主题：刘轩·如何理性分析当前楼市密集性调控政策

刘轩·如何理性分析当前楼市密集性调控政策

评论员、学者、营销师

 

本文发表在《深圳商报》07年10月19日D3版地产视界

 

我庆幸！我生活在一个和谐的国度里！在和谐的社会里，社会发展注重的是稳定与健康。我想房地产行业也不例外。

 

对于房地产行业，我想所有的业内人士都有这样的一个观点：房地产市场是一个政策执导性行业。不论房地产是不是国家经济支柱产业，但房地产业在拉动我国经济迅速增长上功不可没。从2005年至今，随着房价快速上涨国家出台了密集的宏观调控政策，新老国八条、国六条、国十五条相继出台。这一方面，要求加强土地管理，控制土地供应；还提出了90/70的具体要求；同时要求规范房地产开发和交易秩序；着力解决中低收入家庭的住房问题等。此外，政府还出台了一系列打击投机的政策，包括取消房贷优惠利率、提高首付比例、9次加息、对二手房交易征收营业税和所得税、限制外资买房等。特别是加息“54点”作为上升幅度的信号和提高首付等掷地有声的金融政策，已经预示着政府已经痛下“金”手。

 

笔者认为：如今，如此密集的调控政策，必然促进房地产行业稳定健康发展。而频繁的楼市政策，正在由行政调控向金融手段转型：通过金融手段遥控楼市的痕迹将逐渐明朗。国家通过金融政策杠杆，是没有选的直效方式。一般央行不会轻易出手，但此番却不惜“伤及无辜”地强势出击；24号文目标直指解决城市低收入家庭住房困难问题；上调金融机构人民币存款准备金率，有效抑制了资金的流动性；利用贷款所购第二套（含）以上住房首付不得低于四成，贷款利率不得低于同期银行基准利率的1.1倍直击投资性需求……近期中央和地方房产调控密集，几乎涵盖产业链所有环节，高速发展的房地产业将面临重新洗牌：优胜劣汰。

 

其实，早在2007年初，国家就针对“九大产业”密集出台了相关政策。2006年最让百姓担心、政府操心的事情就是“涨价”——伴随着宏观调控政策的密集出台，水、电、油、气等价格陆续上涨，居民消费价格指数CPI也在经过近一年的平稳运行后，临近年终突掀波澜。故此，笔者担心瞬间的观望之后，可能再次上演的“观望-井喷”，最终导致房价继续亢奋。尚且，深圳的资本集聚效应相当膨胀。随着可供土地开发量的减少，盼望深圳房价下跌简直是望梅止渴。

 

归根结底，这是由于老百姓对国家的政策解读得不是很透彻，导致现在的深圳市场也相应出现了持币“深度观望”的情绪，可实际上房价由供方和需方两方面构成。国家出台如此密集的政策，很容易在某种程度上给老百姓带来心里上错误的影响，包括现在的媒体非常简单的将国家的宏观调控理解为“打压房价”，这也是对老百姓的一种误导。至于房价会不会下降，这要全面的分析，国家出台政策的初衷是不是打压房价，国家政策的初衷是稳定，控制房价上涨过快，然后保证房地产市场健康持续发展。稳定不是下降，稳定是基本平稳，可能会有所波动，这是从全国来讲；发热的地方可能是要降，但是深圳并没有发烧，相反还应该增加点活力。这个时候的稳定应该是稳定的上升，它讲的是控制房屋价格上涨过快，而不是控制它上涨，这两者是有所区别的。

 

那么，面对密集政策的调控，置业者的困惑该如何化解？笔者认为：如果自住且有支付能力、资金也较宽余，那现在就赶快买；买家可以降低自己的需求，在预算、现金不变的情况下要么买小一点，要么买地段稍微远一点的，要么想办法拆借资金；如果是购买二手房，应尽量选择年代新的、配套全的，购买老旧房要慎重；对于投资买房者，在没有特别合适房源的情况下，可以一边看一边等，投资的成本和收益关系现在前景不明，加上未来可能征收物业税等情况，投资风险正在不断增大。