本该沉寂的楼市，近期却蠢蠢欲动起来。
几个信号证明市场的走势并不如预料那般低迷，也许这次调控之后的效果还没到盖棺定论的时刻。
事情在起变化，『地产营销人』感受到的场景和媒体的报道并不一致，不妨和各位分享一下。
1、不少项目热销不改
调控政策推出已两月有余，又恰逢冬季，按说市场应该进入最为寡淡的成交周期，但事实却并非如此。
虽然多数项目维持着低调的声音释放，但开盘热销的讯息还是不绝于耳。
在朋友圈中可以明显的感受到，最近几个项目的开盘现场依然人头攒动，一房难求，销控板上战果累累，看不出任何受到干扰的迹象，无论公寓、别墅，还是豪宅，只要拿到销售证，似乎仍在延续热销的态势。
这说明即使去除了 ，北京楼市的需求 依然很大、很强。
2、踏破售楼处也买不到房
不少客户很着急，想趁楼市的平静期出手选房，但却求购无门，相当多的新房项目因为证件难取，已经无房可卖，楼市的有效供应同步成交量在缓慢下滑。
有存量的项目心态从容，房价高高挂起，似乎并不担心后市。有需求的客户没有看到预期中的房价下跌，反而更加坚定入市的决心，新房不得，就转入二手，让市场迅速呈现二手均价高于一手的倒挂奇观。
3、重拳遭遇化骨绵掌
不能不说调控力度不大，但大势预期却如化骨绵掌在慢慢消解重拳威力。
财经评论员叶檀给出了这样的假设，如果按照M2保持的11％的增速，经过6年左右，以目前已经达到150万亿的广义货币翻番，中国的资产品会到达什么样的高度？她给出的答案是，上海北京房地产均价起码要到15万以上！机场的牛肉面要100块钱一碗！
而刚刚于12月2日颁布的《北京市“十三五”时期土地资源整合利用规划》显示，到2020年，北京市建设用地总规模控制在3720平方公里以内，要严格控制新增建设用地。
钱不见少，建设用地却在锐减，种种预期如何让一线楼市下沉，此题难解。
好吧，回到楼市现实，看看纠结中，机会何在？
每当微信后台涌入这样的询问：我现在该买什么房？『地产营销人』总是建议他们去看看商住项目。哦，对了，商住提法甚为敏感，那我们就改称“商办”吧，原因你懂得。
一、灵活商办将日渐消失在政府之力下，市场上现存的灵活商办将日渐稀少，此类产品之前弥补住宅市场供应不足的功能也将逐渐退却。
这会导致什么结果？
首先，未受影响的在售商办会从原来的供应充裕急转为供应不足，价格走势恐难平稳，对于购房者来说，入手需趁早；其次，商办如预期般退潮，在住宅门槛过高而不得入的前提下，环京市场则可能会继续推高，风险累加，不得不防。
商办市场的机会不同于豪宅和别墅，三年后灵活功能消失，此类产品是看得见的绝唱。
二、入手商办要选好区域考量商办价值离不开普宅标尺，在一个区域内，普宅价格直接对应商办 。
从今年北京各区域的市场表现看，普宅涨幅最猛的无疑要属门头沟，从1月份的3.2万/㎡到10月份的5.3万/㎡，区域均价涨幅当年高达65%。
而今年该区域的商办产品，其均价一直徘徊在3万左右，尚未突破4万大关，由此形成与普宅相比较大的差距，预示着后续 会随时展开。
今年楼市的表现多次证明，房价只会迟到，但绝不会缺席，其中隐现的时间差，恰恰是购房者需要把握的机遇。
三、商办产品要精挑细选商办项目今年的发展趋势是平层产品逐步替代LOFT，成为客户所接受的主流产品形态。
其中原因有二，一方面过去以LOFT为主的产品是以赠送面积为核心卖点，主打性价比，吸引的是 类客群，由此造成的后果则是入住后较高的空置率和质素不一的出租客，带来后期物管的难度，并容易影响房屋的保值 。
另一方面，平层产品拥有更突出的 ，带来相对纯粹的舒适度，购买人群也以自用为主，有着更加坚实的使用价值，有利于长期保持品质，资产的 空间更易于保障。
结合上述对市场的分析和对商办产品的走势预判， 的具有灵活功能的商办项目仍是当下最适合选择的产品类型之一。
如果延续对区域的挖掘，门头沟的普宅将在明年初被 项目带入8万元时代，由此该区域的商办产品便形成明显的“洼地”效应，在这个周期的空挡，搜寻合适的项目入手，不失为高瞻远瞩的决策。
如果让『地产营销人』在门头沟推荐一例商办精品，鸿坤·七星长安值得关注。
定都峰下，门城地标作为北京的绿色屏障，门头沟同时被灵山、百花山、妙峰山环抱，直面永定河，绿化 达64.27%，山地面积占到98.5%，鸿坤·七星长安位于长安街西延长线上的定都峰脚下， 西长安街和 S1线四道桥站，史书上的“燕王喜登定都峰，刘伯温一夜建京城”正是在此。
