主题：新政下的契机 空置房楼市待解迷局

 空置率是反映房地产市场供求状况的一个重要指标。以美国为例，空置房是指中介机构手中可租可售、但半年以上未租出售出的房屋；空置率是用空置房除以全社会房屋得出。但中国的计算方法有所不同，空置房是指竣工后尚未售出的房屋，而人们所说的空置率，多是用当年全部未售出的房屋除以当年竣工的房屋。按照国际通行惯例，空置率在5%-10%之间为合理区；空置率在10%-20%之间为空置危险区；空置率在20%以上为商品房严重积压区。

按照1995年8月国家统计局印发的 《固定资产投资统计报表制度》中的定义，空置面积是指报告期末已竣工的商品房屋建筑面积中，尚未销售或出租的部分，包括以前年度竣工和本期竣工可供出售和出租而未售出或租出的房屋面积。但在2003年，建设部副部长刘志峰曾表示，竣工1年以内的作为待销商品房，1年以上3年以内的作为滞销商品房，3年以上作为空置积压房。

空置率计算三种方法

当前的空置率计算方法主要有三种：

一，全社会待售、待租的住房面积除以全部可用住房和其他商品用房出售和出租总量；二，竣工后未售出的商品房面积除以最近三年内竣工面积；三，竣工后未售出的商品房面积除以当年竣工面积。迄今为止还没有一个被普遍接受的空置率定义。

美国的空置率的计算采用第一种方法。中国的空置率大多用第二种方法计算得出。2006年曾有媒体引用所谓国家统计局发布的2005年全国住房空置率，得出我国住房空置率高达26%的结论，引起轩然大波。这个26%，则是用第三种方法计算出来的。

 空置率统计还有更具体细致的划分，可以依据房屋的种类 (住宅、办公楼、商业用房)和交易方式(出租或出售)细分空置率；计算单位可以是面积或套。以美国为例，2001年全国共有人口2.7亿人，住宅1.2148亿套，平均每2.25人拥有一套住房，空置期一年以上的住房为1091.6万套，空置率为9%；季节性空置住房为355.4万套，季节性空置率为2.9%。空置一年以上的住房中，有320万套为租赁住房，130万套为出售住房。美国还按住宅的类型、住房的结构、建筑年限、不同的租金水平以及住宅所处的区域等分别计算出各类住房的空置率和空置期限(6个月、1年、1-2年和2年以上)。

 在国内，除了对空置房的认定和空置率计算的方法争执不下，目前如何正确看待空置率也影响着人们对楼市的理性判断。有业内人士归纳，存在着以下三大误区：

误区一：理想的空置率＝零空置

市场的非均衡应该是常态。空置率过低，在求大于供的市场环境下，为开发商推动价格走高、获取高收益提供了便利；同时也剥夺了消费者的选择权。当然，空置率也不是越高越好，空置率过高、空置期限过长意味着供大于求，房屋利用率低，这会促使开发商改变经营策略，降价促销或减少房屋的供给，以寻找市场新的均衡点。从这个意义上讲，空置率是反映市场供需关系的风向标。理想的空置率等于零空置并不正确。

误区二：全国空置率＝各城市可承受的空置率

房地产自身的特点即空间不可移动性、异质性，决定了房地产是一个属地化极强的市场。各城市的经济发展水平、社会文化、制度政策环境和开发企业的资质千差万别，各城市合理空置率不能只有一个标准。对于一个人口规模小、经济落后、居民收入低和金融资产积累不足的中小城市来说，5%的空置率可能是一个警戒线，但是对于北京、上海这类常住人口、流动人口多的大城市来说，合理的空置率可能是8%、9%甚至高于10%。

误区三：空置＝不良资产

在房地产经营中，各开发企业的资本实力、融资能力、营销能力大相径庭，只要其生产经营所产生的收益大于成本，企业有一定比例的空置房屋在经济上都是合理的，因为它并不影响企业的还贷能力、也不增加其经营成本，只影响企业的盈利水平。换言之，一个房地产开发企业可能卖出80%的新建房屋，就收回了全部投资，此后，多卖出一套房，就多一份盈利。如果一个企业资本金不足、负债率过高、销售业绩不佳、现金回流慢，在这种情况下空置量大才可能会影响银行贷款的质量，但能否转变为银行的不良资产还取决于抵押物品质的优劣、抵押物在市场上的变现能力等，而这些又有赖于相关法律、金融制度安排。

