主题：房产的价格和价值

 

   《资本论》和《国富论》基本涵盖了任何经济活动的本质，任何事物我们都要剖开现象看本质，房价是否合理的本质就是价格与价值的关系。其余的供求关系、建筑成本、经济环境都是灰灰罢了。。。房价是由房屋在经济体系中不断流通而决定的

 

   房产与其他资产不一样，具备消费品和投资品双重身份。购买房产目的如是作为消费品，首次交易后不再上市流通，则可以按照年限计提折旧，此时对整个经济而言只是完成了生产-->交易-->使用的过程，价值只能体现在满足居住需要，无法量化，更无法与价格比较。

   衡量房价的合理性，只有将其视为投资品，在经济体系中完成生产-->交易-->投资-->再交易-->退出市场的过程，房产投资性体现在房屋价格的变动和拥有时的收益两大部分：

   1、房价价格的变动：我们这里所指的升值，并不是名义上货币购买价格的变动，而是要剔除实际通货膨胀率、市场一般投资回报率等诸多机会成本后，所盈亏的部分。通常房价受经济周期的影响而上下波动，因此不能简单拿01年-07年的情况作为基准，千万不要学众多基金定投，只会拿98年至07年6月的回报率来骗小孩子。这里需要大量的数字，需要时间来一一列明。

   2、拥有时产生的收益：考虑到上一个价格的不确定性，我们一般以房租收入作为房屋投资品体现的重要或惟一体现。这里就不得不谈到市场一般投资回报率这个概念，通常我们以5年期定期存款利率作为基准，一般年利率5%-6%之间。因此，对于一套房租年回报率到达或超过5%的房子，我们可以视为一种较好的投资产品。

   举例来说：对于房租收入稳定于1万元/年的房子而言，17万元-20万元是其价值区间，也就是具备合理的投资收益的区间。当房价长期低于这个区间，风险性和投资回报率这两种截然相对的因素比值，会吸引资金投入；反之，当房价长期高于这个区间，过低的投资回报率自然会排斥资金。

   这就好比，利息高了、存款多了、股市跌了；利息低了、存款少了、股市涨了。。。这就是市场经济的魅力、财务杠杆撬动的作用。


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