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从多个角度谈谈中国的房价
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主题:
从多个角度谈谈中国的房价
lulucolor
发表于
2008-11-21
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1.从通货膨胀角度上来说
这么多年了,老说通货膨胀,我看一个重要原因就是房子贵。房价高了,房子对应的货币供应量也就大,这么多钱进入市场,那不就是通货膨胀么。不过,我们国家还是很大的,房地产商力量也还是有限的,虽然吭哧吭哧发展了这么多年,但目前还是可控的,但这种积累已经到了出现问题的边缘,所以最近一年才这么不消停,通货膨胀明显加剧。当然,这里面也有其它原因,比如国际原油等,但房价因素,绝对跑不了。通货膨胀表面上看是东西贵了,但也可以理解为钱多了,对整个中国内部来说,像国际油价不是咱定的,这就是东西贵了;像中国房价是咱自己人定的,这就是钱多了。话说回来,有人说如果货币供应量减少,也会导致房产投资减少并反而推高价格,这个在房地产疯狂发展的前几年是可能的,很多地产商都是临时角色,属于投机商人,经过市场波动的优胜劣汰后,生存下来的正规的、有规模的房地产商,对于房地产项目的投资,应该趋于稳定和理性。
2.从房屋商品本身来说
我看有哥们说土地资源不可再生,所以房价高,这个我不知道应该算是误会还是理解不同,我琢磨着把,土地虽然不可再生,可是人有生老病死啊,这辈人住完了下辈人住,虽然可能换房,但原来的房子会被再利用,不会蹋,塌了也可以在原地方盖或者获得拆迁房,如果要说房子不可再生,那只有在一种前提下,就是人是永生的,或者至少人口增长保持高速,以至于房子住进去了,相当长时间内就不可能再被其他人用上,这明显不实际。所以我觉得,应该强调的是,房屋这种商品,基本上是属于不会毁灭和能够被反复利用的。
3.从人口角度来说
中国人口数量基本上算是控制住了,从第一代独生子女开始生孩子开始,按照人口更替的理想模式,数量应该处于缓慢下降阶段,抛开农村进入城市的人来说,至少纯城市原住民整体上应该是这样的,这也意味着需要在城市增加住房的人总体逐渐减少。而从农村进入城市,准备长期生活、有买房需求、并有足够能力买房的人,这个比例相对来说还是比较小的,当然,在一些热点城市,由于聚集效应,可能房屋需求,短期内还是比较高的。但中国流动人口数量摆在那里呢,这是个双刃剑,如果某些城市生活成本畸高,那么人口会通过逆向流动来寻求平衡的。我认识的已经有不少人离开北京了。
4.从中国国土来讲
中国大陆的房价不和英国、日本、韩国这些小国家比,更不能和香港地区比,谁让咱面积大,大城市多、流动自由呢。唯一可比的也就美国了,因为美国城市化水平非常高,大城市也很多,可以简单理解为美国绝大多数人都是城市人口,这个和中国城市人口总量应该是差不多的,而美国国土的可住人面积也和中国差不多。中国多出来的农村人口,虽然很多人在城市务工,在相当一段时间内,不会对城市房地产有明显影响。所以说,美国房地产泡沫破裂的今天,有可能就是中国城市房地产的明天。
5.从投资角度上来说
一直说租售比是衡量房地产泡沫的重要因素,举个例子,我一亲戚有阜城门一60的两居,没本,卖不了,一直出租,六年多了,租金从1600涨到了2500,一年3W加操心,对比一下房价吧,涨了3倍富余,你要是买个此类的二手房,没90万下不来,可是90万存银行,五年期,除了本金,一年有小5W利息呢。你要买新房,或许租金高一倍,可是房价也高,还要还贷款利息,那就全款付吧,操心不提,如果算上装修,也还是赶不上存款利息,所以说,现在傻子才买房出租。再说了,北京人手里有好几套房子的人多了去了,都是潜在的投资套现的主,如果房价增速或者出租收益老赶不上存款利率的话,老百姓也都不傻,知道怎么办。