 有业内人士认为，市场经济是有限过剩。当前需要的不是一味降低空置率，而是避免高空置率，其关键是掌控好合理的空置率水平。

首先，部分空置房转入租赁市场，能为租赁市场提供相对充足的房源，一段时间内有助于释放部分住房需求，缓解买卖市场的压力，部分空置房转入买卖市场，同时给了购房者更多的选择余地；其次，保持一定的空置率，使城建工程多、拆迁量大的城市具备安置拆迁的能力，有利于社会的稳定；再次，保持一定的空置率能引起银行及相关部门的警觉。银行能更慎重、更合理地收缩银根；政府有关职能部门也能警惕地监控市场、分析市场，及时出台相应政策；最后，保持一定的空置率将迫使开发企业更加注重产品的内在质量，注重品牌，关注市场。

从政府角度看，最关键的是控制一级土地市场供给及房地产企业和投资的信贷。政府可以根据房屋上市情况适当放慢或加快出让土地速度，在需求不变时减少市场房屋空置率，进行总量调控；依据市场空置物业类别，调整该类项目审查时间，进行结构调控。

从开发商角度讲，滞销楼盘大部分是前期策划失误造成的。产品质量低下、定位不准、房型过时、配套滞后、选址错误等都可能导致商品房空置局面形成。因此，企业在项目上马前应做出缜密的可行性分析，从市场调查入手，进行准确的市场定位，掌握适当的开发周期和入市开盘时机，选择合理的回报率和价格水平。

 如何切实有效地控制空置率？不少业内人士和专家主张运用税收手段进行调节，如开征空置房税和物业税。

所谓空置房税，是针对空置房而征收的税款，具有强制性、无偿性和固定性的特点。对于不自用又不出租的房屋，通过征收空置税，可以迫使房主将房子出售或出租，增加市场的供应量。

开征空置房税，会限制开发商捂盘惜售。由于利用税收来调控囤房现象，具有很强的精准度，再加上税务部门征管的力度，可以预见的是，此举不仅会抑制消费者投机性购房，也会使开发商迫于减少房屋持有成本压力，及时卖掉手中的房，囤房现象有望迎刃而解。

空置房税在国外早有成功范例，如法国早就开征了空房税。我国对开发商的囤地囤房行为已有明确的规定，从收取空置费直至没收土地。但对于已卖出的房屋以及投资房来说，目前并无措施。

物业税又称 “财产税”或“地产税”，主要针对土地、房屋等不动产，要求其所有者或承租人每年都缴付一定税款，税值随房产的升值而提高。目前我国现行的土地使用制度为 “批租制”，在这种税收制度下，购房者在购买房子时，其房价中已经包含了土地批租期限内的几乎全部的房地产税费。而物业税的开征，是将现行购房者在购房时一次性缴纳的房地产税费，转化为在房产保有阶段分年收取。

对开发商来说，征收物业税使他们房产持有的成本增高，可以有效地遏制开发商的投资冲动和惜售炒楼行为。对消费者来说，征收物业税，把一次性缴纳的大部分房地产税费转化为在房产保有阶段分年缴纳，可大大降低商品房的购房门槛。同时，物业税的征收将产生"买房容易养房难"的局面，促进空置的房屋流向租赁市场和二手房交易市场，增加房屋的供给。另外，物业税的征收还使持有多套房产的成本加大，消费者在投资房地产的时候更趋理性，减小一部分投机行为。

此外，还可由政府主导，利用空置房推动租赁市场的发展。此次上海的 “现有住房闲置情况调查”，将有助于政府做出正确决策，重新调配现有房地产资源，缓解租赁市场的紧张局面，甚至可以适当考虑将其纳入廉租住房体系，由政府收购部分空置房，增加廉租住房供应。