项目背靠定都阁公园，东邻葡山公园，一路之隔，尽收半山绿意。半山的地理位置不仅能为居者带来一分绿意，项目自身全玻璃幕墙与通体落地窗的结合更为居者带来宽阔的山水视觉体验。
项目力邀世博会沙特馆主设计“ZOE建筑设计事务所”担纲。建筑材料采用丽思卡尔顿酒店同系石材，加上精致的“编织型”全玻璃幕外立面设计，同时，双子塔中间围合的超大尺度空中花园，如同希尔顿酒店的屋顶露天花园，专为住户私享。整体营造出科技与绿色相融的地标气度。
京西新城，价值凸显鸿坤·七星长安所在的京西WSD新城，既能享受到老城区成熟配套，也能享有2900亿 的国际化新城红利，俯瞰长安街，出则繁华；背靠定都阁，入则宁静。
就交通环境而言，鸿坤·七星长安交通网络四通八达，便捷顺畅。阜石路、莲石路作为直通市内的快速路已全线通车，全程无红绿灯、无收费站。随着国内首条中低速磁悬浮交通示范线 S1线与6号线西延的一起开通，门头沟与北京西部核心区域彻底融为一体。此外，长安街西延线也将于2017年12月全线通车。
七星品质，独树一帜鸿坤·七星长安与著名的沙特七星王子酒店系出同门，由中东海湾 集团与北京鸿坤集团联合出品，升级后的产品、配套、服务均以七星酒店的标准为参照物。在同样的面积区间内，把品质、服务、配套做到极致，以“软实力”成就“硬品质”。
更值得一提的是，鸿坤·七星长安是区域少有的小面积，低总价精装准现房，目前推出的200余套半山平层产品，主力户型为47-77㎡，总价最低170万，创造出独树一帜的七星级定制酒店与入门级刚需产品的生活方式。
很多业内人士对明年的市场忧心忡忡，但就北京楼市而言，『地产营销人』倒觉得不必过于悲观。
政策之手和市场之手的角力尚难以分出胜负，未来的数据都未必能真实还原市场的原貌，相信自己所看到的和感受到的，或才更接近常识性的判断。
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本该沉寂的楼市，近期却蠢蠢欲动起来。
几个信号证明市场的走势并不如预料那般低迷，也许这次调控之后的效果还没到盖棺定论的时刻。
事情在起变化，『地产营销人』感受到的场景和媒体的报道并不一致，不妨和各位分享一下。
1、不少项目热销不改
调控政策推出已两月有余，又恰逢冬季，按说市场应该进入最为寡淡的成交周期，但事实却并非如此。
虽然多数项目维持着低调的声音释放，但开盘热销的讯息还是不绝于耳。
在朋友圈中可以明显的感受到，最近几个项目的开盘现场依然人头攒动，一房难求，销控板上战果累累，看不出任何受到干扰的迹象，无论公寓、别墅，还是豪宅，只要拿到销售证，似乎仍在延续热销的态势。
这说明即使去除了 ，北京楼市的需求 依然很大、很强。
2、踏破售楼处也买不到房
不少客户很着急，想趁楼市的平静期出手选房，但却求购无门，相当多的新房项目因为证件难取，已经无房可卖，楼市的有效供应同步成交量在缓慢下滑。
有存量的项目心态从容，房价高高挂起，似乎并不担心后市。有需求的客户没有看到预期中的房价下跌，反而更加坚定入市的决心，新房不得，就转入二手，让市场迅速呈现二手均价高于一手的倒挂奇观。
3、重拳遭遇化骨绵掌
不能不说调控力度不大，但大势预期却如化骨绵掌在慢慢消解重拳威力。
财经评论员叶檀给出了这样的假设，如果按照M2保持的11％的增速，经过6年左右，以目前已经达到150万亿的广义货币翻番，中国的资产品会到达什么样的高度？她给出的答案是，上海北京房地产均价起码要到15万以上！机场的牛肉面要100块钱一碗！
而刚刚于12月2日颁布的《北京市“十三五”时期土地资源整合利用规划》显示，到2020年，北京市建设用地总规模控制在3720平方公里以内，要严格控制新增建设用地。
钱不见少，建设用地却在锐减，种种预期如何让一线楼市下沉，此题难解。
好吧，回到楼市现实，看看纠结中，机会何在？
每当微信后台涌入这样的询问：我现在该买什么房？『地产营销人』总是建议他们去看看商住项目。哦，对了，商住提法甚为敏感，那我们就改称“商办”吧，原因你懂得。
一、灵活商办将日渐消失