当然,如果能够同时享受租金和增值收益,那的确可以作为长期投资手段,可前提条件是全款付,这样可以少些贷款利息损失,可是还要面临装修折旧、物业费、租期空置等等损耗,对于这么大一笔钱来说,可能已经算不上比较好的投资手段了,而且也不是一般小户人家玩儿的起的。不过,投资实物可能让人觉得踏实,但除了像津巴布韦那样毫无道理疯狂印钞票的国家,或者在解放战争那种不稳定时期,总的来说,存钱一样也能达到保值目的。你把20万放银行,算了一下,按现在利率,不到13年也能翻一番了。这肯定比房价短期暴涨阶段增值少,但从长期来说,差距可能就没那么大了吧。
6.再说说银行的潜在危机
有人说房价跌了,银行亏死,这个有一定道理,次级债危机不就是很好的例子么?但第1条提了,那就是目前来说,这个还是可控的,银行也还是亏得起的,死不了,国家也能忍,而且越早跌到合理水平,不良积累也少,银行面临的危机越小,相对于以后再跌,那可是大幸。
7.最后说说所谓的刚性需求
这个词儿耳朵都听出茧子了,只要炒做房价的,都把这个拿出来说事儿,因为这个似乎最能震住人。前面说过了,房子是不可毁灭的商品,而人是生命更替的物种,再加上中国计划生育政策和人口强大的流动性,所以,从长期角度上来说,根本没必要谈什么刚性需求,而短期内确实有,特别是北京这样的城市,可是房地产已经发展了有十年了吧,房子也建了不少了。像欧洲一些大城市就是很好的例子,比如有五百万市民,两百万住房,人家不建新房,照样房价不怎么涨,一个原因,够了。你看看北京密密麻麻的住宅楼,一家一套肯定富余,要知道国家现在还没关于空置房的政策呢,这租金就都已经上不去了,很说明问题。此外,卖旧买新的人应该不在少数,而这不应该算作刚性需求。
所以我说,中国的房价啊,暴涨了两年,也就这样了,要说升,短期也升不到哪儿去了,波动恐怕难免,这就跟股市一个道理,去年10月份前的一年行情过去了,没赶上的人,该认就认了吧,相当长时间内不会重演,现在忙着进去的,铁定被套,当然,确实需要房子住或者要换房子住的人,抱着把房子当作消费品的心态,或许可以稍微安心一点儿。
满脑袋文豪
发表于
2008-11-21
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这么多年了,老说通货膨胀,我看一个重要原因就是房子贵。房价高了,房子对应的货币供应量也就大,这么多钱进入市场,那不就是通货膨胀么。不过,我们国家还是很大的,房地产商力量也还是有限的,虽然吭哧吭哧发展了这么多年,但目前还是可控的,但这种积累已经到了出现问题的边缘,所以最近一年才这么不消停,通货膨胀明显加剧。当然,这里面也有其它原因,比如国际原油等,但房价因素,绝对跑不了。通货膨胀表面上看是东西贵了,但也可以理解为钱多了,对整个中国内部来说,像国际油价不是咱定的,这就是东西贵了;像中国房价是咱自己人定的,这就是钱多了。话说回来,有人说如果货币供应量减少,也会导致房产投资减少并反而推高价格,这个在房地产疯狂发展的前几年是可能的,很多地产商都是临时角色,属于投机商人,经过市场波动的优胜劣汰后,生存下来的正规的、有规模的房地产商,对于房地产项目的投资,应该趋于稳定和理性。
2.从房屋商品本身来说
我看有哥们说土地资源不可再生,所以房价高,这个我不知道应该算是误会还是理解不同,我琢磨着把,土地虽然不可再生,可是人有生老病死啊,这辈人住完了下辈人住,虽然可能换房,但原来的房子会被再利用,不会蹋,塌了也可以在原地方盖或者获得拆迁房,如果要说房子不可再生,那只有在一种前提下,就是人是永生的,或者至少人口增长保持高速,以至于房子住进去了,相当长时间内就不可能再被其他人用上,这明显不实际。所以我觉得,应该强调的是,房屋这种商品,基本上是属于不会毁灭和能够被反复利用的。
3.从人口角度来说
