主题：楼市更严一轮调控政策即将出炉，下半年重在“打拐”

下一轮方向是存量还是增量？
近日，社科院一份《中国房地产发展报告No.8》的报告指出，下半年新的调控政策可能向存量市场延伸，住房持有环节可能成为未来政策调控的重点。其中存量房是指已被购买或自建并取得 权证书的房屋，相对于增量房而言。增量房是指房地产开发商新建造的商品房，存量房一般是指未居住过的二手房，即通常所讲的“库存待售”的房产。
就上半年调控而言，实质性的调控主要在于商品房增量市场，对于二手房存量市场、住房租赁市场除了开年期间叫嚣了一段时间外，针对性的调控动作很少，究其原因在于， 可能认为当前影响房价上涨的重点在于新增市场，对于存量市场调控，更多是规范行业行为，毕竟现阶段全面开征房产税目前而言是不切实际的。
全面开征房产税不仅不切实际，而且收效甚微，拿目前已开征上海和重庆的房产税试点来说即可印证。除此之外，全面征收房产税的一些基本原则，立法依据、包括征收宜从量从价综合征收、免征或起征点、税收用途等相关问题也很难界定。基于此，下一轮调控重点依然是增量调控，方式向则通过限价和反暴利方面来深入展开。

 

自开年以来，楼市都是在拐与不拐之间游离， 是各地限购令的深度执行，让楼市一度濒临拐点。但实际情况是，在高压的调控之下，部分城市房价正在回暖，原因在于一些购房者对未来产生了动摇，似乎对调控失去了信心，在他们看来，调控越来越像一场本山大叔的卖拐，眼睁睁看着房价往上飙，物价?往上飙，更有频繁加息的预期，还不如先下手为强，早买早轻松。
最近高层讲话来看，一改过去维稳，首提“降房价”，似乎进一步加大了调控的决心。对此应该是既要听其言，又要关其行。无论是开发商、还是购房者都要深刻认清屡调屡涨背后的玄机，认清调控的复杂性，因为其中牵扯到千丝万缕的利益线并非可以一刀搞定，如今的楼市已陷入“地方割据”的状态，那只高举着的“有形之手”虽然指明了方向，但地方应者寥寥无几，或者将有形化为无形，市场处于迷茫混沌之中，观望总是难免。

 

下半年随着调控的继续，楼市拐与不拐将处于一线之间，因此全面促销以“打拐”成为开发商的重要工作，楼市打拐，无外乎两类：产品层面和促销层面。调控和高通胀之下，中产最受伤，两极最受益，因此产品层面要选择调控免疫力强大的 产品和刚性产品，户型也是两极化。但根据行业的特性来看，工程施工计划一旦实施，难以调整，因此产品层面调整的空间有限，因此打拐的重点将落在促销方面，要从折扣、礼品、赠送、老带新等各方面展开全面促销，预防拐点的发生。

 

 

政府的新一轮政策正在酝酿中。但是从之前出台的政策看，效果不是 明显。虽然都在说房价在降，但是实际上 的楼盘 少，有的甚至还在涨。这次下半年即将出台的政策不知道是否能有效的控制房价，还有待观测。