北京豪宅市场进入单价10万+后，业内也有朋友担心“伪豪宅泛滥成灾”，试图做豪宅标准，指标列了一长串，最后不了了之。
豪宅怎么可能没有标准，根子是人情，抹不开面子。
有个共识——最大的面子，是客户给面子。
如果满足在微信朋友圈刷脸，业内私下评价并不高，这个项目基本上好卖不到哪儿去。
如果业内私下评价高，项目火只是时间的早晚和快慢。
一点都不难，好就是好，坏就是坏，从来都没有不好不坏的项目。
正确的废话，楼先生从来不愿说。
1.要总价还是要单价
这是北京豪宅市场问题的根源。
过去两年，市场主流做法是控总价、保单价。
这就带来一个致命的问题，控总价背后，就是控面积，就会想方设法偷工减料。
“控总价”不是不对，但产品一定不是顶豪。这类产品很容易走量出货，毕竟客群基数大。
本质上，这类产品属于改善。
2017的豪宅市场，真可能要变天。
这话怎么讲?
目前市场上主流产品，有一个潜规则——总价控制在“1500万”，一定会好卖。所以，超过200平的房子很少，超过300平的房子更少。
也就是说，大家都认为总价1500万的房子好卖，但项目多，竞争也就很激烈。
反过来，总价3000万以上的房源，虽然客户少，但项目也少，反而有竞争 。
2.不仅要值，还要配
所谓城市，是城和市要搭。房子也一样，本身有价值，要看是谁住。
10个亿在一起，会资源置换；10个亿和1000万的人在一起，资源置换不对等，后者只能抢。
圈层理论反过来就会要求，房子的面积段要趋同，不能是100平米的和280平米的混搭。
市场上很多项目，为了能尽可能增加客户群，面积段化分很细，甚至荒唐到从50平米的零居跨到400平米的大三居。千奇百怪，无奇不有。
3.房子是用来住的
经济工作会议说，房子是用来住的。这句话博大精深。
房子是保值 。不过，过亿的房子，你要按资金 算，市场上这么多理财产品，房子的 肯定不是最高的，出手一定不是最快的。
如果你老是强调安全，只能说明你是小散，这不是有钱人的逻辑。
第一要目及之处，皆是家人。
工作族很忙，财富阶层更忙，陪家人的时间 少。所以，牛逼的设计就要通过空间设计把家人聚起来。
第二要尊重隐私。
对家人最大的好，就是尊重，就是给到他或她的隐私空间，让他或她有心灵放松的空间。
当然，这都需要给到足够面积，所以面积一定要大。
否则，再牛逼的设计师也没折。
第三是创造交流空间。
有一个客厅理论，说是家人交流的频率和家庭矛盾成反比。
交流多，矛盾少；交流少，矛盾多。
说实在话，现在生活压力大，家人能够坐在一起聊聊天，真是 。
所以在户型设计的时候，就要考虑这一点。
比如说，餐前、餐后通过空间引导，把家人聚在一起。
有人会说，好房子能让人静下来，这样是不是太闹?楼先生认为，家庭温暖，内心才能真正静下来。
这句话要好好品。
第四是真正的静是意境。
意境当然是调出来的
举一个简单的例子，灯光。
客厅里就放一盏灯，肯定是一盏灯的效果；有多处辅灯，就有多处效果。
什么效果呢?石材就是石材，真皮就是真皮，织品就是织品。
这就是空间带来的质感，很干净。人在这种环境下，很容易放松下来。
上个世纪看房子好不好，要看你家水龙头多不多。这句话其实是说，你家厨房是不是独立的，卫生间是不是独立的。
现在看房子，要看你家灯多不多。说得是体验感和光线带来的心理变化。
这就是心理变化，有情绪高的时候，也有低落的时候，反复转换。
4.一定要看材料奢不奢的
一是 品里有很多门道；二是甲方的理解能力和 度。
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北京豪宅市场进入单价10万+后，业内也有朋友担心“伪豪宅泛滥成灾”，试图做豪宅标准，指标列了一长串，最后不了了之。
豪宅怎么可能没有标准，根子是人情，抹不开面子。
有个共识——最大的面子，是客户给面子。
如果满足在微信朋友圈刷脸，业内私下评价并不高，这个项目基本上好卖不到哪儿去。
如果业内私下评价高，项目火只是时间的早晚和快慢。
一点都不难，好就是好，坏就是坏，从来都没有不好不坏的项目。
正确的废话，楼先生从来不愿说。
1.要总价还是要单价
这是北京豪宅市场问题的根源。
过去两年，市场主流做法是控总价、保单价。
这就带来一个致命的问题，控总价背后，就是控面积，就会想方设法偷工减料。
“控总价”不是不对，但产品一定不是顶豪。这类产品很容易走量出货，毕竟客群基数大。
本质上，这类产品属于改善。
2017的豪宅市场，真可能要变天。
这话怎么讲?