中国人口数量基本上算是控制住了,从第一代独生子女开始生孩子开始,按照人口更替的理想模式,数量应该处于缓慢下降阶段,抛开农村进入城市的人来说,至少纯城市原住民整体上应该是这样的,这也意味着需要在城市增加住房的人总体逐渐减少。而从农村进入城市,准备长期生活、有买房需求、并有足够能力买房的人,这个比例相对来说还是比较小的,当然,在一些热点城市,由于聚集效应,可能房屋需求,短期内还是比较高的。但中国流动人口数量摆在那里呢,这是个双刃剑,如果某些城市生活成本畸高,那么人口会通过逆向流动来寻求平衡的。我认识的已经有不少人离开北京了。
4.从中国国土来讲
中国大陆的房价不和英国、日本、韩国这些小国家比,更不能和香港地区比,谁让咱面积大,大城市多、流动自由呢。唯一可比的也就美国了,因为美国城市化水平非常高,大城市也很多,可以简单理解为美国绝大多数人都是城市人口,这个和中国城市人口总量应该是差不多的,而美国国土的可住人面积也和中国差不多。中国多出来的农村人口,虽然很多人在城市务工,在相当一段时间内,不会对城市房地产有明显影响。所以说,美国房地产泡沫破裂的今天,有可能就是中国城市房地产的明天。
5.从投资角度上来说
一直说租售比是衡量房地产泡沫的重要因素,举个例子,我一亲戚有阜城门一60的两居,没本,卖不了,一直出租,六年多了,租金从1600涨到了2500,一年3W加操心,对比一下房价吧,涨了3倍富余,你要是买个此类的二手房,没90万下不来,可是90万存银行,五年期,除了本金,一年有小5W利息呢。你要买新房,或许租金高一倍,可是房价也高,还要还贷款利息,那就全款付吧,操心不提,如果算上装修,也还是赶不上存款利息,所以说,现在傻子才买房出租。再说了,北京人手里有好几套房子的人多了去了,都是潜在的投资套现的主,如果房价增速或者出租收益老赶不上存款利率的话,老百姓也都不傻,知道怎么办。当然,如果能够同时享受租金和增值收益,那的确可以作为长期投资手段,可前提条件是全款付,这样可以少些贷款利息损失,可是还要面临装修折旧、物业费、租期空置等等损耗,对于这么大一笔钱来说,可能已经算不上比较好的投资手段了,而且也不是一般小户人家玩儿的起的。不过,投资实物可能让人觉得踏实,但除了像津巴布韦那样毫无道理疯狂印钞票的国家,或者在解放战争那种不稳定时期,总的来说,存钱一样也能达到保值目的。你把20万放银行,算了一下,按现在利率,不到13年也能翻一番了。这肯定比房价短期暴涨阶段增值少,但从长期来说,差距可能就没那么大了吧。
6.再说说银行的潜在危机
有人说房价跌了,银行亏死,这个有一定道理,次级债危机不就是很好的例子么?但第1条提了,那就是目前来说,这个还是可控的,银行也还是亏得起的,死不了,国家也能忍,而且越早跌到合理水平,不良积累也少,银行面临的危机越小,相对于以后再跌,那可是大幸。
7.最后说说所谓的刚性需求
这个词儿耳朵都听出茧子了,只要炒做房价的,都把这个拿出来说事儿,因为这个似乎最能震住人。前面说过了,房子是不可毁灭的商品,而人是生命更替的物种,再加上中国计划生育政策和人口强大的流动性,所以,从长期角度上来说,根本没必要谈什么刚性需求,而短期内确实有,特别是北京这样的城市,可是房地产已经发展了有十年了吧,房子也建了不少了。像欧洲一些大城市就是很好的例子,比如有五百万市民,两百万住房,人家不建新房,照样房价不怎么涨,一个原因,够了。你看看北京密密麻麻的住宅楼,一家一套肯定富余,要知道国家现在还没关于空置房的政策呢,这租金就都已经上不去了,很说明问题。此外,卖旧买新的人应该不在少数,而这不应该算作刚性需求。
所以我说,中国的房价啊,暴涨了两年,也就这样了,要说升,短期也升不到哪儿去了,波动恐怕难免,这就跟股市一个道理,去年10月份前的一年行情过去了,没赶上的人,该认就认了吧,相当长时间内不会重演,现在忙着进去的,铁定被套,当然,确实需要房子住或者要换房子住的人,抱着把房子当作消费品的心态,或许可以稍微安心一点儿。