主题：2017 房产千亿时代

刚刚过去的一年，中国房地产市场走势超出 人预期，一二线城市以“去库存”背景之下形成的波澜壮阔的上涨，在第三季度政策高压下的戛然而止，市场完成了从高烧到降温的一次轮回。


??整整一年，国内房地产的多项数据创下历史峰值。按照国家统计局发布的数据，2016年1～11月份，全国商品房销售面积135829万平方米，同比增长24.3%;商品房销售额102503亿元，增长37.5%。


??无论销售面积，还是成交金额，都显示2016年是中国房地产市场最好的一年。企业层面，千亿销售额开发商超过10家。


??但是，调控压顶、市场降温、行业分化、企业整合速度和洗牌速度加快，2017年无疑是开发商又一个大考。扩张还是收缩，关系到成为市场中的大鱼还是被吃掉的小鱼的问题，但开发商已无暇思考太多，因为行业中的布局卡位大战早已经打响。

?趋势一：巨头崛起行业集中度再度提升


??2016年12月31日，克而瑞发布的2016年中国房企销售排行榜数据显示，有3家企业的销售金额超过3000亿元，12家企业的销售金额超过1000亿元，占整体市场份额的10%。


??对比往昔，地产TOP10的座次已然改变，行业洗牌如此之快，如逆水行舟不进则退。曾经，行业首家突破千亿销售金额的房企是万科，那是在2010年，万科当年全年销售金额是1081.6亿。时过境迁，2016年万科已失去龙头老大的交椅。


??趋势二：并购升级大鱼吃小鱼继续演绎


??过去一两年时间，以并购为主的外延式增长成为企业招拍挂拿地之外的主要增长路径，它能破解热点城市拿地困局、有效降低资源获取成本。公司并购与资本市场结合得更加紧密，是大象和大象的游戏，并有望改写行业格局。


??某研究院数据显示，2016年年内仅300亿元以上百亿房企已完成及正在进行中的并购案例近100起，占行业并购数量的七成以上。


??趋势三：楼市趋稳


??中原地产研究 统计数据显示，截至2016年12月29日，全国住宅类土地单城市出让额 前50的城市合计出让住宅用地20841亿，比2015年同期上涨幅度达到了48.4%。


??伴随着中国城镇化进程加速，上述核心城市房价不断升高，而这些城市在人口、 、医疗条件的 使得人口不断流入。


??趋势四：调控长效机制加快落地


??刚刚结束的 经济工作会议指出，“房子是用来住的，不是用来炒的”。与此同时，会议提出要加快研究建立符合国情、适应市场规律的基础性制度和长效机制。

??2016年，30家典型房企1的销售总额达33477亿元，同比增长47%；销售面积27768亿平方米，同比上涨34%；销售均价为12056元/平方米，较2014年同期增长11%。总体而言，2016年房企销售金额和面积双双创下历史新高。

30家典型房企包括：

??第一梯队（>2000亿）：中国恒大、万科地产、碧桂园、绿地集团、保利地产

??第二梯队（800-2000亿）：融创中国、华夏幸福、万达集团、绿城中国、华润置地、金地集团、龙湖地产、中海地产

??第三梯队（400-800亿）：招商蛇口、世茂房地产、首开股份、富力地产、新城控股、旭辉集团、雅居乐、远洋地产、中国金茂、金科集团、泰禾集团

??第四梯队（<400亿）：九龙仓、华发股份、越秀地产、蓝光实业、朗诗集团、保利置业


??第一梯队：5家销售业绩在2000亿以上的房企销售金额同比均呈明显增长。其中恒大以3731.5亿元的销售成绩创下行业之最，金额同比高达82%。而碧桂园今年以来加速规模扩张，以120%的销售金额同比成为2000亿梯队中增速最高的房企。万科、保利也保持较高增速，绿地集团也有25%的同比增长速度。


??第二梯队：整体增长明显，仅一家企业销售业绩下滑。今年来融创加速收并购和资源整合进程，其销售业绩增长明显，以1500.3亿元的销售业绩和105%的金额同比的位列第二梯队首位。华夏幸福也积极加快战略布局，销售业绩迈入千亿。绿城、华润、金地、龙湖也以不同程度的增速实现了销售业绩的上涨。而万达集团今年放缓了房地产主业的规模扩张，销售业绩有所下滑。


??第三梯队：销售业绩表现积极，部分房企增速较快。其中，首开股份、新城控股和旭辉集团的同比涨幅均高于100%，金茂的销售金额同比也在60%以上。招商蛇口、金科集团、远洋、雅居乐、泰禾集团、富力的金额同比也都达到了20%以上。世茂的销售业绩与去年基本持平。


??第四梯队：业绩总体大幅向上，部分企业实现突破。今年来华发股份坚持深耕珠海并布局全国一二线核心城市，以214%的金额同比位列第四梯队前列。而第四梯队中的其他房企本年销售金额也均有所上升，其中蓝光和朗诗的销售金额同比均超过60%。

??2017年预计全国商品房销售金额和面积将大幅下降，但规模房企的销售业绩将平稳上升，因此，两千亿房企、千亿房企大部队都有望继续扩容。


??2016年，在多数房企销售增长的情况下，三大“航空母舰”的销售增长速度明显加快，均突破3000亿并朝4000亿发展。尽管2017年房地产市场整体将“入冬”，经过短期调整2018年仍有望“回暖”，或将回归2016年销售水平。预计2018-2020年，恒大、万科、碧桂园有望突破万亿大关。除三大龙头房企外，千亿房企也有望上升至15家，未来平均销售金额可达1500亿元。而根据推算，到2018年以后，千亿房企销售业绩约占全国房企销售金额的50%左右。千亿房企将成为房地产行业的主流。

有点道理