主题：业者：短期内不要奢望房价回调

对于当前的房价,市场已基本达成共识,即泡沫化趋势十分明显。否则,也不会有收紧房贷政策的传闻。那么,我们究竟是该坐等房价下跌,还是跟风追涨呢?

要回答上述问题,必须先搞清楚房价运行的自身规律,以及房价泡沫形成的原因。房价历来不是简单由供给和需求决定,其作为一般商品的属性甚至弱于投资品。因此,在某种程度上,房价类似于国际原油期货价格,投机的成分更多一些。既然有投机因素的存在,就不可避免地会有泡沫的产生。

如果以国际通行的月供收入比、租金覆盖率等指标衡量,房价泡沫早已超乎想像。即便剔除掉其中不可比的因素,目前的房价也有过高之嫌。

房价泡沫是如何产生的?自然离不开二手房成交的活跃。一般来讲,自住需求的满足,既可以是一手房,也可以是二手房,但投资需求的实现却全部表现为二手房的成交。因此,在房价上涨的初期,二手房是盯住一手房定价的。但到了房价泡沫最为疯狂的时候,往往是一手房盯住二手房定价。我们知道,成交是推动房价上涨的核心因素,于是就不难理解房价泡沫缘于二手房的成交了。对此,我们可以用一个指标来衡量,即二手房成交与一手房成交的比例,如果说持续在2:1之上,那么表明房价泡沫日趋严重;如果低于1:1则表明投资需求相对萎缩。以深圳为例,2007年三季度的每个月,二手房成交均两倍于一手房,于是,10月份之后房价开始见顶回落。

最后,“金九银十”之后,市场开始期待小阳春。根据房地产市场运行的客观规律,我们不难发现有比较典型的两大旺季,其一是春节前后的小阳春,其二就是国庆前后的“金九银十”。从历史数据来看,春节前后的成交也不会太差,这除了与开发商选择集中推盘之外,也与购房者的收入结构有关。在环比不会大幅下降的成交支撑下,房价自然也不会明显回落。

基于上述判断,短期内要期待房价的回调,欲速则不达。我们判断房价泡沫可能还会持续一段时间,大致在明年4月份之后才会出现较为明显的回落。一方面,在于今年3月份开始,房地产新开工面积逐步回升,一年之后正好转换为可售面积。也就是说,届时将有大量的一手房供应市场。另一方面,今年春节在二月份,刚性需求的释放大致有1-2个月的周期,在4月份需求也会回归到正常的水平。如果说房价的下跌还需要一个催化剂的话,那么我们认为央行的首次加息可能会取代房贷紧缩政策,成为压垮房价的最后一根稻草。

来源：中国证券报

学者：楼市调控 政府再超然一些

当前,我国房市的迅速反弹得益于政府的积极政策,同时也来源于需求的强劲增长。需求的强势不仅仅是因为通胀的预期、刚性需求的释放,更多的层面则在于民众对政府的预期,来源于购房者与政府的博弈。

购房者之所以买房,是因为他们相信房价在未来还会上涨,虽然目前房价很高,但将来会更高。这些购房者中间,既包括投机客,也包括普通自住者。一些刚性购房者会认为,“我去年没有买,现在后悔。我现在买,为的是明年不后悔”。他们如此相信房价会上涨,大多不是基于经济学原理的分析,而是相信政府会支持房价的上涨。“房地产贡献高的GDP增长率、地方政府的财政收入依靠房地产、政府不希望银行出现不良贷款……”在某种层面上,政府和房地产商是有着共同利益的,所以人们相信政府会支持房价永远这么涨下去。越来越多的民众加入到购房者的行列中去,从而推动着房价无理性的上涨,泡沫越吹越大,如此下去,会达到非常危险的程度。另外,房价的上涨会引致其他商品价格的上涨,形成通货膨胀。

房地产对GDP的贡献的确很大,但要GDP长期持续地增长,需要的是健康良性的房地产市场。房价的非理性上涨遏制了其他消费的增长,会加重我们的内需不足;房价的泡沫如果不及早解决,会越吹越大,最后破灭时会对经济产生很大的破坏性;随着经济结构的不断调整,随着其他行业的成长,房地产行业的显著性会越来越低。

不良贷款的风险并不大。新楼盘的贷款是房价的七成,二手房的贷款大概是房价的五折左右。房地产市场的调控和房价的适当降低,并不一定会产生大规模的不良贷款。现在进行调控,房地产并不会出现崩溃。这是因为实际的需求依然很大,只要房价降到合理范围,房地产市场依然会发展很好,不会出现大量的不良贷款。但如果一直不进行调控,等泡沫大到无法控制时再破灭,那个时候才会有大规模的不良贷款。另外,即使有风险发生,作为市场参与主体的银行和购房者本就应该承担相应的风险。这样也有助于他们作为市场经济主体的意识。这也是在树立政府的公信力,有了公信力,银行在放贷时自然会考虑到风险,把风险掌握在可控之内。

应该认识到,尽管地方政府和房地产商之间有着千丝万缕的联系,但地方政府却不是政策的制定者。合理政策的出台,在一定的制度引导下,种种利益关系的纽带自然会瓦解。这不能成为不调控的理由。

如果政府出台政策来调控房地产市场,使房地产市场朝着健康良性的方向发展,那么,政府就在公众当中树立了良好的公信力。政府在公众预期中的威信,会引导市场走向理性。当市场再次出现不合理的近乎疯狂的现象时,人们就会预期政府一定会来调控,这种预期会阻止人们参与非理性的投机行为。