主题：谁把中等偏下收入群体抛弃了

在房地产业发展的新形势下，我国住房保障制度再次出现重大调整，其标志就是眼下业界热议中的“24号文”。整体而论，“24号文”的重点在于扩大廉租房覆盖面和规范经济适用房运行机制，并且明确界定了时间节点、资金来源、房型面积等，切实抓住了现阶段我国住房保障的“筋络”。但是，让笔者迷惑且被诸多业界名家忽视的是：“中低收入家庭”在“24号文”中神秘失踪了。

 

在1998年深化城镇住房制度改革的“23号文”中，曾明确“建立和完善以经济适用住房为主的多层次城镇住房供应体系”，“最低收入家庭租赁由政府或单位提供的廉租住房；中低收入家庭购买经济适用住房；其他收入高的家庭购买、租赁市场价商品住房。”按此推论，若要使经济适用房成为供应主流，此处的“中低收入家庭”应包括低收入家庭、中等偏下收入家庭、中等收入家庭三个群体，共计占城镇家庭总数的50%左右。从制度上分析，“23号”文将造成一个既不够廉租房标准、又买不起经济适用房的“夹心层”；从运作上分析，由于经济房开发量严重不足，又催生出一个既买不到经济适用房、又买不起商品房的“夹心层”。

 

而“24号文”中清楚规定“城市廉租住房制度是解决低收入家庭住房困难的主要途径”，“经济适用住房供应对象为城市低收入住房困难家庭”。这也就意味着，只有占城镇家庭20%的最低收入者和低收入者才被纳入住房保障体系，而以前有资格享受经济适用房的中等偏下收入家庭和中等收入家庭，如今被迫“出局”。按统计局的划分法，中等偏下收入家庭和中等收入家庭各占城镇家庭总数的约20%，即便暂时不考虑把中等收入群体考虑在内，“24号文”已经从制度上将造成一个数量庞大的“夹心层”，他们将处于既没资格买经济适用房，又无力承认商品房的尴尬境地。

 

原因似乎并不复杂。当初“23号文”的想法有些理想化，被2000年以来的住宅商品化大潮给冲得七零八落。先不说廉租房，单以经济适用房而论，它从来就没能成为过住宅供应主流，其年竣工套数占全国住宅竣工套数的比重，由1999年的约25%，一步步降至2005年的约8%。住房保障最终需要地方政府予以落实，但在前几年的房地产热中，地方政府更热衷于经营“土地财政”和大建形象工程，既花钱又难办的住房保障自然撂在一边。而从经济适用房的产品设计和运作机制上分析，事实确也证明毛病甚多，准入门槛较低，审核过于宽松，居然出现开着宝马买房的现象，而且没有退出机制，因此经济适用房难以堪当“供应主体”之大任。

 

因此说，“24号文”加强廉租房功用和规范、收缩经济适用房是切中矛盾要害之举，与其为民众“画大饼”，不如降低目标值，狠抓执行力。与之相适应，完全有理由把中等收入家庭请退出经济适用房分配范畴。然而，对于占城镇家庭20%的中等偏下收入家庭，笔者认为暂时还不适合完全被“隔离”出去。除了廉租房与经济适用房议题，全国城市住宅工作会议还强调落实“70/90”政策，其潜台词是让除中等偏下收入及其以上家庭，去购买商品住宅，尤其是购买供应量越来越大的‘70/90房”，当然也包括目前北京、广州、成都等城市正在尝试中的限价商品房。问题的关键在于，中等偏下收入者能买得起商品房吗？

 

还是让数据说话。2005年城镇中等偏低收入家庭的人均可支配收入为6711元，2005年全国商品住宅销售均价为3026元/平米，若按80平米户型和户均3人计算，则他们购买商品住宅的房价收入比分别是12：1。大大超过国外3-6：1，以及现阶段国内8：1的合理均值。经过近两年价格飙升，在房价过高的城市，房价收入比呈进一步拉大的趋势。比如，2006年上海中等偏下收入家庭人均可支配收入为13045元，该年住宅均价为8113元/平米，若按80平米户型和户均3人计算，则他们购买商品住宅的房价收入比分别是17：1。这充分证明，中等偏下群体根本买不起商品房，也难以承受只比市价低10-20%的限价房（且多数城市并未推出）。他们注定将成为新生的“夹心层”：既买不起商品房，又没资格买经济适用房，租房也没有一任何政策补助。

 

依笔者之见，无论是新加坡还是香港，无论是美国还是英国，实行“居者有其屋”计划，都是针对有一定购房能力的家庭，我国的经济适用房也应针对中等偏下收入家庭。至于最低收入家庭和低收入家庭，让其享有廉租房即可，如果他们居然有钱去买经济适用房（即便是有限产权的商品房），只能说明他们并不穷，因为即使在发达国家拥有私权房也非常不易。

 

当然，这一方案的实施需要一个重要前提：政府要有足够的财力承受低收入阶层的廉租保障。接下来，不妨做几道算术题。建设部数据显示，1998至2006年底，只有约27万户家庭享受廉租房，全国累计用于廉租房建设的资金仅为71亿元，其中财政预算为32亿，土地出让收净收益3亿，公积金增值收益20亿。全国人均住房面积在10平方米以下的低保家庭有400万户，如果扩大到低收入家庭，总共有近1000万户，占城镇家庭总户数的5.5％。若按“24号文”规定，到2010年全部解决这1000万户的廉租问题，则自今年开始，每年需投入500亿元左右。

 

所需资金看似猛增近百倍，其实并非想像中那么困难。近年来我国财政收入增幅远超GDP，2006年中国全国财政总收入达到3.94万亿元，比2005年增长了24.4%，总支出为4.04万亿元，增长了19.2%。假如按去年投入廉租房建设的财政支出为5亿计算（9年累计才32亿），它占年度财政总支出的比约仅有0.012%。美国如何呢？据今年7月访问来访的美国住房和城市发展部部长阿方索·杰克逊所言，他的部门每年预算为340-360亿美元，其中一半用于廉租房补贴,而美国2006财年政府支出2.65万亿美元，廉租房补贴财政支出约为0.68%。中美之间这一数据相差竟然高达近60倍。我国财政投资廉租房，严重不足！这不是一个国家有钱没钱的问题，而是一个政府够不够重视住房保障的问题！

 

再退一步讲。即使财政预算暂时不能增加100倍，那么还有土地出让金净收益做支持。国家审计署一位高层在今年4月一次内部讲话中引用的数据是：2006年全国土地出让金收入为7000亿元；北京大学调研结果是：2006年全国土地出让收入保守估计超过1万亿元；日前建设部官员在新闻发布会上讲的数据是：2006年全国城市土地出让金的净收益2978亿元。“24号文”规定“土地出让净收益用于廉租住房保障资金的比例不得低于10%”，若按年净收益3000亿的基数，则仅此一项每年就有300亿元可用。况且还有公积金增值部分、公房租金收益、社会捐赠等。凭什么说政府没有财力通过廉租房解决全部低收入家庭的居住问题？

 

资金并无多大问题，关键是要看地方政府的态度和执政能力，如果低收入住房困难家庭都能通过廉租房获得住房保障，则政府也就有精力、有财力考虑中等偏下收入家庭的“夹心层“的问题。综上所述，现阶段我国住房保障制度有能力把中等偏下收入家庭纳入“怀中”。具体保障方式应该多元化，比如通过经济适用房可实现部分家庭的私房梦，再如通过建立健全公共租赁用房和市场租赁用房体系来满足他们的租房需求，当然，相关的租金补贴标准须低于廉租房补贴。