在政府之力下，市场上现存的灵活商办将日渐稀少，此类产品之前弥补住宅市场供应不足的功能也将逐渐退却。
这会导致什么结果？
首先，未受影响的在售商办会从原来的供应充裕急转为供应不足，价格走势恐难平稳，对于购房者来说，入手需趁早；其次，商办如预期般退潮，在住宅门槛过高而不得入的前提下，环京市场则可能会继续推高，风险累加，不得不防。
商办市场的机会不同于豪宅和别墅，三年后灵活功能消失，此类产品是看得见的绝唱。
二、入手商办要选好区域
考量商办价值离不开普宅标尺，在一个区域内，普宅价格直接对应商办 。
从今年北京各区域的市场表现看，普宅涨幅最猛的无疑要属门头沟，从1月份的3.2万/㎡到10月份的5.3万/㎡，区域均价涨幅当年高达65%。
而今年该区域的商办产品，其均价一直徘徊在3万左右，尚未突破4万大关，由此形成与普宅相比较大的差距，预示着后续 会随时展开。
今年楼市的表现多次证明，房价只会迟到，但绝不会缺席，其中隐现的时间差，恰恰是购房者需要把握的机遇。
三、商办产品要精挑细选
商办项目今年的发展趋势是平层产品逐步替代LOFT，成为客户所接受的主流产品形态。
其中原因有二，一方面过去以LOFT为主的产品是以赠送面积为核心卖点，主打性价比，吸引的是 类客群，由此造成的后果则是入住后较高的空置率和质素不一的出租客，带来后期物管的难度，并容易影响房屋的保值 。
另一方面，平层产品拥有更突出的 ，带来相对纯粹的舒适度，购买人群也以自用为主，有着更加坚实的使用价值，有利于长期保持品质，资产的 空间更易于保障。
结合上述对市场的分析和对商办产品的走势预判， 的具有灵活功能的商办项目仍是当下最适合选择的产品类型之一。
如果延续对区域的挖掘，门头沟的普宅将在明年初被 项目带入8万元时代，由此该区域的商办产品便形成明显的“洼地”效应，在这个周期的空挡，搜寻合适的项目入手，不失为高瞻远瞩的决策。
如果让『地产营销人』在门头沟推荐一例商办精品，鸿坤·七星长安值得关注。
定都峰下，门城地标
作为北京的绿色屏障，门头沟同时被灵山、百花山、妙峰山环抱，直面永定河，绿化 达64.27%，山地面积占到98.5%，鸿坤·七星长安位于长安街西延长线上的定都峰脚下， 西长安街和 S1线四道桥站，史书上的“燕王喜登定都峰，刘伯温一夜建京城”正是在此。
项目背靠定都阁公园，东邻葡山公园，一路之隔，尽收半山绿意。半山的地理位置不仅能为居者带来一分绿意，项目自身全玻璃幕墙与通体落地窗的结合更为居者带来宽阔的山水视觉体验。
项目力邀世博会沙特馆主设计“ZOE建筑设计事务所”担纲。建筑材料采用丽思卡尔顿酒店同系石材，加上精致的“编织型”全玻璃幕外立面设计，同时，双子塔中间围合的超大尺度空中花园，如同希尔顿酒店的屋顶露天花园，专为住户私享。整体营造出科技与绿色相融的地标气度。
京西新城，价值凸显
鸿坤·七星长安所在的京西WSD新城，既能享受到老城区成熟配套，也能享有2900亿 的国际化新城红利，俯瞰长安街，出则繁华；背靠定都阁，入则宁静。
就交通环境而言，鸿坤·七星长安交通网络四通八达，便捷顺畅。阜石路、莲石路作为直通市内的快速路已全线通车，全程无红绿灯、无收费站。随着国内首条中低速磁悬浮交通示范线 S1线与6号线西延的一起开通，门头沟与北京西部核心区域彻底融为一体。此外，长安街西延线也将于2017年12月全线通车。
七星品质，独树一帜
鸿坤·七星长安与著名的沙特七星王子酒店系出同门，由中东海湾 集团与北京鸿坤集团联合出品，升级后的产品、配套、服务均以七星酒店的标准为参照物。在同样的面积区间内，把品质、服务、配套做到极致，以“软实力”成就“硬品质”。
更值得一提的是，鸿坤·七星长安是区域少有的小面积，低总价精装准现房，目前推出的200余套半山平层产品，主力户型为47-77㎡，总价最低170万，创造出独树一帜的七星级定制酒店与入门级刚需产品的生活方式。
很多业内人士对明年的市场忧心忡忡，但就北京楼市而言，『地产营销人』倒觉得不必过于悲观。
政策之手和市场之手的角力尚难以分出胜负，未来的数据都未必能真实还原市场的原貌，相信自己所看到的和感受到的，或才更接近常识性的判断。
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