目前市场上主流产品，有一个潜规则——总价控制在“1500万”，一定会好卖。所以，超过200平的房子很少，超过300平的房子更少。
也就是说，大家都认为总价1500万的房子好卖，但项目多，竞争也就很激烈。
反过来，总价3000万以上的房源，虽然客户少，但项目也少，反而有竞争 。
2.不仅要值，还要配
所谓城市，是城和市要搭。房子也一样，本身有价值，要看是谁住。
10个亿在一起，会资源置换；10个亿和1000万的人在一起，资源置换不对等，后者只能抢。
圈层理论反过来就会要求，房子的面积段要趋同，不能是100平米的和280平米的混搭。
市场上很多项目，为了能尽可能增加客户群，面积段化分很细，甚至荒唐到从50平米的零居跨到400平米的大三居。千奇百怪，无奇不有。
3.房子是用来住的
经济工作会议说，房子是用来住的。这句话博大精深。
房子是保值 。不过，过亿的房子，你要按资金 算，市场上这么多理财产品，房子的 肯定不是最高的，出手一定不是最快的。
如果你老是强调安全，只能说明你是小散，这不是有钱人的逻辑。
第一要目及之处，皆是家人。
工作族很忙，财富阶层更忙，陪家人的时间 少。所以，牛逼的设计就要通过空间设计把家人聚起来。
第二要尊重隐私。
对家人最大的好，就是尊重，就是给到他或她的隐私空间，让他或她有心灵放松的空间。
当然，这都需要给到足够面积，所以面积一定要大。
否则，再牛逼的设计师也没折。
第三是创造交流空间。
有一个客厅理论，说是家人交流的频率和家庭矛盾成反比。
交流多，矛盾少；交流少，矛盾多。
说实在话，现在生活压力大，家人能够坐在一起聊聊天，真是 。
所以在户型设计的时候，就要考虑这一点。
比如说，餐前、餐后通过空间引导，把家人聚在一起。
有人会说，好房子能让人静下来，这样是不是太闹?楼先生认为，家庭温暖，内心才能真正静下来。
这句话要好好品。
第四是真正的静是意境。
意境当然是调出来的
举一个简单的例子，灯光。
客厅里就放一盏灯，肯定是一盏灯的效果；有多处辅灯，就有多处效果。
什么效果呢?石材就是石材，真皮就是真皮，织品就是织品。
这就是空间带来的质感，很干净。人在这种环境下，很容易放松下来。
上个世纪看房子好不好，要看你家水龙头多不多。这句话其实是说，你家厨房是不是独立的，卫生间是不是独立的。
现在看房子，要看你家灯多不多。说得是体验感和光线带来的心理变化。
这就是心理变化，有情绪高的时候，也有低落的时候，反复转换。
4.一定要看材料奢不奢的
一是 品里有很多门道；二是甲方的理解能力和 度。