从我个人角度来讲，比较建议从另外一个角度来划分，商业地产这么多开发类型，有些适合养鱼，有些适合杀猪，从开发建筑形式、运营模式可以作划分：有些比较适合长期持有发展，比如标准化经营的购物中心，虽然最开始租金没有那么高，但是逐渐成熟经营之后，它的租金成长空间确实比较高，一方面是标准化管理，另一方面又容易形成长期的升值，所以这个很符合机构的观点，自然可以“养鱼”；有些虽然适合长期发展，但管理难以标准化，增值空间相对比较小，比如底商、商业街，“杀猪”应该没有问题（当然投资者还要有个案观点，不是每个底商、商业街和专业市场项目都可以投资，规模太大的项目尤其要注意风险）。
就购物中心来讲，综合统一的经营管理对于品质品牌的保证是一个基础，要是把它杀猪之后就完蛋了，就像大连万达卖的商铺一样。我们回头来看，商业地产从规划建筑或者形态来分类型，真正适合销售，“杀猪”以后，对经营管理没有太严苛的要求，不会给你带来大的问题，或者本身适合于独立经营的，主要就是底商、商业街，批发市场、专业市场等。底商和商业街经营比较独立，没有什么关系，杀猪的方式也无所谓，大家买了以后不指望你潘石屹帮我做统一经营管理，所以说像底商和商业街，因为规划建筑独立性原因，其实是完全适合杀猪没有问题。专业市场、批发市场应该说大家会关注它的价格优势，因为便宜，有成本优势，所以吸引消费市场。大家无论说是再有钱，也会到万通买一些零碎的东西，你到赛特是一个心态，你到万通目的就是图便宜，所以专业市场，批发市场对整个档次的管理没有多大的苛刻。我个人感觉底商、商业街，包括批发市场、专业市场，因为经营独立规划原因，因为统一经营管理的要求，这几类其实适合卖给老百姓。卖了以后你不用管，或者管理要求没有那么苛刻，就没有问题。当然，这些类型的商业地产，如果你确实不看好长期趋势，另外确实缺资金，确实需要像老潘杀猪，这个没有办法。如果你资金实力很强，也可以持有发展——我们看到有些开发商也这样做，比如燕莎东边的好运街，属于餐饮街形式，开发商是持有发展。刚刚讲了底商、商业街，或者专业市场、批发市场你可以杀猪，但是自己如果看好长期趋势，有资金实力，你也可以养鱼，其实养鱼收入是不错的。在北京做批发市场的几个开发商做得很好。包括雅秀，你舍得卖吗？对他来说卖没有什么意义。
总之，从商业地产的分类来说，适合杀猪的就这三个形式，底商、商业街、专业市场、批发市场，商场不适合杀猪，适合养鱼。如果说这些类型，购物中心或者商场、市场这种方式，不适合来把它杀掉、卖掉，那么你采取卖的方式，一定会有问题。万达当年把商场二楼、三楼、四楼租给沃尔玛、美凯龙，一楼卖了就有问题。潘石屹也不在例外，SOHO尚都或者朝外SOHO都是商场购物中心的方式，我认为杀猪一定不是很痛快。
谈杀猪派、养鱼派或者骑墙派，首先要明白哪些类型适合于杀猪！最大的问题是把不该杀的杀了。我们看SOHO尚都，去年第一次歇业的时候我去看过，从一层到五层每层都有美甲，这样每家都无法做。为什么一个百货商场从一楼开始每层分业态，就是为了方便消费，方便比价，方便大家赚钱。SOHO尚都这种方式出来以后，完全是单纯的招商代理的方式拿佣金之后就走人，这么做会有问题。商场、购物中心在有效解决经营关系之后才可以成功，如果采取简单杀猪，这种项目会有比较大的压力。既使不能那么武断来说项目有问题，但是很显然采取商场方式的SOHO尚都、朝外SOHO 和三里屯SOHO，这几个项目我个人认为未来跟建外SOHO完全不同，这些都不适合杀猪。这种情况下，开发商最忌讳的就是把不该杀的猪杀了。骑墙派，有人骑墙骑错了，本来适合养鱼，非得杀，最后砸在自己手里，三种情况明显来讲，其实体现了不同的开发商、投资商对商业地产的策略。潘石屹的项目和东方广场、恒隆、国贸，策略根本不同，这直接决定了商业地产开发的时候的开发模式，能最大程度持有的是哪些，不能持有的是哪些，这样规划形式、建筑形式又是什么样。
