主题：刘轩·马后炮·博弈政策 魔高一丈

刘轩·马后炮·博弈政策 魔高一丈

评论员、学者、营销师

  

本文发表在《蓝筹地产评论 》07年10月刊

 

最近几年，政策和对策的较量，业界习惯于用“上有政策，下有对策”辩证法下结论。以中国的样板房城市深圳最新《通知》为例，即可分析政府与开发商“政策与对策”的博弈。

 

“调控”变“空调”失信于民

7月13日，深圳市国土、工商和物价管理等13个部门联合发布通知。通知要求：房地产开发企业在取得《房地产预售许可证》前，禁止内部认购、内部认筹、内部登记和办理“VIP卡”等行为，禁止发布项目销售广告，禁止收取任何预定性质款项；取得《房地产预售许可证》后，必须在10日内，采取公开、公平、公正的方式销售，不得囤积房源、捂盘惜售；“深圳市国土房产局房源公示系统”中待售的房源，不得无故拒售……

 

毫无疑问，深圳市国土房产局直属分局开始监督部分新楼开盘的全过程，试行“房源公开、明码标价、方案明确、现场监管”的模式销售楼盘，以打击囤房、捂盘以及不公开销售等违规违法行为。不说将来效果如何，但是谁敢保证《通知》来源的科学性？个人认为，此举任重道远，只要开发商“想方设法”，便可蒙混过关。此外，公众对政府控制房价信心度的下降，源于中央政府、地方政府对于房地产调控的目标与百姓的期待和诉求不一致。中央政府追求金融稳定无风险，地方政府经营城市赚钱促政绩，百姓要求降低房价减负担，这三个方面的分歧无法达成一致，房价的上涨也就不奇怪了。

 

从过去两年中央政府出台的一系列调控措施来看，其主要担心的是房地产市场出现泡沫，影响整个国家的金融和经济稳定。所以，宏观调控政策意在通过提高成本与控制土地，压缩房地产投资，减少供应和逐步消化存量，防范可能出现的金融危机。这些措施虽然会打击投机炒作，对于房价剧烈上涨也有一定的抑制作用，但并没有减轻购房人的负担。

 

个人认为，地方政府从收益中拿出一部分钱来补贴买不起房子的人，这种政策的制定和落实需要一个公共选择的政治过程。如果城市市民能够参与到公共选择的政治过程中，对于政府的决策有压力、有影响，则政府能够制定这项政策。而如果百姓们对于政府的政策没有影响，无从参与，政府则不一定会主动拿出钱来补贴住房，建立廉租房经济适用房，即使建设，受益的也未必是老百姓。

 

老百姓对房地产调控的信心正在下降，这一点不为奇怪。现在准备买房或者已经高价买了房的百姓们，他们正在为维护金融稳定付出代价，也在为地方GDP付出代价。

 

《通知》治标不治本

个人认为，深圳此次调控的目的重在规范。

 

首先，从打压·查禁购房“VIP卡”方面来看。众所周知，办理“VIP卡”是深圳市一些房地产开发商哄抬房价的主要手段之一。日前，深圳市国土、工商和物价管理部门联合发布通知，将严查商品房销售过程中囤积房源、办理“VIP卡”等行为，并严格实行购房实名制。

 

其实，深圳很早以前就有一些开发商相继推出了购房“VIP卡”，对一些有意购买即将开盘楼盘的潜在顾客，有条件发放“VIP卡”。只要顾客先期存入一笔钱，才能获得VIP卡及优先选房权，这是一种过滤客户的方式与过程。

 

深圳市国土部门表示，办“VIP卡”收费的方式已经是一种变相收取预订款的行为，今后如果发现这种行为将在国土房产局售房系统锁定违规开发商的楼盘，限制其销售。同时，针对炒楼客大量借用他人身份证抽签进行购房的行为，深圳国土部门从7月份开始推广购房实名制，明确规定买房中签后不得更改购买人的姓名。

 

其次，打压·严处开发商捂盘。房地产开发企业在取得《房地产预售许可证》前，禁止内部认购、内部认筹、内部登记、办理“VIP卡”等行为，禁止发布项目销售广告，禁止收取任何预订性质款项；取得《房地产预售许可证》后，必须在10日内，采取公开、公平、公正的方式销售，不得囤积房源、捂盘惜售。

 

实际上，仔细看通知的几点内容，和以往的通知并没有太多本质上的差异，只不过政府部门此次意在强调，重在敲边鼓。鉴于目前房地产市场的疯狂，此时出规范通知，应该具有一定的抑制作用，或者可以给发热的头脑“泼冷水”。

 

第一，此条内容早已实施，只不过着重强调“VIP卡”，以及强调禁止收取任何性质款项，其他皆为老调重谈。这条最让开发公司和代理公司头疼的就是“VIP卡”，策划大师们不知道将要想什么办法来保证这个“蓄水”和“过滤”，让我们拭目以待。

 

第二，明码实价也早就实行了，购房者在销售中心完全可以查到。不过要在“房源公示系统中”明示，因目前暂未看到，不知道将如何明示。但是，这样一来，各项价格相对比较清晰，对某些中产阶层来说，恐怕不露富不行了。这点对后期的二手房买卖有积极的促进作用，当顾客购买二手房时，可以清楚知道一手买入的价格。相对来说，此条具有历史性的影响和意义。

 

第三，认购书一般集中在开盘的时候填写，由于条件有限，不能下载而实行手写，也有个别一直采用旧版本进行手写。关键是“不得随意变更和解除”，就让改名的“关系”们，得多点事情，少点收益。 

 

第四，中介代理销售无房产证的房子，将遭到封锁系统的惨痛后果。但是，一般正规、规模大的地产中介公司不会这样操作，可私下就不一定了。本人房屋的房产证最少还有2-3个月才到银行，不过从三月到现在，众多中介公司来电希望本人出售。实际上，利益和炒房让中介人员挺而走险，一纸协议，恐怕会丢了兵又折了夫人。

第五，二手房也有“明码标价”，可以说让阴阳合同或许能见光。不过重要的是，说不定你还能碰到便宜的房子，也做做一道贩子，不会让中介老板和高管又占有，导致你永远是二道贩子。

 

因此，控制房价的增长，关键还是看政府的态度。不是没有办法，而是在执政人的思维方式。如果说你不是一个地产从业人员，那么你所接触的信息，一定是报纸和电视，那么一个老百姓听到的声音又是谁在唱呢?

 

个人认为，假如政府一定要控制房价，应该从这两个方面入手，可能取得成效。一是加强税收管理，让逃税者无机可入，降低他们的利润空间，无利事是商人不愿意做的事情；第二，银行也要收紧自身放贷成数，不能只顾自己营利。建议实行联网制，一个人最多可以供两套房，并控制贷款成数，事实上现在还很多可以做到零首期的房屋，所以这就给那些炒房的人更多机会，他们的所作所为只能让房价更高。
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