主题：有关面积误差处理的法律规定

一、有关面积误差处理的法律规定

有关面积误差的处理方式在我国法律体系中已很明确和成熟，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律问题的若干解释》第十四条规定：

出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理；合同没有约定或者约定不明确的，按照以下原则处理：

（一）面积误差比绝对值在３％以内（含３％），按照合同约定的价格据实结算，买受人请求解除合同的，不予支持；

（二）面积误差比绝对值超出３％，买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的，应予支持。买受人同意继续履行合同，房屋实际面积大于合同约定面积的，面积误差比在３％以内（含３％）部分的房价款由买受人按照约定的价格补足，面积误差比超出３％部分的房价款由出卖人承担，所有权归买受人；房屋实际面积小于合同约定面积的，面积误差比在３％以内（含３％）部分的房价款及利息由出卖人返还买受人，面积误差比超过３％部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。

根据上述司法解释的规定，北京市建委、市工商局制定的《北京市商品房预售合同》规范文本中，对面积误差的处理均采纳了上述原则。据了解，纠纷项目业主与开发商签订的《预售合同》采纳的是建委和工商局制定的规范文本，只要当事人间没有其他特殊约定，则按上述原则处理。

二、可主张面积误差率超过3%的前提

法律规定和合同约定中所指的面积误差，是指开发商交付房屋时的实际面积（即实测面积）与《预售合同》中约定的预售面积的差距。现在业主与开发商签订的《预售合同》中的房屋预售面积是开发商所谓的“预测错误”的面积，如照此履行，到房屋交付时误差率肯定超过3%。但如果业主现在与开发商签订补充协议，将原《预售合同》中的房屋预售面积变更为修改后的面积，则房屋实际交付时的交付面积与变更后的预售面积将不存在超过3%的误差，而按误差率在3%以内的情况处理。这也就是开发商希望与业主签订补充协议的原因所在。当然，没有业主的同意，开发商仅凭一纸通知是无权单方变更预售面积的。

三、业主可否坚持要求开发商按《预售合同》约定面积交房

很多业主提出了这样的问题，但因为房屋这种商品的特殊性，从现有的法律规定和合同约定中，尚找不到坚持要求开发商按约定面积交房的依据。房屋非通用商品，每套房屋都是一种专有商品，因有规划、规模、审批等的限制，任何开发商都不可能随时或仅根据自身需要就可以再制造出同类商品。正是基于房屋这种商品的特殊性，故法律在规定出现面积误差的处理方式时，没有赋予业主要求按原合同履行的权利，而是要么可主张退房，要么按实际面积接受房屋，面积误差部分以3%为界分别处理。

四、如业主要求退房，可主张哪些权利

通常情况下，双方对退还全部购房款不存在争议，可能发生争议的主要是两个方面，一是按什么利率计算利息，通常开发商要求按银行活期存款利率计算，业主要求开发商承担按揭贷款利息；二是开发商是否补偿原购房价格与现有市场价格的差价。对第一个问题，建委规范文本第十四条中对于退房时应执行的利率是留空由合同双方填写，众所周知，业主签协议时这样的空是开发商已经填好了的了，而开发商所填的内容通常为“按合同签订之日中国人民银行公布的活期存款利率给付利息。”对这样的条款，业主或许根本没有注意，或许注意到要求更改，但卖方市场下未被采纳更改。因此，有的开发商认为利息按活期存款利率计算是有合同依据，如此看来，业主好像处在劣势，但并非如此。一是最高院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的规定》第25条：“商品房买卖合同被确认无效或被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息反别返还担保权人和买受人。”根据此条，购房贷款的利息应由开发商返还，因部分利息已由业主承担，故业主有权要求开发商给付已承担部分的贷款利息。另外，《合同法》第97条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”业主已支付的按揭贷款利息是业主的损失，因面积误差所导致的退房的过错完全在开发商，业主有权要求开发商赔偿该实际发生的损失。

学习喽

嘿嘿，这要是大出个10几20平，就赶上配股分红了

咱们的合同上可不是这么写的  现在想一想咱们的合同就是霸王条款

 就算不是面积真正增加，房产本上也是增加后的面积，卖房子的时候也还是有好处的。呵呵呵