我想关于杀猪、养鱼、骑墙派的对比，最好从这个角度入手。其实哪些商业地产适合销售，哪些不适合销售，这样开发商在根据自己的资金情况，确定自己的开发策略的时候，就可以确定。如果说我想要回款，根本不想粘这个东西，你的规划，从建筑规划就要很明确清晰。
亦庄的上海沙龙新天地项目，开发商从2003年做那个项目，当时我们一起接触，没有人愿意做这个商业，项目几乎没有什么土地成本。当时市场不太明朗，开发商老板告诉我，的确自己没有做过商业地产，也不想长期做经营管理，所以他决定：地下一层做美连美超市，一层留一个入口，地上整个做成街区的方式销售商铺，既使有二楼、三楼，都通过户外的楼梯，让二楼、三楼都变为独立店铺方式，开发商只做物业管理，搞卫生，公共服务做好，地下就只是收美连美租金而已。目前姑且不去评估这个项目做得成功与否，或者经营怎样，虽然每过两三个月总会有商户关门，总会有新的商业进来，但从开发的角度，我个人认为在目前来讲，开发商做商业地产项目，应该说该收租的我收租了，带人气也带了，能卖的我也卖了，卖了也没有发生万达项目那样，比如投资人去市政府请愿的，这个项目的开发商算是比较好的处理了杀猪和养鱼关系的开发商。
从我个人角度来讲，比较建议从另外一个角度来划分，商业地产这么多开发类型，有些适合养鱼，有些适合杀猪，从开发建筑形式、运营模式可以作划分：有些比较适合长期持有发展，比如标准化经营的购物中心，虽然最开始租金没有那么高，但是逐渐成熟经营之后，它的租金成长空间确实比较高，一方面是标准化管理，另一方面又容易形成长期的升值，所以这个很符合机构的观点，自然可以“养鱼”；有些虽然适合长期发展，但管理难以标准化，增值空间相对比较小，比如底商、商业街，“杀猪”应该没有问题（当然投资者还要有个案观点，不是每个底商、商业街和专业市场项目都可以投资，规模太大的项目尤其要注意风险）。
就购物中心来讲，综合统一的经营管理对于品质品牌的保证是一个基础，要是把它杀猪之后就完蛋了，就像大连万达卖的商铺一样。我们回头来看，商业地产从规划建筑或者形态来分类型，真正适合销售，“杀猪”以后，对经营管理没有太严苛的要求，不会给你带来大的问题，或者本身适合于独立经营的，主要就是底商、商业街，批发市场、专业市场等。底商和商业街经营比较独立，没有什么关系，杀猪的方式也无所谓，大家买了以后不指望你潘石屹帮我做统一经营管理，所以说像底商和商业街，因为规划建筑独立性原因，其实是完全适合杀猪没有问题。专业市场、批发市场应该说大家会关注它的价格优势，因为便宜，有成本优势，所以吸引消费市场。大家无论说是再有钱，也会到万通买一些零碎的东西，你到赛特是一个心态，你到万通目的就是图便宜，所以专业市场，批发市场对整个档次的管理没有多大的苛刻。我个人感觉底商、商业街，包括批发市场、专业市场，因为经营独立规划原因，因为统一经营管理的要求，这几类其实适合卖给老百姓。