主题：房贷如“危情女郎”，银行欲似“热锅蚂蚁”

 美国政府悍然接管“两房”，搞得像以前接管伊拉克一样隆重，足以证明美国房贷危机靠市场和企业已难以支撑。而我国个人房贷也出现断供现象，虽然目前微不足道，但随着房价下跌，增多是必然趋势；开发贷款的危机更甚于个贷。但房地产贷款之于银行，恰似貌美如花的姑娘，而且前几年柔情似水，带给银行甚多幸福与快慰，此时即有“变心”的危险，银行亦搂在怀中。


房价下跌势不可免，炒房者、企业、银行、地方政府等利益相关者集体患染忧郁症。其中，银行在扮演的角色非常关键，其心态也最为矛盾。正由于此，前些时围绕“银行和开发商谁先死”的话题，业界曾有过一番脣枪舌战。

资金密集的行业特性，决定了房地产业“资本为王”的游戏规则。欧美发达国家，房地产投资和开发的主体是金融机构，包括投资银行、商业银行、各类基金公司、保险公司、信托公司等，而我国是由开发商独家操控，然而他们自身资金远不够用，同时我国房地产金融产品单一，证券化水平极低，于是银行贷款当仁不让成为行业资金的主要来源。银行把巨量资金投入房地产业，虽然也有借贷条款相约束，却不能有效控制开发商花钱的方式和用途。

在房地产市场上升期，银行和开发商大碗喝酒，大块吃肉，称兄道弟。可在市场下行期，房价跌了，油水少了，风险来了，银行开始戒心重重，此时许多开发商只能是“热脸去贴冷屁股”。即使万科这样先前只肯向四大国有银行借钱的大佬级优质企业，近期也放低身段，向兴业银行抛出30亿贷款的橄榄枝，孰料却被这家地位卑微的股份制银行所拒。唉，真没面子。

银行是房地产生命体的“血库”，紧缩开发贷款和个人房贷款，实际是为房地产业“放血”。在古代，“放血”是治疗人类狂燥症的简便方法，如今宏观调控中紧缩信贷，同样对于楼市有降火之奇效。典型者如去年的 “二套房贷政策”，出台后便给那些投资、投机者一头凉水。当然，事物都有两面性，在抑制投资需求的同时，自住需求也产生了浓厚的观察情绪。

银行的担心绝非多余。看看美国那些因卷入次贷危机而哀鸿遍野的金融机构，就会明白这一道理。日前据彭博新闻社报道：随着越来越多的商业房贷被拖欠，今年第二季度出现在“有问题机构”名单上的银行增加了30%，为5年来最高。实际上，今年美国已经有10家银行由房贷问题而破产倒闭。美国房价不止跌，房贷危机就不可能解除，今年第二季度拖欠90天以上的贷款比第一季度增加20%，上升至1620亿美元。

同样是房贷，中国银行界与美国银行界的焦虑重点不同，美国闹心的是个人贷款，中国的最大危胁是开发贷款。目前我国的个人房贷平均不良率不足1%，深发展、兴业银行、招行等股份制银行的不良率均在0.2%左右，远低于车险、个人经营性贷款等的不良率。可是房地产开发贷款不良率却高出几倍，比如截至今年6月底，房贷市场占有率最高的建行房地产开发贷款不良率只有4.2%。

因此，我们看到商业银行呈现出一张“阴阳脸”。对开发企业阴云密布，对购房者多云试转晴。笔者认为，房地产宏观调控下半年将放松，其中个人房贷是重要一环。实际上，回顾本轮宏观调控的历程，商业银行一直对央行和银监会紧缩个贷阳奉阴违，各种花样的个贷优惠产品不断推向市场。今年上半年，全国重点城市房屋成交量萎缩五成左右，个贷随之大幅减少，这对于商业银行的营业额和利润带来显著的负面影响。另外，随着股市和楼市的低迷，去年第四季度开始居民存款持续大量地回流银行并定期化，虽然存款准备金率已多次提高并创历史最高水平，银行可供借贷的钱却越来越多。

可怜的商业银行，如同热锅上的蚂蚁，既担心房价下跌过程中正在积聚的违约风险，又忧虑财务报表会越来越难看。近日，央行和银监会联合下发《关于金融促进节约集约用地的通知》，一时间评论四起，主流观点是房地产贷款再次紧缩、救市无望。在笔者看来，很多地产评论家并没摸清商业银行的矛盾心态，其实这只是监管层落实节约集约用地的长期国策而已，有保有压。遵此政策，商业银行会进一步降低开发信贷的风险，而对其垂青的个人房贷无任何追加限制，又何乐而不为呢。