青浦徐泾镇的中建锦绣天地，就被告知项目已接近尾盘，还有十几套酒店式公寓是可以买的。但项目现场看不到楼书、样板间等能“定形”有“证据”的物件，案场销售也闪烁其词称，没有样板间参观只能看现房。但网上房地产上，该项目明确显示“暂停销售”。
▲图片源自网上房地产
案场销售所谓的现房，是一处前后通透的毛坯房，80平方米左右， 3米，目及处尚未发现公共卫生间的设计。
据上海2015年4月1日起实施的《关于加强公寓式 建筑规划管理工作的意见》，公寓式 建筑必须“每一分隔单元的建筑面积不小于150平方米， 不大于4.5米，且必须带卫生设备”。
该项目所售房源，显然已经违反相关规定，且或存在近日上海住建委提到的“擅自改变房屋单元空间分割”等违规情况。
▲每日经济新闻 摄
另外，案场销售告诉《每日经济新闻》，只要消费者付过定金之后，开发商会免费为其进行装修，届时，卫浴、厨房、瓷砖都会进行铺设，购房人可以做到拎包入住。
薛建雄认为，开发商这样做，也是为了应对检查——只有先做成 楼的形式，才能通过政府验收，在交房验收之后统一做改造，就可以说是卖 实则当住宅来住，以此获利。
暂未被禁的公寓，也有危险？
“被禁”的项目表现不一，很多没有被列入暂停销售行列的一些酒店式公寓，看到目前的处境，销售也变得很谨慎。
比如位于闵行的新华红星国际，项目虽然迎接着一批又一批看房客，但看样板间时，销售员就会提醒，现在很多酒店公寓已经暂停销售，要出手得趁早。
据该销售介绍，此次被限制的都是50年产权的酒店式公寓，这个项目因为是40年产权，所以还不受限制。
业内人士表示，40年是纯商业，50年产权是商业综合用地，有 、有商业。但40年和50年没有太大本质上的差别，这种打擦边球很可能也要被停掉。
据21世纪经济报道，上海有关部门建议从四个方面全方位落实类住宅整顿：加强对政府职能部门在审批、验收、办理产证过程中的失职渎职行为的问责力度；对房企、房产中介的不规范行为制定“负面清单”并严肃处理；市区联动、堵塞 缝隙，着力完善 类项目的设计规范、预售审批、联合验收等措施，健全类住宅 机制、抓紧研究针对类住宅的限购政策等；严守政策底线，在合同签订、交易登记等环节强化咨询服务与风险提示，加强舆论引导，对各种误导性的宣传推介要追究责任。
如果真实落地，这意味着上海商业 物业的销售限制将会再度加严，“黑名单”或将扩容。
上海商地8年增翻6倍 商办楼违规扎堆
一方面是调控加码，上海公寓大面积“限售”，但另一方面，《每日经济新闻》整理近年来上海商业 项目的情况发现，上海从2008-2015年，中原地产数据显示，商服用地供应由49宗大幅增至329宗，随之而来的是商业 项目绝对值大增。
但按上海的人口规模和净流入趋势，住宅一直供不应求，市场缺口 大，伴随商办用地供应达到高峰，很大一部分商业以“酒店式公寓”等名义，变成了住宅产品，有的甚至还通上了煤气，设置了独立卫生间和阳台。
当然这些显然都是违规的，早在2012年，上海市住房保障和房屋管理局提出了明确规定：
三、严格按照房屋用途加强交易管理
房屋管理部门和工商部门要加强 ，防止扰乱房地产市场行为的发生。要按照批准的土地、房屋用途严格交易管理。酒店式公寓房屋用途为居住，属于住房限售范围；公寓式 楼房屋用途为 ，公寓式酒店房屋用途为旅（宾）馆，公寓式酒店严禁分套销售。对混淆房屋用途、误导购房者等违规行为要依法查处，切实维护购房者合法权益。
——摘自2012年7月27日，《上海市人民政府 厅关于进一步严格执行房地产市场各项调控政策的通知》
需求潮涌、规定卡壳，随之商业用地上“违规”生产的类住宅产品，在市场上“忽如一夜春风来，千树万树梨花开”。此前多家媒体曾报道过，上海浦东新区、闸北、普陀、静安等很多区域的多起商办房违规被拆的事件，商业 楼领域已成为上海违规频繁的领域。
薛建雄就直言，商业 改居住公寓一直是不允许的，政府从规划到验收都有查验，可是需求带动下，也是因为 有缝隙，很多开发商会等 楼验收过后再进行装修、改造功能、改上下水，在达到居住功能后进行售卖，一时间酒店式公寓遍地开花。
公寓调控加码 去化难上加难！
但现在，上海对这一领域的调控加码了，不少业内人士就向《每日经济新闻》表达了担心：这类在市场上的历史存量大，以往可以有很多打擦边球的方式顺利卖出，但此类产品毕竟是走在“红线上”的，靠“躲”的能否“躲得了一世”，无惧禁令的能否继续无忧？
有开发商就指出，酒店式公寓始终属于一个模糊地带，只是取决于政府如何把关——没有明确说不能分割，现在把这领域调控加码之后，分割销售以及之后的一些环节可能会出现系列问题。
有负责写字楼商办的一位中介人士就告诉《每日经济新闻》，一般买这种产品多是为 出租，纯 的占比在30%以内，小户型的 类产品做成公寓，售卖更容易，而且往往越小去化越容易，类似住宅都是以套来计算。
“而一旦失去了住宅功能，这些小户型商办楼的去化会变得 困难。纯粹的 楼买家多是资金雄厚的，而且买大面积的居多便于客户自己分割空间。本来这类物业在管理费、水电上的开支就大大高出普通住宅，后期 又没有纯粹的 楼高，没有 。”
限制公寓为控人口？这一市场何去何从？
酒店式公寓价格比住宅 ， 之后，对于外来人口的管理也会有些许问题。新城控股高级副总裁欧阳捷认为，此次上海对公寓下禁令肃清违规问题，这背后的真正原因，可能是上海“限制房屋销售-限制 购房者-限制人口流入”的逻辑。
因为此类酒店式公寓相对而言面积小、总价低、 ，而且位置不会 差，是不少买房能力较弱的人的置业主要阵地。禁止了这类产品的销售，变相则是禁止了这类人员的置业，没有房便很难在上海这些区域留下来。
但薛建雄指出，郊区的商办物业量大，而且去化困难，做成类住宅物业容易去化。面对巨大库存，往后市场压力是否会持续，很难说。而这一市场又是受到政策影响比较大的领域，所以市场日后如何走，还看政策如何走。
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