卖了以后你不用管，或者管理要求没有那么苛刻，就没有问题。当然，这些类型的商业地产，如果你确实不看好长期趋势，另外确实缺资金，确实需要像老潘杀猪，这个没有办法。如果你资金实力很强，也可以持有发展——我们看到有些开发商也这样做，比如燕莎东边的好运街，属于餐饮街形式，开发商是持有发展。刚刚讲了底商、商业街，或者专业市场、批发市场你可以杀猪，但是自己如果看好长期趋势，有资金实力，你也可以养鱼，其实养鱼收入是不错的。在北京做批发市场的几个开发商做得很好。包括雅秀，你舍得卖吗？对他来说卖没有什么意义。
总之，从商业地产的分类来说，适合杀猪的就这三个形式，底商、商业街、专业市场、批发市场，商场不适合杀猪，适合养鱼。如果说这些类型，购物中心或者商场、市场这种方式，不适合来把它杀掉、卖掉，那么你采取卖的方式，一定会有问题。万达当年把商场二楼、三楼、四楼租给沃尔玛、美凯龙，一楼卖了就有问题。潘石屹也不在例外，SOHO尚都或者朝外SOHO都是商场购物中心的方式，我认为杀猪一定不是很痛快。
谈杀猪派、养鱼派或者骑墙派，首先要明白哪些类型适合于杀猪！最大的问题是把不该杀的杀了。我们看SOHO尚都，去年第一次歇业的时候我去看过，从一层到五层每层都有美甲，这样每家都无法做。为什么一个百货商场从一楼开始每层分业态，就是为了方便消费，方便比价，方便大家赚钱。SOHO尚都这种方式出来以后，完全是单纯的招商代理的方式拿佣金之后就走人，这么做会有问题。商场、购物中心在有效解决经营关系之后才可以成功，如果采取简单杀猪，这种项目会有比较大的压力。既使不能那么武断来说项目有问题，但是很显然采取商场方式的SOHO尚都、朝外SOHO 和三里屯SOHO，这几个项目我个人认为未来跟建外SOHO完全不同，这些都不适合杀猪。这种情况下，开发商最忌讳的就是把不该杀的猪杀了。骑墙派，有人骑墙骑错了，本来适合养鱼，非得杀，最后砸在自己手里，三种情况明显来讲，其实体现了不同的开发商、投资商对商业地产的策略。潘石屹的项目和东方广场、恒隆、国贸，策略根本不同，这直接决定了商业地产开发的时候的开发模式，能最大程度持有的是哪些，不能持有的是哪些，这样规划形式、建筑形式又是什么样。
我想关于杀猪、养鱼、骑墙派的对比，最好从这个角度入手。其实哪些商业地产适合销售，哪些不适合销售，这样开发商在根据自己的资金情况，确定自己的开发策略的时候，就可以确定。如果说我想要回款，根本不想粘这个东西，你的规划，从建筑规划就要很明确清晰。
亦庄的上海沙龙新天地项目，开发商从2003年做那个项目，当时我们一起接触，没有人愿意做这个商业，项目几乎没有什么土地成本。当时市场不太明朗，开发商老板告诉我，的确自己没有做过商业地产，也不想长期做经营管理，所以他决定：地下一层做美连美超市，一层留一个入口，地上整个做成街区的方式销售商铺，既使有二楼、三楼，都通过户外的楼梯，让二楼、三楼都变为独立店铺方式，开发商只做物业管理，搞卫生，公共服务做好，地下就只是收美连美租金而已。目前姑且不去评估这个项目做得成功与否，或者经营怎样，虽然每过两三个月总会有商户关门，总会有新的商业进来，但从开发的角度，我个人认为在目前来讲，开发商做商业地产项目，应该说该收租的我收租了，带人气也带了，能卖的我也卖了，卖了也没有发生万达项目那样，比如投资人去市政府请愿的，这个项目的开发商算是比较好的处理了杀猪和养鱼关系的开发商。