主题：全套实用开发流程！！（外行看了发笑，明眼人看了心酸的教材）

房地产政府部门:不拉马的兵!
从前的骑兵,有配一个拉马的兵,据说这个兵种到前些年才取消,不知道没马拉的那些年头这些兄弟怎么过,在部队里连皮条都没得拉。存在这种不拉马的兵，其实才是真正的中国特色，小弟昨天突然一拍脑门，猛然发现房地产行业相关的部门，真是太臃肿了，先来看看开发一个项目，要经过多少人的蹂躏吧：

一．、选址定点阶段。此阶段有以下这些鸟事：
1、发改委委审查可行性研究报告和进行项目立项。（你这帮猪头要是懂得审查，那就全部地产国营化吧，你就牛B,还能审查别人，呸，整一个阎世铎指挥中国足协）
2、国土资源局进行土地利用总体规划和土地供应方式的审查。（多臭屁的内容啊，总体、方式、个个都是关键词，其实啥也没干）
3、建委办理投资开发项目建设条件意见书。（前面申请开发资质就腻了这帮烂人了，还意见书呢，不如发圣旨吧您！）
4、环保局办理生产性项目环保意见书（环保，讲出来比天都高哦，这年头！你花心思去整你的松花江江吧你，房地产行业你就省省心吧你）。
5、文化局、地震局、园林局、水利局对建设工程相关专业内容和范围进行审查。（不出来放屁没人当你们不存在！！！）
6、规划部门办理项目选址意见书。（开始管事了 ！这孙子部门最烦躁，你还不能得罪，啥钱都由他代收，很叼的！）

二、规划总图审查及确定规划设计条件阶段，此阶段的龌龊事也不少：

1、人防办进行人防工程建设布局审查。（到现在我还没搞懂人防的意思，收钱那烂人也不知道，我操哦，好像他祖宗给他留下个收费厕所，开发商就是尿急的！）
2、国土资源局办理土地预审。（审你的头！没预审你挂什么挂，想钱想疯了吗？）
3、公安消防支队、公安交警支队、教育局、水利局、城管局、环保局、园林局、文化局对建设工程相关专业内容和范围进行审查。（又来了！MY GOD！个个部门都不好对付，都要吃拿，都怪开发商有钱！！！！）
4、规划部门对规划总图进行评审，核发《建设用地规划许可证》。（才拿到1证，爷爷哦，半条命去了！）
5、规划部门确定建设工程规划设计条件。(NMB!你不会在拍卖时就确定好吗！！！！！)

后面小弟就不作评论了，自己看，最后我来提出整改方案！

三、初步设计和施工图设计审查，此阶段更烦躁，狗屁事情一堆：

1、规划部门对初步设计的规划要求进行审查。
2、公安消防支队对初步设计的消防设计进行审查。
3、公安局交警支队对初步设计的交通条件进行审查。
4、人防办对初步设计的人防设计进行审查。
5、国土资源局进行用地预审。
6、市政部门、环保局、卫生局、地震局等相关部门对初步设计的相关专业内容进行审查。
7、建委制发初步设计批复，并对落实初步设计批准文件的要求进行审查。
8、建委对施工图设计文件进行政策性审查，根据业主单位意见，核发技术性审查委托通知单。
9、建委根据施工图设计文件审查机构发出的《建设工程施工图设计文件审查报告》，发放《建设工程施工图设计文件审查批准书》。

四、规划报建图审查阶段，此阶段你会更腻味，看够了这帮老脸了：
1、公安消防支队进行消防设计审查。
2、人防办进行人防设施审查。
3、建委、市政部门、园林局、环保局、卫生局按职责划分对相关专业内容和范围进行审查。
4、规划部门对变更部分的规划设计补充核准规划设计条件，在建设单位缴纳有关规费后，核发《建设工程规划许可证》（副本）。

五、施工报建阶段，此阶段和SB建委关系最大，人真会给他搞到“渐萎”：
1、建设单位办理施工报建登记。
2、建设方对工程进行发包，确定施工队伍。招标类工程通过招标确定施工队伍，非招标类工程直接发包。
3、建委组织职能部门对工程开工条件进行审查，核发《建筑工程施工许可证》。 

六、商品房预售许可阶段，此阶段办理那摊破事，各位也许就熟稔一点了，就开始和那形同虚设，尽出假错数据的该死的房管局打上交道了：
由房地产管理部门办理预售登记，核发《商品房预售许可证》。

七、建设工程竣工综合验收备案阶段，此阶段你准备好做龟儿子吧，卡你的时候到了：
1、建筑工程质量监督站（机构）对建设单位提供的竣工验收报告进行备案审查。
2、财政部门对建设项目应缴纳的行政事业性收费和基金进行核实验收。
3、规划部门、市政部门、水利局、环保局、文化局、卫生局、公安消防支队、园林局以及其他需要参加验收的部门，按照法律、法规、规章的有关规定对相关专业内容和范围进行验收。规划部门根据上述部门和本部门验收情况核发《建设工程规划许可证》（正本）。
4、建委综合各部门验收、审查意见，对符合审核标准和要求的，出具建设工程项目竣工综合验收备案证明；

      真的有那么复杂和神圣吗？就开发个破房的产？有这精神头，神100都上冥王星了。还不是房地产地老板都肥头大耳，有钱呗，苍蝇自然叮大便了！那厢要说了，其实每个环节都有必要，不然会怎么样怎么样，我也知道有必要，没马拉那个兵也有必要啊，不然人们会渐渐忘了我们骑兵地光荣历史，切！！！我不是说不该走这些审查和程序，只是很多很多政府部门内部就能一次协调好的，只需拿一个部门来面对开发商就好了，再比如那么多的收费项目，全部综合到地价里去给是了，地价你们要怎么瓜分是你们的是，搞得别人今天开个支票，明天开个支票，买笔得钱都快没有了。可是他们偏偏不！！！嘿嘿，其中玄机你就不懂了吧，这才是这些公务员的真正专业，至于什么规划、工程。。。。。随便忽悠就好了。其中的玄机我就不说了，但如果我是领导人，我会让这个改革开展下去，至少精简一半人，办事效率再提高一倍。这厢又说了，那失业的人怎么办？怎么办？人躺在医院里没钱开刀活活疼死的都大有人在，你说怎么办？管他怎么办，失业了该卖饼卖饼去，能做鸡的做鸡去，没条件的就到开发商那做做文员之类的，哈哈，所以啊，你们现在对开发商别太牛。[本帖转自房策天下论坛.]