主题： 为什么德国的房地产税能控制住房价？

德国政府明确把住房政策看作是国家社会福利体系的一个重要组成部分，刻意淡化房地产业的“支柱”地位。德国的住房建设法、住房补助金法、住房租赁法和私人住房补助金法分别为社会保障住房供给、中低收入的房租补贴、租赁市场的规范和私有住房提供法律框架，被称为德国住房政策的“四大支柱”。

德国货币政策十分稳健、通胀预期稳定，并且德国实行“先存后贷”“低存低贷”和固定利率的合同住房储蓄模式。在这个背景下，消费者购买力得到有效保障，也就稳定了供应预期，房价水平亦相应得到锁定。在德国，用于出售的房地产首先要缴纳评估价值1%—1.5%的 不动产税，房屋买卖还要交3.5%的交易税。 如果通过买卖获得盈利，还要交15%的差价盈利税。如果新购住房未满7年转让，其综合税率更高达50%。

德国法律还规定，如果地产商制订的房价超过“合理房价”的20%，即为“超高房价”，构成违法行为。购房者可以 向法院起诉，如果房价没有降到合理范围之内， 出售者将面临最高5万欧元的罚款。如果地产商制订的房价超过“合理房价”的50%，则为“房价暴利”，便触犯了《刑法》，构成犯罪，可以判处3年徒刑。

另外，德国在市场租房领域实施“解约保护”和“租金约束”政策。承租人可以不用给出理由跟出租人解约，但出租人需要在符合法律规定的情况下才能提出解约要求。“租金约束”即3年之内出租人不得加价至当地房租水平的20%以上，各州政府每年根据数据分析制定当地租金水平。

以上可以看出，德国稳定房价主要不是靠房地产税，而是不把房地产当做经济支柱产业，并且严厉打击房地产的炒作行为。这才是我们应该借鉴的，当然我们只是借鉴了收税，这也是最无效的办法。我们政府不知道吗？我想肯定知道，但是为什么会这么做呢？